Orsfeld

Marktüberblick

Orsfeld ist eine 5,17 km² große Gemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit 196 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 38 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt in einer ländlichen Struktur der Westeifel, eingebettet in eine Nachbarschaft von Gemeinden mit ähnlicher Größe und Struktur.

Der Immobilienmarkt in Orsfeld ist durch ein Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 7,24 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro liegt. Gleichzeitig beträgt der Angebotskaufpreis 1.450 Euro pro Quadratmeter – ebenfalls unter dem Kreis- und Landesmittel, aber nicht im gleichen Maße wie die Miete. Dieses Ungleichgewicht führt zu einer Bruttomietrendite von 5,99 Prozent, die über dem Kreiswert von 4,81 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 16,69 ist der niedrigste unter allen vergleichbaren Nachbarorten und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 23,64. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen Gemeinden der Region.

Preisentwicklung

Die Mietpreisentwicklung in Orsfeld zeigt eine starke Volatilität, die für eine Gemeinde dieser Größe typisch ist. Die Zeitreihe verzeichnet 6,30 Euro pro Quadratmeter (2023), 7,08 Euro (2024), einen Ausreißer von 9,22 Euro (2025) und 7,15 Euro (2026). Da es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt und die Gemeinde nur 196 Einwohner hat, können einzelne Inserate die Statistik unverhältnismäßig stark beeinflussen. Der Wert von 9,22 Euro im Jahr 2025 ist ein deutlicher Ausreißer, der nicht auf eine strukturelle Marktentwicklung hindeutet, sondern auf die Empfindlichkeit kleiner Stichproben.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 1.150 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.440 Euro (2025). Die jährliche Steigerungsrate liegt bei etwa 5,8 Prozent. Die Schätzung der Kaufpreisreihe weist darauf hin, dass bei so wenigen Transaktionen in einer Kleingemeinde die tatsächlichen Verkaufspreise nicht ausreichend dokumentiert sind und die vorliegenden Werte modellbasiert sind.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Orsfeld bei der Angebotsmiete mit 7,24 Euro pro Quadratmeter im unteren Mittelfeld der Nachbarorte. Von den acht Nachbarn im Umkreis bis 3,7 Kilometer haben Wilsecker (6,32 Euro), Seinsfeld (6,51 Euro), Kyllburgweiler (6,63 Euro) und Malberg (6,72 Euro) niedrigere Mieten. Höher liegen Kyllburg (7,33 Euro), Gindorf (8,11 Euro), Badem (8,59 Euro) und Etteldorf (8,96 Euro).

Der Kaufpreis von 1.450 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls mittig: Er übertrifft Kyllburg (1.062 Euro), Kyllburgweiler (1.088 Euro), Wilsecker (1.365 Euro) und Seinsfeld (1.088 Euro), liegt aber deutlich unter Gindorf (2.391 Euro), Etteldorf (2.200 Euro) und Malberg (2.379 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,99 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn. Höher sind Kyllburgweiler (7,32 Prozent), Kyllburg (8,28 Prozent) und Seinsfeld (7,18 Prozent). Niedriger liegen Gindorf (4,07 Prozent), Etteldorf (4,89 Prozent), Badem (5,70 Prozent) und Wilsecker (5,56 Prozent). Im Perzentilvergleich liegt Orsfeld mit einem Wert von 75,39 Prozent im Bundesland über dem Durchschnitt: Besser als drei Viertel der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz weist der Ort eine hohe Mietrendite aus.

Der Kreis Eifelkreis Bitburg-Prüm insgesamt weist mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 23,64 und einer Rendite von 4,81 Prozent einen deutlich anderen Marktcharakter auf als Orsfeld. Der Ort liegt damit strukturell außerhalb des regionalen Durchschnitts.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung Orsfelds ist positiv: Von 175 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 196 (2024), was einem Wachstum von 12 Prozent entspricht. Besonders auffällig ist der Anstieg von 177 Einwohnern (2018) auf 197 (2020). Die Arbeitslosenquote sank von 8,11 Prozent (2015) auf 1,54 Prozent (2022 und 2023). Bei einer Bevölkerung von 196 Einwohnern und zwei Arbeitslosen ist diese Quote statistisch sehr empfindlich – eine einzelne Veränderung der Arbeitslosenzahl würde die Quote bereits um mehrere Prozentpunkte verschieben.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Eifelkreis Bitburg-Prüm auf Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Dynamik liegt mit Platz 79 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt (Platz 284) und der Wohlstand (Platz 262) im unteren Bereich liegen. Der Demografie-Index mit Platz 91 gehört zu den stärksten Teilindizes des Kreises. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Orsfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der niedrige Kaufpreisfaktor und die überdurchschnittliche Mietrendite könnten auf eine Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in einer ländlichen Umgebung hindeuten.