Mandel

Marktüberblick

Mandel ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach, die zur Verbandsgemeinde Rüdesheim gehört und etwa fünf Kilometer von der Kreisstadt entfernt im Naheland liegt. Mit 6,33 km² Fläche und rund 914 Einwohnern handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 144 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt sich durch Angebotsmieten von 8,27 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreisen von 2.216 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite liegt bei 4,48 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 22,33. Dabei handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen.

Die Kombination aus einem über dem regionalen Durchschnitt liegenden Kaufpreisfaktor und einer darunterliegenden Rendite kennzeichnet einen Verkäufermarkt: Die Preise sind im Verhältnis zur Miete hoch, was die Kapitalwertbildung zugunsten der Eigentümer, nicht der Mieter, ausrichtet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Mandel verläuft volatil. Nach einem Wert von 7 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete 2021 auf 8,50 Euro, fiel dann aber bis 2024 auf 7,22 Euro zurück, bevor sie 2025 mit 9 Euro ein neues Niveau erreichte. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die Reihe liegt bei 4,28 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist dagegen stabiler, allerdings als geschätzt gekennzeichnet. Von 2.090 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg sie bis 2025 auf 2.216 Euro, was einem CAGR von 1,47 Prozent entspricht. Die Entwicklung ist moderat und zeigt keine sprunghaften Bewegungen.

Die Diskrepanz zwischen der schwankenden Miete und dem stabil steigenden Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Miete zwischen 2021 und 2024 um rund 15 Prozent fiel, legten die Kaufpreise weiter zu. Im Jahr 2025 zeigt die Miete wieder einen deutlichen Anstieg, was auf eine Angleichung hindeutet.

Regionale Einordnung

Mandel liegt mit einer Angebotsmiete von 8,27 Euro je Quadratmeter knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach (8,17 Euro) und des Bundeslandes Rheinland-Pfalz (8,08 Euro), deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Mandel mit 2.216 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- (2.017 Euro) und Landesdurchschnitt (2.030 Euro), aber unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,33 liegt damit über dem Kreis- (21,03) und Landesdurchschnitt (21,16).

Die Bruttomietrendite von 4,48 Prozent liegt unter dem Kreis- (5,14 Prozent) und Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) und belegt den 40. Perzentilrang im Bundesland. Das bedeutet, dass die Rendite in Mandel höher ist als in 40 Prozent der anderen Orte im Land, aber niedriger als in 60 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein deutliches Gefälle: Sankt Katharinen (1,1 km entfernt) weist mit 6,67 Euro die niedrigste Miete auf, bei einem mit 2.400 Euro über dem Mandeler Kaufpreis liegenden Preis. Weinsheim (2,2 km) liegt mit 1.470 Euro deutlich unter dem Mandeler Kaufpreis und erzielt eine Rendite von 6,87 Prozent. Sponheim (3,4 km) zeigt mit 1.205 Euro den niedrigsten Kaufpreis und 8,98 Prozent die höchste Rendite aller Nachbarorte. Die Nachbarn Roxheim, Rüdesheim und Gutenberg liegen mit Mieten zwischen 9 und 10 Euro und Kaufpreisen zwischen 2.650 und 3.020 Euro deutlich über Mandel. Mandel positioniert sich damit im unteren bis mittleren Preissegment der unmittelbaren Nachbarschaft.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Mandels ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 895 Einwohnern im Jahr 2015 auf 914 im Jahr 2024, einem Anstieg von 2,12 Prozent. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear – nach einem Höchststand von 925 Einwohnern 2021 folgte ein Rückgang auf 914, wo sie seit 2023 stabil bleibt.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,9 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie entwickelte sich von 3,97 Prozent im Jahr 2015 auf einen Tiefstwert von 2,83 Prozent im Jahr 2018 und schwankt seither leicht um den 3-Prozent-Bereich. Mit 16 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering.

Der Landkreis Bad Kreuznach, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen Rang 302 für Dynamik, 282 für Stärke, 306 für Demografie, 292 für Arbeitsmarkt, 279 für Wettbewerb und Innovation sowie 257 für Wohlstand und soziale Lage. Die Positionierung im unteren Drittel des Rankings spiegelt die strukturschwache Lage der Region wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Mandel ist seit 2019 Schwerpunktgemeinde des Landes Rheinland-Pfalz, was eine Bezuschussung bei Entwicklungsprojekten und die Durchführung einer Dorfmoderation ermöglicht. Die Gemeinde ist über die Landesstraße 237 erschlossen, die im Ort von der Kreisstraße 50 gekreuzt wird.