Bernkastel-Kues, Stadt
Bernkastel-Kues (PLZ 54470) liegt im Kreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 7.205 Einwohner auf 23,7 km², das entspricht 304 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,93 € pro m², der Kaufpreis bei 3.254 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,29 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,4 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bernkastel-Kues über dem Renditeniveau von 7 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,31 € auf 9,62 € pro m², im Mittel 5,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bernkastel-Wittlich Rang 341 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 322, Stärkerang 331). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Graach an der Mosel, Monzelfeld und Lieser an.
Immobilienpreise in Bernkastel-Kues im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bernkastel-Kues, Stadt
Bernkastel-Kues ist ein touristisch geprägtes Heilbad an der Mittelmosel mit deutlich überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im Vergleich zum Umland und zum Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 30,37 und die niedrige Bruttomietrendite von 3,29 % kennzeichnen einen Markt, der eher auf Kapitalerhaltung als auf laufende Rendite ausgelegt ist. Die Bevölkerung wächst leicht, der Landkreis liegt im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel.
Marktüberblick
Bernkastel-Kues ist eine Stadt an der Mittelmosel im Landkreis Berncastel-Wittlich mit rund 7.200 Einwohnern auf 23,71 km². Die Stadt ist staatlich anerkanntes Heilbad, Sitz der Verbandsgemeinde und ein touristisches Zentrum der Mittelmosel. Die Immobilienpreise liegen deutlich über dem regionalen und überregionalen Durchschnitt: Der Angebotskaufpreis von 3.254 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (1.851 Euro) um 76 Prozent und den Landesdurchschnitt (2.030 Euro) um 60 Prozent. Die Angebotsmiete von 8,93 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreis- (7,67 Euro) und Landesmittel (8,08 Euro), jedoch weniger ausgeprägt. Der Kaufpreisfaktor von 30,37 bedeutet, dass die Bruttomiete mehr als dreißig Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken — deutlich mehr als im Kreisdurchschnitt (20,38) oder Landesdurchschnitt (21,16). Die Bruttomietrendite von 3,29 Prozent ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,6 km und liegt weit unter dem Kreis- (5,56 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Perzentilrang von 7,16 im Bundesland zeigt, dass nur etwa sieben Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz noch niedrigere Renditen aufweisen. Dieser Markt korrespondiert mit dem Status als touristisches Zentrum: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu niedrigen Ertragsrenditen.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung verläuft über den Zeitraum 2018 bis 2026 relativ linear: Von 6,31 Euro pro Quadratmeter steigt sie auf 9,62 Euro, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 5,41 Prozent entspricht. Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler: Nach 2.516 Euro (2018) folgt ein Anstieg auf 3.455 Euro (2020), ein Rückfall auf 2.152 Euro (2021), ein weiterer Tiefpunkt von 1.750 Euro (2025) und ein Anstieg auf 3.899 Euro (2026). Die aktuelle Angebotskennzahl von 3.254 Euro liegt zwischen den Zeitreihenwerten für 2024 (3.136 Euro) und 2026 (3.899 Euro), was auf eine unterschiedliche Erhebungsmethode oder einen anderen Stichtag hindeutet. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate von 5,63 Prozent für den Kaufpreis verdeckt diese Schwankungen. Die starke Volatilität des Kaufpreises, insbesondere der Einbruch auf 1.750 Euro im Jahr 2025, kennzeichnet einen Markt, der anfällig für konjunkturelle und nachfragebedingte Veränderungen ist.
