Ober Kostenz

Marktüberblick

Ober Kostenz ist eine kleine Ortsgemeinde im Kyrbachtal des Rhein-Hunsrück-Kreises mit 253 Einwohnern auf 5,84 km² Fläche. Der Immobilienmarkt spiegelt die ländliche Struktur wider: Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.890 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,92 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Rhein-Hunsrück-Kreises (Kauf: 1.905 €/m², Miete: 7,66 €/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (Kauf: 2.030 €/m², Miete: 8,08 €/m²).

Die Bruttomietrendite beträgt 4,39 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,07 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,76 liegt über dem Kreis- (21,43) und Landesdurchschnitt (21,16). Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreisfaktor führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite – ein Muster, das für ländliche Gemeinden typisch ist, in denen die Kaufpreise durch begrenzte Angebotsdynamik stabil bleiben, während die Mieten nicht im gleichen Maße steigen.

Die Gemeinde wird geprägt durch Landwirtschaft und Handwerk. Ein lokaler Windpark mit sieben Anlagen und eine Energiegenossenschaft, deren Biomasseheizung seit 2014 über 75 Prozent der Gebäude mit Wärme versorgt, unterstreichen das Engagement für erneuerbare Energien. Die Gemeinde wurde 2015 mit Gold im Wettbewerb „Unser Dorf hat Zukunft“ ausgezeichnet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine deutliche Dynamik: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,26 Euro pro Quadratmeter, folgte 2020 ein Rückgang auf 5,00 Euro. Bis 2023 stieg sie auf 6,25 Euro, 2024 folgte ein erneuter Rückgang auf 5,56 Euro. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 10 Euro pro Quadratmeter aus, der deutlich über allen vorherigen Werten liegt und als Ausreißer zu bewerten ist.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und verlief von 2021 bis 2022 von 1.750 auf 1.950 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von einem leichten Rückgang auf 1.850 Euro im Jahr 2024. Für 2025 wird ein Anstieg auf 1.920 Euro prognostiziert. Der langfristige Anstieg der Kaufpreise (CAGR 2,34 %) ist moderat und entspricht dem Muster ländlicher Märkte im Hunsrück, die weniger von Spekulation als von der lokalen Nachfrage geprägt sind.

Die Mietentwicklung (CAGR 8,36 %) ist deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Dies spiegelt den strukturellen Mangel an Mietwohnungen in kleinen Gemeinden wider, wo das Angebot an Mietwohnungen begrenzt ist und bestehende Wohnungen nachgefragt werden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Ober Kostenz ein gemischtes Bild. Der Angebotskaufpreis von 1.890 Euro pro Quadratmeter liegt über dem von Nieder Kostenz (1.501 €/m²) und Todenroth (1.370 €/m²), aber unter dem von Schwarzen (2.500 €/m²). Metzenhausen (1,7 km entfernt) weist mit 446 €/m² einen extrem niedrigen Kaufpreis auf, der als Ausreißer zu bewerten ist.

Die Angebotsmiete von 6,92 €/m² liegt unter der von Schwarzen (8,70 €/m²), Metzenhausen (8,97 €/m²) und Todenroth (9,40 €/m²), aber über der von Niedersohren (6,62 €/m²) und deutlich über der von Kludenbach (4,67 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,39 % liegt unter der von Nieder Kostenz (5,82 %) und Todenroth (8,23 %), aber über der von Schwarzen (4,18 %) und Kludenbach (3,86 %).

Die extreme Streuung der Nachbarwerte – von 3,86 % bis 13,75 % bei der Rendite – zeigt, dass der lokale Markt stark fragmentiert ist und einzelne Gemeinden stark voneinander abweichen können. Ober Kostenz liegt mit seiner Rendite im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung von Ober Kostenz ist stabil: Die Einwohnerzahl lag 2015 bei 252, fiel bis 2018 auf 230 und erholte sich bis 2024 wieder auf 253. Die Bevölkerungsdichte von 43 Einwohnern pro Quadratkilometer ist typisch für den ländlichen Hunsrück.

Die Arbeitslosenquote von 0,67 Prozent (2023) ist extrem niedrig und liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2022 waren noch 2,67 Prozent arbeitslos gemeldet, was einem Anstieg auf bis zu sieben Arbeitslose entsprach. Der Rückgang auf 0,67 Prozent im Jahr 2023, bei dem nur eine Person arbeitslos gemeldet war, spiegelt die Struktur der Gemeinde wider, die durch Landwirtschaft und Handwerk geprägt ist und keine großen Arbeitgeber benötigt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Hunsrück-Kreis insgesamt auf Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Rang 40 im Index „Wohlstand und soziale Lage“, der auf eine stabile wirtschaftliche Basis hinweist. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich „Wettbewerb und Innovation“ (Rang 216) und „Demografie“ (Rang 212), was die typischen Herausforderungen ländlicher Räume widerspiegelt.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Infrastruktur wird durch die Landesstraße 195 und den Freiherr-von-Drais-Radweg geprägt. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Kirchberg (Hunsrück), die als nächstgelegener Versorgungs- und Verwaltungsknoten dient.