Rohrbach

Marktüberblick

Rohrbach ist eine Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis mit rund 167 Einwohnern auf 3,77 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Kirchberg (Hunsrück) und liegt auf etwa 400 m Höhe im Lützelsoon, einem Teil des Hunsrücks. Die Mehrheit der Erwerbstätigen arbeitet auswärts; vor Ort bestehen vier Vollerwerbslandwirte, ein Nebenerwerbsbetrieb und einige kleine Gewerbebetriebe. Der Ort weist eine typisch ländliche Struktur auf mit vier Vereinen (Frauenhilfe, Musikverein, Landfrauen, Freiwillige Feuerwehr) und einer evangelischen Kirchengemeinde.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 5,48 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.494 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.905 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,64 Prozent – dem niedrigsten Wert im gesamten Bundesland (Perzentilrang 1,79 von 2.300 Orten). Der Kaufpreisfaktor von 37,93 ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 21,43.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist seit 2021 kontinuierlich gesunken: von 6,25 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 4,67 Euro (2026). Der jährliche Rückgang beträgt durchschnittlich 5,66 Prozent. Diese Entwicklung ist in der Datenreihe nicht geschätzt.

Der Angebotskaufpreis zeigt dagegen einen Anstieg von 2.100 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.494 Euro (2025). Der jährliche Anstieg liegt bei durchschnittlich 4,39 Prozent. Diese Kaufpreisreihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf Modellierungen basiert und nicht auf vollständig erhobenen Transaktionsdaten.

Die gegenläufige Entwicklung von sinkenden Mieten und steigenden Kaufpreisen ist ungewöhnlich und führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation. Während die Miete in fünf Jahren um rund 25 Prozent gefallen ist, ist der Kaufpreis um rund 19 Prozent gestiegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Rohrbach bei den Mieten zu den günstigeren Orten im Kreis gehört, bei den Kaufpreisen jedoch zu den teuersten. Mit 5,48 Euro pro Quadratmeter Miete liegt der Ort unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro und deutlich unter dem Nachbarort Hausen mit 7,95 Euro. Bei den Kaufpreisen liegt Rohrbach mit 2.494 Euro pro Quadratmeter über allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,8 Kilometern. Der nächstgelegene Nachbarort Woppenroth (1,5 km) weist mit 692 Euro pro Quadratmeter einen Kaufpreis von nur knapp einem Drittel des Rohrbacher Niveaus auf.

Die Bruttomietrendite von 2,64 Prozent liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,07 Prozent und unter allen Nachbarorten. Dickenschied (1,6 km) erreicht 4,15 Prozent, Lindenschied (2,6 km) 5,25 Prozent, Hausen (3,8 km) 4,44 Prozent. Woppenroth und Hecken weisen mit 11,27 bzw. 8,58 Prozent deutlich höhere Renditen auf, was auf deren deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist.

Der Kaufpreisfaktor von 37,93 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 37,93-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis beträgt der Durchschnittsfaktor 21,43. Ein solcher Faktor ist in der Regel ein Hinweis auf einen stark nachfrageorientierten oder spekulativen Markt – was für eine Gemeinde mit 167 Einwohnern und schrumpfender Bevölkerung ungewöhnlich ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Rohrbach ist seit 2015 um 9,2 Prozent gesunken, von 184 auf 167 Einwohner. Der Rückgang verläuft kontinuierlich: 2015 (184), 2017 (180), 2019 (179), 2021 (173), 2023 (167), 2024 (167). Die Bevölkerungsdichte beträgt 44 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 0,95 Prozent (2023), was nur einem einzigen arbeitslosen Menschen entspricht. Im Vergleich dazu lag die Quote 2015 bei 2,4 Prozent und erreichte 2019 mit 4,55 Prozent einen Höhepunkt. Der aktuelle Wert von unter einem Prozent ist statistisch betrachtet ein Extremwert für eine Gemeinde dieser Größe.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Hunsrück-Kreis (als Bezugsgröße, nicht die Gemeinde selbst) mit dem Gesamtrang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach schneiden die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 216) sowie Demografie (Rang 212) ab. Positiv fällt der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 40 aus. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 109 im oberen Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Einordnung und Fazit

Rohrbach präsentiert sich als kleine, ländliche Gemeinde mit schrumpfender Bevölkerung und sehr niedriger Arbeitslosigkeit. Der Immobilienmarkt weist eine strukturelle Schieflage auf: Niedrige Mieten bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen erzeugen eine der niedrigsten Renditen in ganz Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von fast 38 ist für einen ländlichen Ort im Hunsrück außergewöhnlich hoch.

Die gegenläufige Entwicklung von sinkenden Mieten und steigenden Kaufpreisen steht im Widerspruch zu den demografischen Entwicklungen. Bei einer Bevölkerung, die um 9,2 Prozent zurückgegangen ist, ist ein anhaltender Kaufpreisanstieg nicht durch nachfrageseitige Demografie erklärbar. Die geschätzte Kaufpreisreihe deutet darauf hin, dass die aktuellen Werte auf Modellierungen beruhen und nicht auf vollständig erhobenen Transaktionsdaten.

Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 0,95 Prozent und die Tatsache, dass die Mehrheit der Erwerbstätigen auswärts arbeitet, deuten auf eine Pendlergemeinde hin. Ob dies die Kaufpreise trägt oder ob andere Faktoren – etwa Zweitwohnsitznachfrage oder einzelne spezifische Transaktionen – den überproportional hohen Kaufpreis erklären, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.