Badem
Badem (PLZ 54657) liegt im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 1.376 Einwohner auf 9,2 km², das entspricht 150 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,59 € pro m², der Kaufpreis bei 1.808 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,70 % und ein Kaufpreisfaktor von 17,5 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Badem über dem Renditeniveau von 71 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,12 € auf 7,83 € pro m², im Mittel 3,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 16,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Eifelkreis Bitburg-Prüm Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 79, Stärkerang 245). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Orsfeld, Gindorf und Wilsecker an.
Immobilienpreise in Badem im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Badem
Bericht über den Immobilienmarkt und Standort Badem (Eifelkreis Bitburg-Prüm). Der Ort zeigt deutliches Bevölkerungswachstum (+16,4 % seit 2015), niedrige Arbeitslosigkeit (1,43 %) und eine attraktive Bruttomietrendite von 5,7 %, die aus dem Zusammenspiel moderater Kaufpreise und überdurchschnittlicher Mieten resultiert. Der Prognos-Dynamik-Rang 79 unterstreicht die positive Entwicklung des Kreises.
Marktüberblick
Badem ist eine 9,16 km² große Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm, rund 15 Kilometer nordöstlich von Bitburg gelegen. Der Ort liegt an der Anschlussstelle 7 der A60 und ist über die B257 sowie Landesstraßen erschlossen. Mit 1.376 Einwohnern (2024) und 150 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländliche Gemeinde mit deutlicher Wachstumsdynamik.
Der Immobilienmarkt in Badem zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,59 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (8,15 €/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.808 €/m² liegt jedoch deutlich unter beiden Vergleichswerten (Kreis: 2.245 €/m², Land: 2.030 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt rechnerisch zu einer Bruttomietrendite von 5,7 % und einem Kaufpreisfaktor von 17,53 – beides die besten Werte im direkten Vergleich mit allen Nachbarorten und deutlich über dem Kreisdurchschnitt (4,81 % Rendite, Faktor 23,64).
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Badem war zwischen 2018 und 2026 von starken Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 6,12 €/m² (2018) auf 7,89 €/m² (2019), erreichte 2020 mit 12,07 €/m² einen deutlichen Ausreißer, bevor sie sich 2021 auf 9,87 €/m² und 2022 auf 7,47 €/m² korrigierte. In den Jahren 2023 bis 2025 stabilisierte sich die Miete bei etwa 7,27 bis 7,89 €/m², 2026 liegt sie bei 7,83 €/m². Der CAGR von 3,13 % über den Zeitraum 2018–2026 spiegelt diese Volatilität wider.
Beim Kaufpreis liegen nur einzelne Jahreswerte vor: 2.170 €/m² (2021), 1.822 €/m² (2024) und 2.600 €/m² (2026). Der Wert von 624,51 €/m² für 2025 ist ein offensichtlicher Ausreißer und wird in der Analyse nicht herangezogen. Der Kaufpreis-CAGR von 3,68 % über 2021–2026 deutet auf eine stärkere Dynamik als bei der Miete hin. Die Kombination aus moderatem Mietniveau und schwankendem Kaufpreis führt zu einer hohen Renditevariabilität.
Regionale Einordnung
Badem hebt sich im regionalen Vergleich durch ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Verhältnis ab. Mit 5,7 % Bruttomietrendite liegt der Ort deutlich über dem Kreisdurchschnitt (4,81 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %). Dieser Vorteil resultiert nicht aus niedrigen Mieten – diese liegen über dem Mittel – sondern aus den vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen.
Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4 km zeigt sich ein differenziertes Bild: Orsfeld (2,8 km) weist mit 5,99 % Rendite einen noch höheren Wert auf, jedoch bei einem deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.450 €/m². Gindorf (2,9 km) liegt mit 4,07 % Rendite und 2.391 €/m² Kaufpreis auf der anderen Seite. Dudeldorf (4 km) erreicht mit 3,19 % Rendite den niedrigsten Wert bei einem Kaufpreis von 2.949 €/m².
