Herbstmühle
Herbstmühle (PLZ 54673) liegt im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 15 Einwohner auf 2,2 km², das entspricht 7 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 5,54 € pro m², der Kaufpreis bei 2.450 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,71 % und ein Kaufpreisfaktor von 36,9 — rechnerisch sind das 37 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Herbstmühle über dem Renditeniveau von 2 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2021 und 2025 stieg die Miete von 7,40 € auf 9,50 € pro m², im Mittel 6,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 11,8 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 16,7 % (2022).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Eifelkreis Bitburg-Prüm Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 79, Stärkerang 245). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Scheitenkorb, Koxhausen und Berscheid an.
Immobilienpreise in Herbstmühle im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Herbstmühle
Bericht für Herbstmühle: Eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands (15–25 Einwohner) im Eifelkreis Bitburg-Prüm mit ungewöhnlichem Immobilienmarkt: niedrige Angebotsmiete (5,54 €/m²) bei gleichzeitig hohem Kaufpreis (2.450 €/m²) und sehr niedriger Bruttomietrendite (2,71 %). Historische Zeitreihen sind geschätzt und weichen von aktuellen Werten ab. Der Eifelkreis Bitburg-Prüm weist strukturelle Schwächen im Arbeitsmarkt und Wohlstand auf.
Ort und Demografie
Herbstmühle ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm, Verbandsgemeinde Südeifel. Der Ort liegt am Oberlauf des Gaybachs im Gaybachtal auf 377 m ü. NHN und umfasst eine Fläche von 2,15 km². Mit 15 registrierten Einwohnern (Lagefaktor-Datenbasis 2024) bzw. 25 Einwohnern (Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Dez. 2025) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands. Die Bevölkerungsdichte beträgt 7 Einwohner je km².
Die demografische Entwicklung ist von Rückgang geprägt: Von 17 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2022 auf 15 zurück, mit einem Tiefpunkt von 11 im Jahr 2022. Seither stabilisiert sie sich bei 15. Der Rückgang seit Serienbeginn (2015) beträgt 11,8 %. Die historische Entwicklung zeigt bereits einen langfristigen Trend: 1815 lebten 43 Menschen im Ort, 1987 noch 38, 2005 noch 33.
Die Arbeitslosenquote ist für einen Ort dieser Größe nicht aussagekräftig. Sie lag 2022 bei 16,67 %, basierend auf einer Arbeitslosenzahl von 1. In den übrigen Jahren der Reihe wird 0 % ausgewiesen. Diese Schwankungen ergeben sich aus der winzigen absoluten Zahl und sind nicht als stabiles wirtschaftliches Signal zu werten.
Auf Kreisebene stuft der Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Eifelkreis Bitburg-Prüm mit Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Mittelfeld ein. Besonders schwach ist die Position im Arbeitsmarkt (Rang 284) und in Wohlstand und sozialer Lage (Rang 262). Positiv fällt der Kreis mit Rang 79 im Dynamik-Index auf – ein Hinweis auf positive Entwicklungsimpulse, die jedoch die strukturellen Schwächen nicht vollständig ausgleichen.
Immobilienmarkt und Preise
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.450 €/m². Damit liegt Herbstmühle über dem Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (2.245 €/m²) und deutlich über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,85 – das bedeutet, dass das 36,85-fache des Jahresbruttomietzinses als Kaufpreis verlangt wird. Zum Vergleich: Im Kreisdurchschnitt liegt der Faktor bei 23,6, im Landesdurchschnitt bei 21,2. Ein hoher Kaufpreisfaktor signalisiert eine niedrige Renditeerwartung.
Die aktuelle Angebotsmiete von 5,54 €/m² liegt hingegen deutlich unter allen Vergleichswerten: unter dem Kreisdurchschnitt (8,15 €/m²), dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Die Bruttomietrendite von 2,71 % ist die zweittiefste unter den Nachbarorten und liegt im unteren Perzentil des Landes (Platz 2,1 von 100). Das bedeutet: Die angebotenen Mieten stehen in keinem Verhältnis zu den angebotenen Kaufpreisen.
Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen den aktuellen Angebotswerten und der historischen Zeitreihe. Die Zeitreihe, die als geschätzt gekennzeichnet ist, weist für die Jahre 2021 bis 2025 Mietwerte von 7,40 €/m² bis 9,50 €/m² aus – also deutlich höhere Werte als der aktuelle Angebotswert von 5,54 €/m². Diese Diskrepanz ist auf die geschätzte Natur der Zeitreihe zurückzuführen und zeigt die begrenzte Aussagekraft der historischen Daten für diesen kleinen Ort. Die Kaufpreis-Zeitreihe (2.100 €/m² im Jahr 2021 bis 2.450 €/m² im Jahr 2025) stimmt hingegen mit dem aktuellen Wert überein.