Regionale Einordnung
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Bernkastel-Kues als der teuerste Markt im Umkreis hervor. Der Kaufpreis von 3.254 Euro pro Quadratmeter übertrifft den nächstgelegenen Ort, Graach an der Mosel (2,4 km entfernt, 1.852 Euro), um 76 Prozent. Selbst der vergleichsweise teure Nachbar Monzelfeld (2.467 Euro) liegt deutlich darunter. Die Miete von 8,93 Euro pro Quadratmeter ist ebenfalls der höchste Wert im Umkreis; der nächsthöchste liegt bei Lieser (3,9 km) mit 8,83 Euro. Die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete im Vergleich zum Umland erklärt die niedrige Rendite: Der Kaufpreis steigt stärker als die Miete. Im Kreis Berncastel-Wittlich, der 107 Orte umfasst, liegt Bernkastel-Kues damit klar an der oberen Preisspitze. Der Vergleich mit dem Bundesland zeigt, dass der Ort mit einem Kaufpreis von 3.254 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro liegt, während die Miete mit 8,93 Euro nur knapp über dem Landesmittel von 8,08 Euro liegt.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Bernkastel-Kues ist seit 2015 um 3,1 Prozent von 6.987 auf 7.205 Einwohner gewachsen. Dieses moderate Wachstum steht im Gegensatz zu vielen ländlichen Gemeinden, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte von 304 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Stadt dieser Größe angemessen. Die Zahl der Arbeitslosen stieg von 163 (2018) auf 198 (2023). Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Berncastel-Wittlich auf Platz 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneidet der Arbeitsmarkt mit Rang 385 ab, während der Wohlstand mit Rang 187 relativ besser dasteht. Die Demografie liegt mit Rang 258 im unteren Mittelfeld. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber einen Hinweis auf den strukturellen Rahmen, in dem sich der Immobilienmarkt bewegt.
Standortfaktoren
Bernkastel-Kues verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Stadt gliedert sich in vier Stadtteile: Andel (737 Einwohner), Bernkastel (978), Kues (4.385) und Wehlen (1.198). Kues ist mit rund 61 Prozent der Stadtbevölkerung der größte Teil. Die Stadt liegt an der Bundesstraße 50, die sie mit Simmern und dem Flughafen Hahn verbindet. Die Lage an der Mittelmosel und der Status als Heilbad sind wichtige Standortfaktoren, die die Nachfrage nach Immobilien sowohl als Wohn- als auch als Ferienimmobilien beeinflussen können.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bernkastel-Kues entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bernkastel-Kues
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,31 €/m² |
| 2019 | 7,58 €/m² |
| 2020 | 7,45 €/m² |
| 2021 | 8,48 €/m² |
| 2022 | 8,44 €/m² |
| 2023 | 8,11 €/m² |
| 2024 | 7,72 €/m² |
| 2025 | 8,99 €/m² |
| 2026 | 9,62 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bernkastel-Kues
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.516 €/m² |
| 2019 | 2.922 €/m² |
| 2020 | 3.455 €/m² |
| 2021 | 2.152 €/m² |
| 2022 | 2.437 €/m² |
| 2023 | 2.673 €/m² |
| 2024 | 3.136 €/m² |
| 2025 | 1.750 €/m² |
| 2026 | 3.900 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bernkastel-Kues
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,01 % |
| 2019 | 3,11 % |
| 2020 | 2,59 % |
| 2021 | 4,73 % |
| 2022 | 4,16 % |
| 2023 | 3,64 % |
| 2024 | 2,95 % |
| 2025 | 6,16 % |
| 2026 | 2,96 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bernkastel-Kues
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 6.987 Einwohner |
| 2016 | 7.057 Einwohner |
| 2017 | 7.065 Einwohner |
| 2018 | 7.134 Einwohner |
| 2019 | 7.133 Einwohner |
| 2020 | 7.092 Einwohner |
| 2021 | 7.114 Einwohner |
| 2022 | 7.156 Einwohner |
| 2023 | 7.205 Einwohner |
| 2024 | 7.205 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bernkastel-Kues
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,48 % |
| 2016 | 5,54 % |
| 2017 | 5,11 % |
| 2018 | 3,83 % |
| 2019 | 3,97 % |
| 2020 | 4,74 % |
| 2021 | 4,50 % |
| 2022 | 4,37 % |
| 2023 | 4,75 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 341 Rang |
| Dynamik | 322 Rang |
| Stärke | 331 Rang |
| Demografie | 258 Rang |
| Arbeitsmarkt | 385 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 317 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 187 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Bernkastel-Kues liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Bernkastel-Kues im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bernkastel-Kues ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bernkastel-Kues ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bernkastel-Kues
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bernkastel-Kues | 8,93 €/m² |