Badem positioniert sich damit mittig: Die Miete von 8,59 €/m² liegt über dem Nachbarmittel, der Kaufpreis von 1.808 €/m² darunter. Die Kombination aus überdurchschnittlicher Rendite und moderatem Kaufpreis macht den Ort im regionalen Vergleich attraktiv.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerungsentwicklung Badems ist eines der auffälligsten Merkmale des Ortes. Von 1.182 Einwohnern (2015) wuchs die Gemeinde auf 1.376 (2024) – ein Plus von 16,4 %. Besonders dynamisch war der Zuzug in den Jahren 2019 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 1.250 auf 1.330 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 1.376.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,43 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur 12 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.376 weist Badem eine außergewöhnlich niedrige Arbeitslosigkeit auf. Dieser Wert entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in der Eifel, wo oft Pendler in die Nachbarstädte Bitburg oder Trier arbeiten.
Die hohe Bevölkerungsdichte von 150 Einwohnern je km² ist für die Eifel überdurchschnittlich und spiegelt die attraktive Lage an der A60 sowie die Nähe zu Bitburg wider.
Standortfaktoren
Badem selbst hat keine Hochschulen. Die Standortfaktoren beziehen sich auf den übergeordneten Eifelkreis Bitburg-Prüm, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 212 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht.
Besonders positiv fällt der Dynamik-Rang 79 aus – der Kreis liegt damit im oberen Drittel der deutschen Kreise. Dieser Wert korrespondiert mit der beobachteten Bevölkerungsentwicklung und der niedrigen Arbeitslosenquote. Der Stärke-Rang 245 und der Wohlstands-Rang 262 liegen dagegen im unteren Drittel, was die strukturellen Schwächen der ländlichen Region widerspiegelt.
Die Verkehrsanbindung über die A60 (Anschlussstelle 7) und die B257 ist ein wesentlicher Standortvorteil. Badem liegt auf der Gindorfer Hochfläche in der Eifel, rund 15 Kilometer von Bitburg entfernt. Diese Lage begünstigt Pendlerbeziehungen zu den größeren Zentren, ohne dass die Gemeinde vollständig vom ländlichen Strukturwandel betroffen ist. Die historische Bedeutung des Ortes, der bereits 893 urkundlich erwähnt wurde und über römerzeitliche Funde verfügt, trägt zur Identität bei, hat jedoch keinen direkten Einfluss auf die aktuellen Immobilienkennzahlen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Badem entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Badem
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,12 €/m² |
| 2019 | 7,89 €/m² |
| 2020 | 12,07 €/m² |
| 2021 | 9,87 €/m² |
| 2022 | 7,47 €/m² |
| 2023 | 7,89 €/m² |
| 2024 | 7,27 €/m² |
| 2025 | 7,27 €/m² |
| 2026 | 7,83 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Badem
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.170 €/m² |
| 2024 | 1.822 €/m² |
| 2025 | 625 €/m² |
| 2026 | 2.600 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Badem
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 5,46 % |
| 2024 | 4,79 % |
| 2025 | 13,97 % |
| 2026 | 3,61 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Badem
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.182 Einwohner |
| 2016 | 1.179 Einwohner |
| 2017 | 1.164 Einwohner |
| 2018 | 1.203 Einwohner |
| 2019 | 1.250 Einwohner |
| 2020 | 1.266 Einwohner |
| 2021 | 1.271 Einwohner |
| 2022 | 1.330 Einwohner |
| 2023 | 1.376 Einwohner |
| 2024 | 1.376 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Badem
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,75 % |
| 2016 | 3,39 % |
| 2017 | 1,96 % |
| 2018 | 2,18 % |
| 2019 | 2,17 % |
| 2020 | 2,63 % |
| 2021 | 2,67 % |
| 2022 | 1,43 % |
| 2023 | 1,43 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 212 Rang |
| Dynamik | 79,00 Rang |
| Stärke | 245 Rang |
| Demografie | 91,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 284 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 189 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 262 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Badem liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Badem im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Badem ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Badem ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Badem
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Etteldorf | 8,96 €/m² |
| Badem | 8,59 €/m² |
| Hüttingen an der Kyll | 8,26 €/m² |