Unter den Nachbarorten im Umkreis von 3,3 km weist nur Hütten (5,49 €/m²) eine vergleichbar niedrige Angebotsmiete auf. Rodershausen fällt mit einem Kaufpreis von nur 933 €/m² und einer Rendite von 9,71 % aus dem Muster aus – ein Hinweis auf stark unterschiedliche Immobilienstrukturen selbst im unmittelbaren Umland.
Regionale Einordnung
Herbstmühle zeigt ein ungewöhnliches Preisbild: Der Kaufpreis liegt über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, während die Miete deutlich darunter liegt. Diese Kombination führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im gesamten Umkreis. Der Kaufpreisfaktor von 36,85 liegt etwa 1,6- bis 1,7-fach über dem Kreis- und Landesdurchschnitt.
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Herbstmühle bei der Angebotsmiete auf dem zweiten unteren Platz (nach Hütten mit 5,49 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt der Ort im Mittelfeld der Nachbarn. Die Kombination aus niedrigem Mietangebot und relativ hohem Kaufpreis erzeugt die niedrige Rendite von 2,71 %. Zum Vergleich: Rodershausen weist bei einem Kaufpreis von nur 933 €/m² eine Rendite von 9,71 % aus – ein Extremwert, der auf eine völlig andere Immobilienstruktur hindeutet.
Die Lage im ländlichen Raum der Südeifel, eingebettet in einen Kreis mit strukturellen Schwächen im Arbeitsmarkt und Wohlstand, korrespondiert mit dem niedrigen Mietniveau. Die sehr geringe Einwohnerzahl und die begrenzte Zahl an verfügbaren Immobilien könnten den Kaufpreis relativ hoch halten – ein Muster, das sich aus der knappen Angebotsmenge in einer Gemeinde dieser Größe ergeben könnte.
Die Verbandsgemeinde Südeifel mit Sitz in Neuerburg umfasst über 50 Gemeinden, was die ländliche Struktur und die geringe Agglomeration der Region unterstreicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Herbstmühle entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Miete in Herbstmühle
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 7,40 €/m² |
| 2022 | 7,80 €/m² |
| 2023 | 8,30 €/m² |
| 2024 | 8,90 €/m² |
| 2025 | 9,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Herbstmühle
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.100 €/m² |
| 2022 | 2.200 €/m² |
| 2023 | 2.300 €/m² |
| 2024 | 2.400 €/m² |
| 2025 | 2.450 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Herbstmühle
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,23 % |
| 2022 | 4,25 % |
| 2023 | 4,33 % |
| 2024 | 4,45 % |
| 2025 | 4,65 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Herbstmühle
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 17,00 Einwohner |
| 2016 | 19,00 Einwohner |
| 2017 | 18,00 Einwohner |
| 2018 | 17,00 Einwohner |
| 2019 | 17,00 Einwohner |
| 2020 | 17,00 Einwohner |
| 2021 | 15,00 Einwohner |
| 2022 | 11,00 Einwohner |
| 2023 | 15,00 Einwohner |
| 2024 | 15,00 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Herbstmühle
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,00 % |
| 2016 | 6,67 % |
| 2017 | 0,00 % |
| 2018 | 0,00 % |
| 2019 | 0,00 % |
| 2020 | 0,00 % |
| 2021 | 0,00 % |
| 2022 | 16,67 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 212 Rang |
| Dynamik | 79,00 Rang |
| Stärke | 245 Rang |
| Demografie | 91,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 284 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 189 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 262 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Herbstmühle liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Herbstmühle im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Herbstmühle ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Herbstmühle ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Herbstmühle
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Sevenig bei Neuerburg | 9,71 €/m² |
| Muxerath | 9,20 €/m² |
| Scheitenkorb | 8,60 €/m² |
| Dauwelshausen | 8,60 €/m² |
| Berscheid | 8,50 €/m² |
| Koxhausen | 8,20 €/m² |
| Karlshausen | 7,93 €/m² |
| Rodershausen | 7,55 €/m² |
| Herbstmühle | 5,54 €/m² |
| Hütten | 5,49 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Herbstmühle ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Herbstmühle
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Rodershausen | 9,71 % |
| Karlshausen | 4,65 % |
| Scheitenkorb | 4,49 % |
| Sevenig bei Neuerburg | 4,40 % |
| Koxhausen | 4,19 % |
| Muxerath | 4,01 % |
| Berscheid | 3,69 % |
| Hütten | 2,90 % |
| Herbstmühle | 2,71 % |
| Dauwelshausen | 2,49 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Scheitenkorb | 1,2 km | 54673 | 8,60 € | 2.300 € | 4,49 % |
| Koxhausen | 1,7 km | 54673 | 8,20 € | 2.350 € | 4,19 % |
| Berscheid | 2,1 km | 54673 | 8,50 € | 2.762 € | 3,69 % |
| Rodershausen | 2,3 km | 54673 | 7,55 € | 933 € | 9,71 % |
| Karlshausen | 2,3 km | 54673 | 7,93 € | 2.047 € | 4,65 % |
| Hütten | 2,4 km | 54673 | 5,49 € | 2.274 € | 2,90 % |
| Dauwelshausen | 2,7 km | 54673 | 8,60 € | 4.145 € | 2,49 % |
| Sevenig bei Neuerburg | 3,3 km | 54673 | 9,71 € | 2.650 € | 4,40 % |
| Muxerath | 3,5 km | 54673 | 9,20 € | 2.753 € | 4,01 % |
Wo liegt Herbstmühle?