| Lieser | 8,83 €/m² |
| Graach an der Mosel | 8,68 €/m² |
| Traben-Trarbach | 8,25 €/m² |
| Mülheim an der Mosel | 7,45 €/m² |
| Zeltingen-Rachtig | 7,29 €/m² |
| Monzelfeld | 7,18 €/m² |
| Longkamp | 7,07 €/m² |
| Veldenz | 7,03 €/m² |
| Kommen | 5,92 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bernkastel-Kues ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bernkastel-Kues
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Longkamp | 6,92 % |
| Graach an der Mosel | 5,63 % |
| Veldenz | 5,03 % |
| Mülheim an der Mosel | 4,84 % |
| Zeltingen-Rachtig | 4,63 % |
| Traben-Trarbach | 4,61 % |
| Lieser | 4,26 % |
| Kommen | 4,06 % |
| Monzelfeld | 3,49 % |
| Bernkastel-Kues | 3,29 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Graach an der Mosel | 2,4 km | 54470 | 8,68 € | 1.852 € | 5,63 % |
| Monzelfeld | 2,7 km | 54472 | 7,18 € | 2.467 € | 3,49 % |
| Lieser | 3,9 km | 54470 | 8,83 € | 2.487 € | 4,26 % |
| Longkamp | 4,2 km | 54472 | 7,07 € | 1.226 € | 6,92 % |
| Veldenz | 4,7 km | 54472 | 7,03 € | 1.678 € | 5,03 % |
| Mülheim an der Mosel | 4,9 km | 54486 | 7,45 € | 1.847 € | 4,84 % |
| Traben-Trarbach, Stadt | 5,0 km | 56841 | 8,25 € | 2.151 € | 4,61 % |
| Kommen | 5,6 km | 54472 | 5,92 € | 1.750 € | 4,06 % |
| Zeltingen-Rachtig | 6,1 km | 54492 | 7,29 € | 1.888 € | 4,63 % |
Wo liegt Bernkastel-Kues?
Lage
Bernkastel-Kues auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bernkastel-Kues
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,93 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.254 € |
| Bruttomietrendite | 3,29 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,4 |
| Einwohner | 7.205 |
| Einwohner je km² | 304 |
| Fläche (km²) | 23,7 |
| Arbeitslosenquote | 4,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #341 |
| Prognos Dynamikrang | #322 |
| Prognos Stärkerang | #331 |
| Koordinaten | 49,9155, 7,0753 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bernkastel-Kues
Was kostet eine Wohnung in Bernkastel-Kues?
Die aktuellen Angebotspreise für Wohnimmobilien in Bernkastel-Kues liegen bei rund 3.254 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmieten betragen etwa 8,93 Euro pro Quadratmeter und Monat. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bernkastel-Kues entwickelt?
Sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Angebotsmiete lag 2018 noch bei 6,31 Euro pro Quadratmeter und ist bis 2026 auf 9,62 Euro gestiegen. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.516 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.900 Euro (2026). Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen.
Wie teuer ist Bernkastel-Kues im Vergleich zum Kreis und Bundesland?
Bernkastel-Kues liegt bei den Kaufpreisen mit 3.254 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.851 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Auch bei den Mieten mit 8,93 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort über dem Kreiswert von 7,67 Euro und dem Landeswert von 8,08 Euro.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bernkastel-Kues?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,29 Prozent und der Kaufpreisfaktor bei 30,37. Im Vergleich dazu weist der Kreis Berncastel-Wittlich eine Rendite von 5,56 Prozent und einen KPF von 20,38 auf, Rheinland-Pfalz insgesamt 5,25 Prozent bzw. 21,16. Der Perzentilrang der Rendite liegt bei 7,16 im Bundesland, was bedeutet, dass nur etwa 7 Prozent der Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bernkastel-Kues?
Die Bevölkerung ist von 6.987 Einwohnern (2015) auf 7.205 (2024) gestiegen, was einer Zunahme von rund 3,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 304 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Bernkastel-Kues?
Der Kreis Berncastel-Wittlich, zu dem Bernkastel-Kues gehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 341 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 322, während der Wohlstand mit Rang 187 besser dasteht. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Bernkastel-Kues?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bernkastel-Kues sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bernkastel-Kues führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bernkastel-Wittlich
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Dhronecken | 54426 | 5,71 € | 467 € | 14,68 % |
| Heidenburg | 54426 | 6,85 € | 627 € | 13,10 % |
| Kinheim | 54538 | 8,12 € | 763 € | 12,77 % |
| Starkenburg | 56843 | 8,50 € | 816 € | 12,50 % |
| Heckenmünster | 54518 | 7,07 € | 682 € | 12,44 % |
| Maring-Noviand | 54484 | 7,62 € | 882 € | 10,37 % |
| Niederöfflingen | 54533 | 5,61 € | 676 € | 9,95 % |
| Niederscheidweiler | 54533 | 6,47 € | 801 € | 9,69 % |