Karlshausen

Der Ort

Karlshausen ist eine Ortsgemeinde im Eifelkreis Bitburg-Prüm in Rheinland-Pfalz, gehört zur Verbandsgemeinde Südeifel und liegt auf 529 m Höhe im Naturpark Südeifel. Die Gemeinde umfasst 7,05 km² und hat 418 Einwohner (2024). Am Ort bestehen eine Grundschule und ein Kindergarten; das Einzugsgebiet der Schule erstreckt sich auf 13 Nachbargemeinden, was die lokale Infrastruktur über die Gemeindegrenzen hinaus trägt. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Immobilienmarkt und Preise

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.047 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,93 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,52, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 21,5-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Im regionalen Vergleich fällt auf: Karlshausen weist den niedrigsten Angebotskaufpreis aller acht untersuchten Nachbarorte auf. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,93 Euro pro Quadratmeter deutlich über den Werten von Hütten (5,49 Euro) und Herbstmühle (5,54 Euro) und liegt im oberen Mittelfeld. Nur Sevenig bei Neuerburg verzeichnet mit 9,71 Euro eine höhere Miete. Der niedrige Kaufpreis bei moderater Miete führt dazu, dass Karlshausen die höchste Bruttomietrendite aller Nachbarorte erreicht – 4,65 Prozent gegenüber 2,71 Prozent in Herbstmühle oder 2,90 Prozent in Hütten.

Im überregionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete unter dem Durchschnitt des Eifelkreises Bitburg-Prüm (8,15 Euro) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 2.047 Euro liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,65 Prozent liegt unter dem Kreiswert (4,81 Prozent) und dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent). Der Perzentilrang im Bundesland beträgt 46,2, was Karlshausen etwa auf das mittlere Drittel aller Orte in Rheinland-Pfalz einordnet.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbare Mietzeitreihe zeigt eine extrem volatile Entwicklung. Von 5,75 Euro im Jahr 2019 fiel die Miete 2020 auf 4,03 Euro, erholte sich 2021 auf 5,20 Euro, fiel 2023 erneut auf 4,58 Euro und stieg dann 2024 sprunghaft auf 10,56 Euro an. Für 2026 wird ein Wert von 12,86 Euro ausgewiesen. Der berechnete jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 12,19 Prozent.

Die aktuellen Marktdaten zeigen eine Angebotsmiete von 7,93 Euro pro Quadratmeter, während die Zeitreihe für 2024 einen Wert von 10,56 Euro ausweist. Dieser Unterschied könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Berechnungsmethoden zurückzuführen sein. Die starken Schwankungen zwischen 4,03 und 12,86 Euro deuten darauf hin, dass die Angebotswerte in Karlshausen von wenigen Inseraten beeinflusst werden können. Bei einer so kleinen Gemeinde mit rund 418 Einwohnern und einer Fläche von nur 7,05 km² kann bereits ein einzelnes Inserat mit abweichendem Preisniveau die aggregierte Kennzahl deutlich verschieben. Die Zeitreihe ist zudem lückenhaft – das Jahr 2022 ist nicht erfasst.

Für den Kaufpreis liegt lediglich ein Datenpunkt für 2024 vor (2.060 Euro pro Quadratmeter), sodass keine Entwicklungslinie gezogen werden kann.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Karlshausen ist seit 2015 um 10,9 Prozent gewachsen – von 377 auf 418 Einwohner. Dieser Zuzug ist in der ländlichen Eifel bemerkenswert, wo viele Gemeinden Rückgang verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 59 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote betrug 2023 1,13 Prozent, was drei arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und unterstreicht die wirtschaftliche Stabilität des Ortes. Die niedrige Arbeitslosigkeit geht einher mit dem Bevölkerungswachstum und deutet auf eine funktionierende lokale Wirtschaftsstruktur hin.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Eifelkreis Bitburg-Prüm, auf den sich die Ränge beziehen, Platz 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders auffällig ist der Demografie-Index mit Rang 91 – der Kreis liegt damit im vorderen Drittel und zeigt eine überdurchschnittliche demografische Entwicklung. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 284 im unteren Drittel, was die strukturellen Schwächen der Region widerspiegelt. Der Dynamik-Index mit Rang 79 gehört zu den stärksten Teilindizes des Kreises.