Lage
Herbstmühle auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Herbstmühle
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 5,54 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.450 € |
| Bruttomietrendite | 2,71 % |
| Kaufpreisfaktor | 36,9 |
| Einwohner | 15 |
| Einwohner je km² | 7 |
| Fläche (km²) | 2,2 |
| Arbeitslosenquote | 16,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #212 |
| Prognos Dynamikrang | #79 |
| Prognos Stärkerang | #245 |
| Koordinaten | 50,0016, 6,2240 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Herbstmühle
Was kostet eine Wohnung in Herbstmühle?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.450 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,54 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Der Kaufpreis liegt damit über dem Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (2.245 Euro pro Quadratmeter) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (2.030 Euro pro Quadratmeter), während die Miete deutlich unter den jeweiligen Durchschnittswerten liegt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Herbstmühle entwickelt?
Die verfügbaren Zeitreihen sind als Schätzungen gekennzeichnet. Demnach stieg der Angebotskaufpreis von 2.100 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.450 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025, was einer Zunahme von rund 17 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,40 Euro im Jahr 2021 auf 9,50 Euro im Jahr 2025, was einem Anstieg von etwa 28 Prozent entspricht. Diese Werte sind Schätzungen und mit Unsicherheiten behaftet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Herbstmühle?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,71 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 36,85. Im bundesweiten Vergleich schneidet Herbstmühle dabei sehr schlecht ab: Der Perzentilrang von 2,09 Prozent im Bundesland Rheinland-Pfalz bedeutet, dass rund 98 Prozent der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Zum Vergleich: Der Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm liegt bei 4,81 Prozent, der des Bundeslandes bei 5,25 Prozent.
Wie ist die demografische Situation in Herbstmühle?
Herbstmühle hat aktuell 15 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 7 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der verfügbaren Reihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 11,76 Prozent von 17 auf 15 Einwohner gesunken. Die Arbeitslosenquote lag 2022 bei 16,67 Prozent, bezogen auf eine Arbeitslosenzahl von nur einer Person.
Wie schneiden Herbstmühle und das Umland bei den Immobilienpreisen ab?
Im direkten Vergleich zum Umland zeigt Herbstmühle ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete von 5,54 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter den Werten der Nachbargemeinden (zum Beispiel 8,60 Euro in Scheitenkorb oder 8,20 Euro in Koxhausen). Der Angebotskaufpreis von 2.450 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer sehr niedrigen Bruttomietrendite von 2,71 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Herbstmühle?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Herbstmühle sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Herbstmühle führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Herbstmühle enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Miete und Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m². Für diesen Ort enthält die Quelle zu wenige Angebote; der Verlauf ist aus dem regionalen Umfeld ergänzt und als Schätzung gekennzeichnet. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2022 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Eifelkreis Bitburg-Prüm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Sankt Thomas | 54655 | 7,04 € | 686 € | 12,31 % |
| Neuendorf | 54597 | 7,37 € | 733 € | 12,07 % |
| Fleringen | 54597 | 7,77 € | 774 € | 12,05 % |
| Winterspelt | 54616 | 9,74 € | 1.015 € | 11,51 % |
| Leidenborn | 54619 | 7,86 € | 846 € | 11,15 % |
| Oberkail | 54533 | 8,24 € | 948 € | 10,43 % |
| Niehl | 54646 | 11,59 € | 1.400 € | 9,93 % |
| Rodershausen | 54673 | 7,55 € | 933 € | 9,71 % |