| Gondorf | 8,17 €/m² |
| Metterich | 8,14 €/m² |
| Gindorf | 8,11 €/m² |
| Dudeldorf | 7,84 €/m² |
| Orsfeld | 7,24 €/m² |
| Pickließem | 7,10 €/m² |
| Wilsecker | 6,32 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Badem ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Badem
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Orsfeld | 5,99 % |
| Badem | 5,70 % |
| Wilsecker | 5,56 % |
| Etteldorf | 4,89 % |
| Gondorf | 4,82 % |
| Gindorf | 4,07 % |
| Metterich | 3,92 % |
| Hüttingen an der Kyll | 3,71 % |
| Pickließem | 3,42 % |
| Dudeldorf | 3,19 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Orsfeld | 2,8 km | 54655 | 7,24 € | 1.450 € | 5,99 % |
| Gindorf | 2,9 km | 54657 | 8,11 € | 2.391 € | 4,07 % |
| Wilsecker | 2,9 km | 54655 | 6,32 € | 1.365 € | 5,56 % |
| Metterich | 3,2 km | 54634 | 8,14 € | 2.496 € | 3,92 % |
| Pickließem | 3,4 km | 54647 | 7,10 € | 2.488 € | 3,42 % |
| Etteldorf | 3,8 km | 54655 | 8,96 € | 2.200 € | 4,89 % |
| Gondorf | 3,9 km | 54647 | 8,17 € | 2.033 € | 4,82 % |
| Dudeldorf | 4,0 km | 54647 | 7,84 € | 2.949 € | 3,19 % |
| Hüttingen an der Kyll | 4,2 km | 54636 | 8,26 € | 2.669 € | 3,71 % |
Wo liegt Badem?
Lage
Badem auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Badem
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,59 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.808 € |
| Bruttomietrendite | 5,70 % |
| Kaufpreisfaktor | 17,5 |
| Einwohner | 1.376 |
| Einwohner je km² | 150 |
| Fläche (km²) | 9,2 |
| Arbeitslosenquote | 1,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #212 |
| Prognos Dynamikrang | #79 |
| Prognos Stärkerang | #245 |
| Koordinaten | 50,0043, 6,6079 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Badem
Was kostet eine Wohnung in Badem?
In Badem liegen die Angebotsmieten bei 8,59 Euro pro Quadratmeter und die Angebotskaufpreise bei 1.808 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit über dem Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (8,15 Euro) und Rheinland-Pfalz (8,08 Euro), aber unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis liegt mit 1.808 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (2.245 Euro), dem Landeswert (2.030 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Badem entwickelt?
Die Angebotsmieten in Badem sind von 6,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,83 Euro im Jahr 2026 gestiegen. Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,13 Prozent. Die Mietentwicklung ist dabei durchgängig aufwärts gerichtet, mit leichten Schwankungen im Verlauf der einzelnen Jahre.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Badem?
Die Bruttomietrendite in Badem beträgt 5,7 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,81 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,53 und liegt unter dem des Kreises (23,64) und Rheinland-Pfalz (21,16). Im Perzentilrang von 70,55 bedeutet dies, dass Badem eine höhere Rendite als rund 71 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz aufweist.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Badem?
Die Bevölkerung in Badem ist von 1.182 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.376 im Jahr 2024 gewachsen, was einer Zunahme von 16,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 150 Einwohnern pro Quadratkilometer. Badem gehört damit zu den wachsenden Gemeinden in der Eifel.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Badem?
Die Arbeitslosenquote in Badem ist von 22 Prozent im Jahr 2015 auf 12 Prozent im Jahr 2023 gesunken. Auf Ebene des Eifelkreises Bitburg-Prüm erreicht der Kreis im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Bereich Arbeitsmarkt liegt der Kreis bei Rang 284, was auf strukturelle Herausforderungen hinweist.
Woher stammen die Daten zu Badem?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Badem sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Badem führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Eifelkreis Bitburg-Prüm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Sankt Thomas | 54655 | 7,04 € | 686 € | 12,31 % |
| Neuendorf | 54597 | 7,37 € | 733 € | 12,07 % |
| Fleringen | 54597 | 7,77 € | 774 € | 12,05 % |
| Winterspelt | 54616 | 9,74 € | 1.015 € | 11,51 % |
| Leidenborn | 54619 | 7,86 € | 846 € | 11,15 % |
| Oberkail | 54533 | 8,24 € | 948 € | 10,43 % |
| Niehl | 54646 | 11,59 € | 1.400 € | 9,93 % |
| Rodershausen | 54673 | 7,55 € | 933 € | 9,71 % |