Monzelfeld

Marktüberblick

Monzelfeld ist eine Gemeinde auf der südlichen Anhöhe des Hunsrücks im Landkreis Berncastel-Wittlich, etwa zwei Kilometer vom Moseltal bei Bernkastel-Kues entfernt. Mit 1.310 Einwohnern (2024) auf 12,51 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 105 Einwohnern je km². Die Gemeinde ist früher landwirtschaftlich geprägt und heute im Wesentlichen eine Wohngemeinde mit vielen Berufspendlern ins nahe Bernkastel-Kues und Morbach.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,18 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,67 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.467 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Kreiswert von 1.851 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro. Diese Kombination aus relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,49 Prozent – einem der niedrigsten Werte in Rheinland-Pfalz. Mit einem Perzentilrang von 10,3 im Land liegt Monzelfeld bei der Rendite unter den zehn Prozent der Gemeinden mit der niedrigsten Bruttomietrendite im Bundesland.

Der Kaufpreisfaktor von 28,62 bedeutet, dass das 28,62-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Im Kreis Berncastel-Wittlich beträgt er 20,4, in Rheinland-Pfalz 21,2. Der Faktor liegt damit rund 40 Prozent über dem Landesdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung der Immobilienpreise in Monzelfeld ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,16 Euro je Quadratmeter (2019) und 8,14 Euro (2025) – eine Spanne von über 57 Prozent. Der Kaufpreis zeigt noch größere Ausschläge: Von 1.709 Euro je Quadratmeter (2021) über ein Tief von 963 Euro (2023) stieg er 2025 sprunghaft auf 3.200 Euro an und erreichte 2026 mit 3.310 Euro den höchsten Wert der Reihe.

Der CAGR (jährliche Wachstumsrate) für den Kaufpreis liegt bei 14,14 Prozent, für die Miete bei 2,08 Prozent. Der Kaufpreis ist damit strukturell deutlich dynamischer als die Miete.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.467 Euro je Quadratmeter und dem Zeitreihenwert von 3.200 Euro für 2025. Dieser Unterschied von rund 23 Prozent lässt sich damit erklären, dass die Zeitreihe Jahreswerte abbildet, während der aktuelle Marktwert ein Stichtagswert ist. Die Zeitreihe zeigt zudem, dass der Kaufpreis 2023 mit 963 Euro sein niedrigstes Niveau der Reihe erreichte – rund 60 Prozent unter dem aktuellen Wert. Die extreme Volatilität der Kaufpreiszeitreihe (Spanne von 963 bis 3.310 Euro) deutet darauf hin, dass der Markt in Monzelfeld durch wenige Transaktionen oder eine stark schwankende Angebotsstruktur geprägt sein könnte.

Die Mietentwicklung verläuft weniger volatil: Nach einem Tief von 5,16 Euro (2019) folgte ein Anstieg auf 7,63 Euro (2022), ein leichter Rückgang auf 7,33 Euro (2023) und eine erneute Erholung auf 7,45 Euro (2026). Die Miete hat sich damit seit dem Tief von 2019 um rund 44 Prozent erhöht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Monzelfeld ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,18 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,67 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Miete mit der von Longkamp (7,07 Euro) und Veldenz (7,03 Euro) vergleichbar, deutlich niedriger jedoch als bei Bernkastel-Kues (8,93 Euro) und Lieser (8,83 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Monzelfeld mit 2.467 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.851 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist der Preis höher als bei Longkamp (1.226 Euro), Gornhausen (1.032 Euro) und Kommen (1.750 Euro), aber niedriger als bei Bernkastel-Kues (3.254 Euro) und Lieser (2.487 Euro). Der Kaufpreis liegt damit in der Mitte des Nachbarspektrums, aber deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 3,49 Prozent liegt nur knapp über der von Bernkastel-Kues (3,29 Prozent), ist aber deutlich niedriger als bei allen anderen Nachbarorten: Longkamp 6,92 Prozent, Veldenz 5,03 Prozent, Gornhausen 8,78 Prozent, Lieser 4,26 Prozent. Die niedrige Rendite in Monzelfeld ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, während die Miete unter dem regionalen Durchschnitt liegt.

Der Kreis Berncastel-Wittlich erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 187 deutlich besser als der Arbeitsmarktrang (385) oder der Demografiebericht (258). Die Dynamik liegt bei Rang 322. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Monzelfeld allein.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Monzelfelds ist seit 2015 um 9,2 Prozent von 1.200 auf 1.310 Einwohner gewachsen – eine Entwicklung, die in ländlichen Gemeinden nicht selbstverständlich ist. Das Wachstum verlief dabei kontinuierlich, mit einem leichten Einbruch 2018 und einer Stabilisierung bei 1.310 Einwohnern in den Jahren 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,73 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie schwankte in der Reihe zwischen 1,26 Prozent (2017) und 4,45 Prozent (2016), ist aber seit 2017 durchweg unter 3 Prozent. Mit 21 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.310 ist die Arbeitslosigkeit quantitativ gering.

Monzelfeld verfügt über eine Grundschule und einen Kindergarten. Die nächstgelegenen überregionalen Infrastruktureinrichtungen – der Wittlicher Hauptbahnhof und der Flughafen Hahn in 24 km Entfernung – liegen außerhalb der Gemeinde. Der Ort ist über die Landesstraße 158 an das übergeordnete Straßennetz angebunden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage als Wohngemeinde in der Nähe von Bernkastel-Kues und Morbach prägt den lokalen Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Wohneigentum geht einher mit der Pendlerstruktur der Gemeinde, während das Mietangebot durch die geringe Bevölkerungsdichte und die ländliche Struktur begrenzt bleibt.