Schwarzen
Schwarzen (PLZ 55481) liegt im Rhein-Hunsrück-Kreis in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 141 Einwohner auf 3,9 km², das entspricht 36 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,70 € pro m², der Kaufpreis bei 2.500 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,18 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,0 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwarzen über dem Renditeniveau von 30 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Zwischen 2023 und 2026 stieg die Miete von 4,19 € auf 10,00 € pro m², im Mittel 33,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Hunsrück-Kreis Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 109, Stärkerang 175). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ober Kostenz, Todenroth und Metzenhausen an.
Immobilienpreise in Schwarzen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Schwarzen
Schwarzen ist eine kleine Hunsrück-Gemeinde mit 141 Einwohnern, die im Angebotskaufpreis (2.500 €/m²) und der Angebotsmiete (8,70 €/m²) über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite von 4,18 % ist jedoch niedrig, da der Kaufpreis stärker über dem Mittel liegt als die Miete. Die Kaufpreisreihe ist geschätzt. Der Rhein-Hunsrück-Kreis liegt im Prognos-Zukunftsatlas im Mittelfeld, mit starker sozialer Lage aber schwacher Demografie und Innovation.
Lage und Struktur
Schwarzen ist eine 3,88 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis, die zur Verbandsgemeinde Kirchberg (Hunsrück) gehört. Der Ort liegt in einer Tallage zentral im Hunsrück zwischen der Hunsrückhöhenstraße (B 327) und der Bundesstraße 50. Mit 141 Einwohnern (2024) und 36 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 9,3 % von 129 auf 141 gewachsen, nachdem sie in der Mitte des Zeitraums zwischen 129 und 150 schwankte.
Der Ort wurde erstmals 1259 urkundlich erwähnt und war 1998 zum Schönsten Dorf im Rhein-Hunsrück-Kreis gewählt worden. Die Landwirtschaft prägte den Ort über Jahrhunderte, was auch das Wappen mit dem goldenen Pflug widerspiegelt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Aktuelle Marktpreise
Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.500 € je m² und ist damit der höchste unter allen erfassten Nachbarorten im Umkreis. Der nächstgelegene Nachbarort Ober Kostenz (1,6 km) liegt mit 1.890 € je m² rund 24 % darunter. Todenroth (2,4 km) notiert bei 1.370 €, Metzenhausen (2,5 km) bei nur 446 € und Bärenbach (2,5 km) bei 632 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,95, was bedeutet, dass das 23,95-fache der Jahresbruttomiete als Kaufpreis zu zahlen ist.
Die Angebotsmiete beträgt 8,70 € je m². Damit liegt sie über dem Kreisdurchschnitt von 7,66 € und dem Landesdurchschnitt von 8,08 € je m², aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 € je m². Unter den Nachbarorten liegt sie hinter Todenroth (9,40 €) und vor Metzenhausen (8,97 €).
Preis- und Mietentwicklung
Die Bruttomietrendite von 4,18 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (5,07 %), dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Sie entspricht dem 30. Perzentil im Landesvergleich. Der Grund liegt im Kaufpreis: Er liegt mit dem 1,31-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,14-Fachen. Der hohe Kaufpreis drückt die Rendite.
Die Zeitreihe der Miete zeigt einen Anstieg von 4,19 € je m² (2023) auf 10 € je m² (2026), was einem CAGR von 33,6 % entspricht. Diese Entwicklung basiert auf nur zwei Datenpunkten und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Zeitreihe der Kaufpreise (geschätzt) zeigt einen Anstieg von 2.000 € (2021) auf 2.500 € (2025) mit einem CAGR von 5,7 %. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.500 € je m² entspricht dem Wert der Zeitreihe für 2025.
Standortfaktoren und regionale Einordnung
Der Rhein-Hunsrück-Kreis erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Index für Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 40 im vorderen Drittel, während Demografie (212), Arbeitsmarkt (196) und Wettbewerb/Innovation (216) im unteren Bereich liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 109 gehört zum besseren Drittel.
