Klausen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Klausen weist einen der ungewöhnlichsten Immobilienmärkte im gesamten Bundesland auf: Die Kaufpreise liegen deutlich über dem Durchschnitt, während die Mieten darunter bleiben. Der Angebotskaufpreis von 2.884 Euro je Quadratmeter übersteigt den Kreisdurchschnitt von 1.851 Euro um mehr als 55 Prozent und den Landeswert von 2.030 Euro um rund 42 Prozent. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,33 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 7,67 Euro und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro.

Diese Schere zwischen hohen Kaufpreisen und relativ niedrigen Mieten drückt sich in der Bruttomietrendite von 3,05 Prozent aus. Mit einem Perzentilrang von 4,71 im Bundesland gehört Klausen damit zu den schlechtesten fünf Prozent aller 2.300 bewerteten Orte in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 32,79 bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete mehr als dreißig Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken – im Kreisdurchschnitt sind es 20,4 Jahre.

Dieses Muster – hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten – entspricht dem typischen Merkmal von Tourismus- und Erholungsorten, wo Kaufpreise durch Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien getrieben werden, während die laufende Mietnachfrage zurückbleibt. Klausen ist staatlich anerkannter Erholungsort und Standort der bekannten Wallfahrtskirche Maria Heimsuchung (Eberhardsklausen), was solche Nutzungsformen nahelegt.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Kaufpreise in Klausen haben sich in den letzten Jahren stark dynamisch entwickelt. Von 1.734 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf über 3.000 Euro – ein Anstieg von rund 74 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2022 folgte ein Rücksetzer auf 2.405 Euro, bevor die Preise 2023 und 2024 wieder auf 3.202 Euro anstiegen. Für 2026 prognostiziert die Zeitreihe einen Rückgang auf 2.948 Euro.

Die Mieten verlaufen weniger volatil. Sie lagen 2019 bei 6,00 Euro, fielen 2020 auf 4,54 Euro, erholten sich 2022 auf 7,00 Euro und erreichten 2023 mit 7,77 Euro ihren höchsten Wert der Reihe. Seither sind sie leicht auf 6,84 Euro (2025) gesunken.

Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) liegt bei den Kaufpreisen mit 6,86 Prozent deutlich über dem der Mieten mit 2,21 Prozent. Diese unterschiedliche Dynamik treibt die Rendite weiter nach unten: Während die Mieten moderat steigen, haben die Kaufpreise in absoluten Zahlen deutlich stärker zugelegt. Die Schere zwischen Kaufpreis und Miete hat sich damit in den letzten Jahren weiter geöffnet.

Regionale Einordnung: Klausen im Nachbarschaftsvergleich

Im regionalen Vergleich zeigt Klausen ein gemischtes Bild. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,6 Kilometern liegen die Kaufpreise in Klausen mit 2.884 Euro je Quadratmeter auf einem der höchsten Niveaus. Nur Sehlem (2.779 Euro) und Salmtal (2.809 Euro) liegen in ähnlicher Höhe, während Piesport (1.744 Euro), Osann-Monzel (2.007 Euro) und Neumagen-Dhron (1.964 Euro) deutlich darunter liegen.

Bei den Mieten liegt Klausen mit 7,33 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Piesport (9,36 Euro), Salmtal (8,87 Euro) und Rivenich (9,19 Euro) liegen deutlich darüber, während Esch (6,75 Euro) und Kesten (6,43 Euro) niedriger liegen.

Die Bruttomietrendite von 3,05 Prozent ist unter allen Nachbarorten die niedrigste. Nur Sehlem (3,4 Prozent) und Salmtal (3,79 Prozent) kommen in die Nähe, während Piesport mit 6,44 Prozent, Rivenich mit 8,21 Prozent und Kesten mit 7,46 Prozent deutlich höhere Renditen ausweisen. Das Muster zeigt: Klausen gehört zu den wenigen Orten in der Region, bei denen die Kaufpreise die Mieten weit übersteigen – ein Merkmal, das typischerweise auf einen Markt mit hohem Zweitwohnungs- oder Tourismusanteil hinweist.

Standortfaktoren: Ländlicher Raum mit guter Anbindung

Klausen ist eine kleine Gemeinde mit 1.491 Einwohnern auf 9,22 Quadratkilometern (162 Einwohner je Quadratkilometer). Die Bevölkerung ist seit 2015 um 5,6 Prozent von 1.412 auf 1.491 gewachsen – ein Wert, der für eine ländliche Gemeinde im Landkreis bemerkenswert ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,53 Prozent, was unter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Auf der Ebene des Landkreises Berncastel-Wittlich zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 jedoch strukturelle Schwächen. Der Kreis belegt den Gesamtrang 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht ist der Arbeitsmarkt-Rang mit Platz 385, während der Wohlstands-Index mit Rang 187 die stärkste Kategorie darstellt. Der Demografie-Rang liegt bei 258, der Dynamik-Rang bei 322.

Die Verkehrsanbindung ist für die Größe des Ortes gut: Die Anschlussstelle Salmtal der Autobahn A1 liegt nur einen Kilometer entfernt. Die nächsten Regionalbahnhöfe Salmtal und Sehlem sind jeweils etwa fünf Kilometer entfernt, der nächste Fernbahnhof in Wittlich liegt rund 15 Kilometer entfernt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus guter Autobahnanbindung, Erholungsort-Status und Wallfahrtsort-Attraktivität könnte die Bevölkerungsentwicklung und die hohen Kaufpreise erklären. Gleichzeitig deutet der niedrige Prognos-Rang darauf hin, dass die wirtschaftliche Struktur des Landkreises insgesamt schwach ist – was die lokale Mietnachfrage begrenzt und die Renditen unter Druck setzt.