Keppeshausen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete

Der Immobilienmarkt in Keppeshausen weist eine auffällige Schieflage zwischen Kaufpreis und Miete auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.318 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,92 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,86 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 34,91. Beide Werte beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Kaufpreis ist hoch im Verhältnis zur erzielbaren Miete, was die Rendite für Investoren drückt.

Der Kaufpreisfaktor von 34,91 bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 35-jährige Bruttomieten entspricht. Zum Vergleich: Im Eifelkreis Bitburg-Prüm liegt der Durchschnitt bei 23,64, in Rheinland-Pfalz bei 21,16. Keppeshausen liegt damit sowohl kreis- als auch landesweit deutlich über dem Mittel. Die niedrige Rendite von 2,86 Prozent platziert den Ort im Perzentilrang 3,01 im Bundesland – unter den untersten drei Prozent aller 2.300 erfassten Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung: Geschätzter Anstieg über 33 Prozent

Die Kaufpreisentwicklung in Keppeshausen zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Von 2.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Wert auf 3.318 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem Anstieg von rund 33 Prozent in vier Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 7,3 Prozent entspricht.

Wichtig ist, dass die Kaufpreisreihe für Keppeshausen als geschätzt gekennzeichnet ist. Die Werte beruhen nicht auf dokumentierten Transaktionen, sondern sind modelliert. Die Mietreihe ist hingegen nicht geschätzt und basiert auf einer einzigen Beobachtung von 7,92 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023. Eine Entwicklung der Miete über mehrere Jahre lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Der Kaufpreis liegt damit auf einem Niveau, das im direkten Vergleich zum Umland deutlich über dem Nachbarmittel liegt. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 5,5 Kilometer Entfernung weist nur Dauwelshausen (4.145 Euro pro Quadratmeter) einen höheren Preis aus. Alle anderen liegen zwischen 933 und 3.067 Euro pro Quadratmeter. Der Abstand zu Waldhof-Falkenstein (2,2 Kilometer) beträgt beispielsweise 1.905 Euro pro Quadratmeter, also mehr als das Doppelte.

Regionale Einordnung: Über dem Umland, unter dem Bundesdurchschnitt

Keppeshausen bewegt sich in einer eigenen Preisklasse innerhalb der Region. Die Angebotsmiete von 7,92 Euro pro Quadratmeter liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 8,15 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Der Kaufpreis von 3.318 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.245 Euro um 48 Prozent und den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro um 63 Prozent.

Diese Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis ist das bestimmende Merkmal des Marktes. Während die Mieten sich am regionalen Niveau orientieren, liegen die Kaufpreise weit darüber. Das führt zu den extrem niedrigen Renditen, die Keppeshausen von der Investitionstätigkeit ausschließen könnten. Eine Bruttomietrendite von 2,86 Prozent liegt unter allen Nachbarorten: Rodershausen weist mit 9,71 Prozent die höchste Rendite aus, Dauwelshausen mit 2,49 Prozent die niedrigste.

Der Kreis Eifelkreis Bitburg-Prüm umfasst 233 erfasste Orte. Der Durchschnittskaufpreis von 2.245 Euro pro Quadratmeter im Kreis ist bereits niedriger als der Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Keppeshausen hebt sich damit sowohl innerhalb des ohnehin günstigen Kreises als auch im bundesweiten Vergleich als Preisausreißer nach oben ab.

Standortfaktoren: Demografie und Zukunftsatlas

Keppeshausen ist mit 13 Einwohnern (Stand 31. Dezember 2025) eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands. Die Fläche von 2,31 Quadratkilometern ergibt eine Bevölkerungsdichte von 6 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Südeifel im Eifelkreis Bitburg-Prüm und liegt am deutsch-luxemburgischen Grenzfluss Our.

Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre zeigt keine klare Tendenz: Von 15 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 12 im Jahr 2018, stieg dann auf 18 im Jahr 2021 und liegt seit 2023 bei 17. Die Arbeitslosenquote wird mit 0 Prozent angegeben, was bei der geringen Einwohnerzahl jedoch wenig Aussagekraft hat.

Für den Eifelkreis Bitburg-Prüm liegt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Der Index für Dynamik mit Rang 79 ist der stärkste Teilindikator, während der Rang 284 im Arbeitsmarkt und 262 im Wohlstand die Schwächepunkte des Kreises kennzeichnen. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Lage an der Our-Grenze zu Luxemburg und die Nähe zur Burg Vianden im benachbarten Luxemburg könnten als touristische Faktoren relevant sein. Ob dies die hohen Kaufpreise erklärt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Zusammenfassung und Einordnung

Der Immobilienmarkt in Keppeshausen ist durch ein extremes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Miete geprägt. Der Angebotskaufpreis von 3.318 Euro pro Quadratmeter liegt weit über dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt, während die Miete mit 7,92 Euro pro Quadratmeter im unteren Mittelfeld liegt. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 2,86 Prozent gehört zu den niedrigsten in Rheinland-Pfalz.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen Anstieg von 33 Prozent zwischen 2021 und 2025. Ob dieser Trend fortbesteht, lässt sich nicht beurteilen. Die geringe Einwohnerzahl von 13 macht den Ort zu einem statistischen Ausreißer: Bei so wenigen Bewohnern sind die Immobilienmarkt-Kennzahlen nur begrenzt repräsentativ und können durch einzelne Angebote stark verzerrt sein.

Für Investoren ergibt sich aus den vorliegenden Daten kein attraktives Renditeprofil. Für Käufer, die den Ort als Wohnstandort suchen, sind die hohen Kaufpreise im Verhältnis zum Umland ein entscheidendes Kriterium.