Flußbach

Marktüberblick

Flußbach ist eine 6,86 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Bernkastel-Wittlich, die zur Verbandsgemeinde Traben-Trarbach gehört. Der Ort liegt in der äußeren Südeifel an den Ausläufern der Wittlicher Senke, 57 Prozent der Gemarkungsfläche sind bewaldet. Das nächste Mittelzentrum ist Wittlich, das über die Moselstrecke an die Bahn angebunden ist. Die Autobahn A1 verläuft östlich des Gemeindegebiets, die Anschlussstelle Hasborn liegt rund drei Kilometer entfernt. Mit 431 Einwohnern (Stand 2024) und 63 Einwohnern je Quadratkilometer ist Flußbach eine der kleineren Gemeinden der Region.

Der Immobilienmarkt in Flußbach zeigt sich als ein durch hohe Angebotspreise geprägter Markt, der deutlich über den regionalen und überregionalen Vergleichswerten liegt. Die Angebotsmiete beträgt 9,67 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 2.781 Euro je Quadratmeter. Beide Werte übertreffen nicht nur den Kreis- und Landesdurchschnitt, sondern auch den deutschen Vergleich. Die Bruttomietrendite von 4,18 Prozent liegt damit unter allen verfügbaren Vergleichswerten – Kreis, Bundesland und Deutschland. Der Kaufpreisfaktor von 23,95 bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 24-fachen der Jahreskaltmiete entspricht und über dem Kreis- (20,38) sowie Landesdurchschnitt (21,16) liegt.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen offenbaren eine außergewöhnlich volatile Preisentwicklung. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,88 Euro (2020) und 11,46 Euro (2025) – eine Bandbreite von fast 95 Prozent. Der Kaufpreis verzeichnete im selben Zeitraum einen Einbruch von 2.653 Euro (2018) auf 1.410 Euro (2022), gefolgt von einem Anstieg auf 3.740 Euro (2025). Diese extremen Ausschläge in einer Gemeinde mit rund 430 Einwohnern deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate die aggregierten Werte stark verzerren können.

Die aktuelle Angebotsmiete von 9,67 Euro liegt unter dem Spitzenwert von 11,46 Euro (2025) und über dem Tiefstwert von 5,88 Euro (2020). Der aktuelle Kaufpreis von 2.781 Euro bewegt sich zwischen dem historischen Tief (1.410 Euro, 2022) und dem Hoch (3.740 Euro, 2025). Die CAGR-Werte von 4,51 Prozent für die Miete und 5,02 Prozent für den Kaufpreis beschreiben den langfristigen Aufwärtstrend, verdecken aber die dazwischen liegenden starken Schwankungen.

Regionale Einordnung

Flußbach liegt im oberen Preissegment seiner Nachbargemeinden. Die Angebotsmiete von 9,67 Euro übertrifft die meisten direkten Nachbarn: Diefenbach (7,52 Euro), Willwerscheid (8,40 Euro), Plein (8,86 Euro) und Hasborn (7,18 Euro). Ausreißer nach oben ist Greimerath mit 10,54 Euro, der jedoch gleichzeitig den niedrigsten Kaufpreis der Nachbarschaft (1.700 Euro) aufweist und damit eine Bruttomietrendite von 7,44 Prozent erzielt – deutlich höher als die 4,18 Prozent in Flußbach.

Die Nachbargemeinde Wittlich (4,3 km entfernt) liegt mit 10,06 Euro Miete und 3.053 Euro Kaufpreis in einer ähnlichen Preisklasse wie Flußbach, erzielt aber mit 3,95 Prozent eine noch niedrigere Rendite. Dies bestätigt, dass der hohe Kaufpreis in dieser Region der bestimmende Faktor für die niedrigen Renditen ist – nicht die Miete.

Im Landesvergleich liegt Flußbach mit einer Bruttomietrendite von 4,18 Prozent im unteren Drittel (Perzentilrang 30). Der Ort ist damit einer der renditeschwächsten Standorte in Rheinland-Pfalz. Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete macht Flußbach für rein renditeorientierte Investoren unattraktiv.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Flußbach ist seit 2015 um 2,5 Prozent gesunken (von 442 auf 431 Einwohner). Der Tiefpunkt lag 2020 bei 419 Einwohnern, seither stabilisiert sich die Zahl auf rund 430. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,01 Prozent und damit über dem Niveau der Jahre 2015 bis 2017, als sie zwischen 1,6 und 2,1 Prozent lag. Der Anstieg ab 2018 korreliert mit dem allgemeinen wirtschaftlichen Strukturwandel in der Region.

Der Landkreis Bernkastel-Wittlich rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt (Platz 385), während der Wohlstand-Index mit Platz 187 besser abschneidet. Die Demografie liegt mit Platz 258 im unteren Mittelfeld. Diese strukturellen Rahmenbedingungen einer ländlichen Peripherieregion stehen im Widerspruch zu den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen in Flußbach. Es gibt keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt.

Bodenrichtwerte sind für Flußbach nicht verfügbar.