Die Arbeitslosenquote Schwarzens betrug 2023 4,82 % (4 Arbeitslose) und war damit von 2,41 % im Jahr 2022 deutlich gestiegen. Die Demografie des Kreises wird im Prognos-Atlas mit Rang 212 bewertet, was auf eine alternde und schrumpfende Bevölkerung hindeutet. Die Bevölkerungsentwicklung Schwarzens ist jedoch leicht positiv (+9,3 % seit 2015).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwarzen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwarzen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2023 | 4,19 €/m² |
| 2026 | 10,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Schwarzen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.000 €/m² |
| 2022 | 2.150 €/m² |
| 2023 | 2.300 €/m² |
| 2024 | 2.400 €/m² |
| 2025 | 2.500 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwarzen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2023 | 2,19 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwarzen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 129 Einwohner |
| 2016 | 150 Einwohner |
| 2017 | 143 Einwohner |
| 2018 | 138 Einwohner |
| 2019 | 132 Einwohner |
| 2020 | 135 Einwohner |
| 2021 | 137 Einwohner |
| 2022 | 137 Einwohner |
| 2023 | 141 Einwohner |
| 2024 | 141 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwarzen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,33 % |
| 2016 | 4,12 % |
| 2017 | 4,21 % |
| 2018 | 3,26 % |
| 2019 | 2,67 % |
| 2020 | 3,75 % |
| 2021 | 3,61 % |
| 2022 | 2,41 % |
| 2023 | 4,82 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 161 Rang |
| Dynamik | 109 Rang |
| Stärke | 175 Rang |
| Demografie | 212 Rang |
| Arbeitsmarkt | 196 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 216 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 40,00 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Schwarzen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Schwarzen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwarzen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwarzen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwarzen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Todenroth | 9,40 €/m² |
| Metzenhausen | 8,97 €/m² |
| Schwarzen | 8,70 €/m² |
| Sohren | 7,76 €/m² |
| Nieder Kostenz | 7,29 €/m² |
| Bärenbach | 7,24 €/m² |
| Ober Kostenz | 6,92 €/m² |
| Würrich | 6,80 €/m² |
| Belg | 5,43 €/m² |
| Rödelhausen | 3,44 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwarzen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwarzen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bärenbach | 13,75 % |
| Todenroth | 8,23 % |
| Nieder Kostenz | 5,82 % |
| Sohren | 5,38 % |
| Würrich | 4,43 % |
| Ober Kostenz | 4,39 % |
| Schwarzen | 4,18 % |
| Belg | 3,63 % |
| Rödelhausen | 3,10 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ober Kostenz | 1,6 km | 55481 | 6,92 € | 1.890 € | 4,39 % |
| Todenroth | 2,4 km | 55481 | 9,40 € | 1.370 € | 8,23 % |
| Metzenhausen | 2,5 km | 55481 | 8,97 € | 446 € | – |
| Bärenbach | 2,5 km | 55483 | 7,24 € | 632 € | 13,75 % |
| Würrich | 2,6 km | 56858 | 6,80 € | 1.843 € | 4,43 % |
| Belg | 2,9 km | 56858 | 5,43 € | 1.793 € | 3,63 % |
| Nieder Kostenz | 3,3 km | 55481 | 7,29 € | 1.501 € | 5,82 % |
| Rödelhausen | 3,4 km | 56858 | 3,44 € | 1.330 € | 3,10 % |
| Sohren | 3,6 km | 55487 | 7,76 € | 1.730 € | 5,38 % |
Wo liegt Schwarzen?
Lage
Schwarzen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwarzen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,70 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.500 € |
| Bruttomietrendite | 4,18 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,0 |
| Einwohner | 141 |
| Einwohner je km² | 36 |
| Fläche (km²) | 3,9 |
| Arbeitslosenquote | 4,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #161 |
| Prognos Dynamikrang | #109 |
| Prognos Stärkerang | #175 |
| Koordinaten | 49,9617, 7,3300 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwarzen
Was kostet eine Wohnung in Schwarzen?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.500 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,70 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Rhein-Hunsrück-Kreises (1.905 Euro bzw. 7,66 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (2.030 Euro bzw. 8,08 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwarzen entwickelt?
Der Angebotskaufpreis ist von 2.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.500 Euro im Jahr 2025 gestiegen. Diese Zeitreihe ist als Schätzung gekennzeichnet. Die Angebotsmiete lag 2023 bei 4,19 Euro pro Quadratmeter und betrug 2026 bereits 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Mietentwicklung ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwarzen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,18 Prozent und der Kaufpreisfaktor bei 23,95. Damit liegt die Rendite unter dem Kreisdurchschnitt von 5,07 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Perzentilrang von rund 30 bedeutet, dass etwa 70 Prozent der Orte in Rheinland-Pfalz eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was ein teureres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwarzen?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 141 und damit auf demselben Niveau wie 2023. Seit Beginn der Reihe 2015 (129 Einwohner) ist die Bevölkerung um rund 9,3 Prozent gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 36 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,82 Prozent.
Wie schneidet der Rhein-Hunsrück-Kreis im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Der Kreis belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 161 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Im Bereich Demografie rangiert der Kreis auf Platz 212, im Bereich Wohlstand und soziale Lage auf Platz 40. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Schwarzen.
Woher stammen die Daten zu Schwarzen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwarzen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwarzen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Schwarzen enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2023 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Hunsrück-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bärenbach | 55483 | 7,24 € | 632 € | 13,75 % |
| Woppenroth | 55490 | 6,50 € | 692 € | 11,27 % |
| Hahn | 56850 | 7,10 € | 928 € | 9,18 % |
| Mastershausen | 56869 | 7,45 € | 984 € | 9,09 % |
| Lahr | 56288 | 8,82 € | 1.221 € | 8,67 % |
| Hasselbach | 56288 | 11,72 € | 1.623 € | 8,66 % |
| Hecken | 55481 | 6,60 € | 923 € | 8,58 % |
| Todenroth | 55481 | 9,40 € | 1.370 € | 8,23 % |