Etteldorf

Marktüberblick

Etteldorf ist eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands. Auf einer Fläche von 1,73 km² leben 23 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 13 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Immobilienmarkt wird durch sehr geringe Angebotsmengen geprägt; die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind als geschätzt gekennzeichnet und stammen aus Inseraten, nicht aus einem amtlichen Mietspiegel.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,96 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.200 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,89 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,46. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der Kaufpreis liegt bei etwa dem 20,5-Fachen der Jahreskaltmiete. Im bundesweiten Vergleich liegt der deutsche Kaufpreisfaktor bei rund 22,5 (berechnet aus dem deutschen Durchschnittskaufpreis von 2.409 Euro und der Durchschnittsmiete von 8,92 Euro). Etteldorf liegt damit unter dem Bundesdurchschnitt, was auf einen Markt hindeutet, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger sind.

Preisentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung in Etteldorf sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 7,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 8,80 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 5,1 % entspricht. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.750 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.200 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von rund 5,9 % entspricht.

Die Kaufpreise steigen damit schneller als die Mieten. Dieser Trend wirkt sich auf die Bruttomietrendite aus: Sie würde sich bei unveränderter Miete und steigenden Kaufpreisen langfristig verringern. Der aktuelle Wert von 4,89 % liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Die schnellere Entwicklung der Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten setzt die Rendite weiter unter Druck.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Eifelkreis Bitburg-Prüm liegt die Angebotsmiete in Etteldorf mit 8,96 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.200 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 20,46 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 23,64, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Etteldorf günstiger sind als im Kreisdurchschnitt.

Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt die Angebotsmiete über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro, der Angebotskaufpreis über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,89 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Etteldorf belegt im Landesperzentil einen Rang von 53,4 %, was einer Position knapp über dem Median entspricht.

Im unmittelbaren Umfeld zeigen die Nachbarorte ein sehr heterogenes Bild. Kyllburg (1,8 km Entfernung) weist mit 1.062 Euro je Quadratmeter deutlich niedrigere Kaufpreise und mit 8,28 % eine deutlich höhere Bruttomietrendite aus. Malbergweich (3 km) liegt mit 1.380 Euro je Quadratmeter ebenfalls unter dem Etteldorfer Kaufpreis, bietet aber mit 9,04 % die höchste Rendite der Nachbargemeinden. Fließem (2,5 km) zeigt mit 3.633 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis der Nachbarn bei einer niedrigen Rendite von 2,92 %. Etteldorf liegt mit seinen Werten mittig im Nachbarsfeld.

Standortfaktoren

Etteldorf gehört seit dem 1. Juli 2014 der Verbandsgemeinde Bitburger Land an und liegt unmittelbar südwestlich von Kyllburg in einem weiten Bogen der Kyll. Die Gemeinde wurde erstmals 893 im Prümer Urbar als Ettellendorpht erwähnt und gehörte im Mittelalter zum Amt Kyllburg im Kurfürstentum Trier.

Die demografische Entwicklung ist rückläufig: Die Einwohnerzahl ging von 27 im Jahr 2015 auf 23 im Jahr 2024 zurück, ein Verlust von 14,8 %. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Eifelkreis Bitburg-Prüm auf Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Position im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 284) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 262). Positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 79 aus, was auf positive Impulse in Teilen des Kreises hindeutet. Der Demografie-Index liegt mit Rang 91 im oberen Drittel, was den demografischen Wandel im Kreis weniger kritisch erscheinen lässt als die Arbeitsmarktposition.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote wird mit 0 % angegeben, was bei der geringen Einwohnerzahl statistisch wenig aussagekräftig ist.

Fazit

Etteldorf ist eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands mit einer rückläufigen Bevölkerung und einem Immobilienmarkt, der auf geschätzten Werten basiert. Die Angebotsmiete liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Kaufpreisfaktor unter beiden liegt. Dies deutet auf einen Markt hin, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen relativ attraktiv sind.

Die schnell steigenden Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten setzen die Bruttomietrendite unter Druck. Die demografische Entwicklung ist negativ, und der Kreis Eifelkreis Bitburg-Prüm weist im Prognos-Zukunftsatlas vor allem im Arbeitsmarkt und bei der sozialen Lage Schwächen auf. Der positive Dynamik-Index des Kreises bietet jedoch einen Gegenpol.

Die geringe Einwohnerzahl und die geschätzten Marktdaten bedeuten, dass die vorliegenden Kennzahlen mit großer Unsicherheit behaftet sind und nicht mit den Werten größerer Orte vergleichbar sind.