Piesport

Marktüberblick

Piesport ist die größte Weinbaugemeinde der Mosel mit 413 Hektar bestockter Rebfläche und liegt im Landkreis Berncastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz. Der Ort hat etwa 2000 Einwohner auf 19,6 km² Fläche und ist erheblich vom Weinbau geprägt. Die Großlage Michelsberg umfasst zehn Einzellagen, darunter die bekannten Lagen Goldtröpfchen und Günterslay.

Aktuell liegen die Angebotsmieten bei 9,36 € je m², die Angebotskaufpreise bei 1.744 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 6,44 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,52. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Vergleichswerte.

Die Kombination aus einer überdurchschnittlich hohen Bruttomietrendite und einem unterdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor zeigt, dass Piesport im Vergleich zu anderen Orten im Markt eine eher günstige Miete-Kaufpreis-Relation aufweist. Die Rendite liegt deutlich über den Werten von Kreis (5,56 %), Bundesland (5,25 %) und Deutschland (5,10 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen extrem starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,39 €/m² (2018) und 10,43 €/m² (2019) und liegt aktuell bei 9,83 €/m² (2026). Der CAGR der Miete beträgt 5,53 % über den gesamten Zeitraum. Die Kaufpreise zeigen noch größere Ausschläge: von 614,57 €/m² (2024) über 2.982,14 €/m² (2023) bis 3.151,81 €/m² (2020). Der Kaufpreis-CAGR liegt bei 3,73 %.

Die extremen jährlichen Schwankungen bei den Kaufpreisen – ein Faktor von fast 5 zwischen dem Tiefstwert 2024 und dem Höchstwert 2023 – deuten darauf hin, dass die Werte durch einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotsstrukturen verzerrt sein können. Bei einer Gemeinde mit rund 2.000 Einwohnern und begrenztem Wohnungsbestand können wenige Angebote oder Verkäufe den Durchschnitt stark nach oben oder unten ziehen.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein ähnliches Muster extremer Schwankungen: 32 % (2015), 37 % (2016), 42 % (2017), dann ein Einbruch auf 6 % (2018–2019), 5–8 % (2020–2022) und wieder 32 % (2023). Diese Entwicklung ist methodisch nicht eindeutig erklärbar und könnte auf eine Veränderung der Berechnung oder Erfassung zurückgehen. Die Zeitreihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet, die Plausibilität der Werte bleibt jedoch fraglich.

Regionale Einordnung

Piesport weist im regionalen Vergleich eine auffällige Struktur auf: Die Angebotsmiete von 9,36 €/m² liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Berncastel-Wittlich (7,67 €/m²) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²), aber unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis von 1.744 €/m² liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt (1.851 €/m²), dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 15,52 ist deutlich niedriger als der des Kreises (20,38), des Landes (21,16) und Deutschlands (27,07). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete steht – Piesport bietet hier eine günstigere Kaufpreis-Miete-Relation als die Vergleichsräume.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Minheim (2,6 km) hat mit 10,73 €/m² eine höhere Miete und 2.098 €/m² einen höheren Kaufpreis. Wintrich (2,7 km) weist mit 2.827 €/m² den höchsten Kaufpreis der Nachbarn auf, aber nur 3,5 % Bruttomietrendite. Kesten (3,3 km) hat mit 7,46 % die höchste Rendite der Region. Piesport liegt mit 6,44 % im oberen Drittel der Nachbarrenditen.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 81,24 %. Piesport liegt damit in den oberen 20 % aller Orte in Rheinland-Pfalz, was die attraktive Miete-Kaufpreis-Relation bestätigt.

Standortfaktoren

Piesport ist als Weinort strukturell geprägt. Mit 413 Hektar Rebfläche ist es die größte Weinbaugemeinde der Mosel. Der Ortsteil Piesport liegt an einer Moselschleife, die Ortsteile Niederemmel und Müstert sind durch die B 53 (Moseluferstraße) erschlossen. Die Moselloreley, ein 85 m hohes Felsmassiv, ist ein bekanntes Naturdenkmal in der Nähe.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Berncastel-Wittlich auf Platz 341 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Im Teilindex Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Platz 385, was auf strukturelle Schwächen im regionalen Arbeitsmarkt hindeutet. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Platz 187 ein besseres Ergebnis. Der Demografie-Index liegt auf Platz 258.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 (2.007 Einwohner) und 2024 (2.048 Einwohner) leicht positiv (+2,0 %). Die Bevölkerungsdichte beträgt 104 Einwohner je km². Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Kombination aus Weinbau, Tourismus und der Lage an der B 53 zwischen Trier und Bernkastel-Kues prägt die lokale Wirtschaft. Der Prognos-Rang des Kreises auf Platz 341 von 400 deutet jedoch auf überregionale Wettbewerbsnachteile hin, die sich nicht allein durch die lokale Struktur erklären lassen.