Wallhausen

Marktüberblick: Weinbaugemeinde mit dünnem Markt

Wallhausen ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach mit rund 1.566 Einwohnern auf 10,3 km². Der Ort liegt am Südrand des Hunsrücks in der Naheregion und ist erheblich vom Weinbau geprägt: Mit 226 Hektar bestockter Rebfläche gehört er zu den größeren Weinbaugemeinden der Region. Die Gemarkung ist zu 36,9 Prozent bewaldet und zu 45,3 Prozent landwirtschaftlich genutzt. Am Ort bestehen keine Hochschulen; die nächstgelegenen urbanen Zentren liegen außerhalb des unmittelbaren Umlands.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt sich als dünn: Die extremen Schwankungen in den historischen Angebotswerten deuten auf eine geringe Anzahl von Inseraten hin, bei der einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und aktuelle Marktlage

Die historischen Zeitreihen zeigen eine ungewöhnliche Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,61 €/m² (2021) und 10,38 €/m² (2026). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.000 €/m² (2023) und 3.235 €/m² (2025). Diese Bandbreiten sind für einen ländlichen Ort typisch, bei dem einzelne Inserate mit abweichender Ausstattung oder Lage die Durchschnittswerte dominieren.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.017 €/m², die aktuelle Angebotsmiete bei 8,38 €/m². Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 20,07 und eine Bruttomietrendite von 4,98 %. Der Kaufpreisfaktor ist dabei niedriger als der Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach (21,03) und Rheinland-Pfalz (21,16), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete unter dem regionalen Mittel liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Wallhausen bei der Angebotsmiete mit 8,38 €/m² leicht über dem Kreisdurchschnitt (8,17 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (8,08 €/m²), deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis von 2.017 €/m² entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt (2.017 €/m²) und liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²).

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,8 km hat Wallhausen den niedrigsten Angebotskaufpreis. Die Miete liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Diese Kombination – niedriger Kaufpreis bei relativ hoher Miete – führt zu einer Bruttomietrendite von 4,98 %, die nur von Hergenfeld (5,04 %) übertroffen wird und deutlich über den Werten von Dalberg (2,36 %), Sommerloch (3,17 %) und Braunweiler (3,30 %) liegt.

Die Rendite von 4,98 % liegt unter dem Kreis- (5,14 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %) sowie dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Wallhausen liegt mit einem Perzentilrang von 55,6 % im Bundesland Rheinland-Pfalz im oberen Mittelfeld der Renditen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Wallhausen ist seit 2015 relativ stabil: Von 1.549 Einwohnern (2015) auf 1.566 (2024) entspricht das einem Wachstum von rund 1,1 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 152 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,83 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kreuznach, in dem Wallhausen liegt, mit dem Gesamtrang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes Demografie (Rang 306) und Dynamik (Rang 302). Der Index Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 257 am besten ab, der Arbeitsmarkt liegt bei Rang 292. Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes und lassen keine Rückschlüsse auf die einzelne Gemeinde zu.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, stabiler Bevölkerung und landwirtschaftlich-weinbaulicher Prägung beschreibt einen ländlichen Ort ohne große wirtschaftliche Dynamik, aber mit grundlegender Stabilität.