Gutenberg

Marktüberblick

Gutenberg ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach mit 4,18 km² Fläche und rund 1.040 Einwohnern. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Rüdesheim und liegt im Weinanbaugebiet Nahe am Fuß des Soonwalds. Die Gemeinde ist historisch gewachsen – die Burg wurde 1213, der Ort 1248 erstmals urkundlich erwähnt – und hat sich in den letzten Jahren durch deutlichen Bevölkerungszuwachs entwickelt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein interessantes Spannungsfeld: Die Angebotsmiete liegt mit 9,02 Euro pro Quadratmeter knapp über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), während der Angebotskaufpreis mit 2.652 Euro pro Quadratmeter ebenfalls über dem Bundesmittel (2.409 Euro) liegt. Die Bruttomietrendite von 4,08 Prozent ist jedoch im regionalen Vergleich niedrig – sie liegt unter sechs der acht Nachbarorte und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (5,14 %) und Landeswert (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,51 liegt damit im oberen Bereich – Käufer zahlen im Durchschnitt das 24,5-Fache der Jahreskaltmiete, während der Kreisdurchschnitt bei 21,0 liegt. Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt die Rendite nach unten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen in Gutenberg eine starke Volatilität, die über das hinausgeht, was in vergleichbaren ländlichen Gemeinden zu beobachten ist.

Bei den Mieten lag der Wert 2018–2020 bei rund 6,50 Euro pro Quadratmeter. Erst 2021 stieg er auf 7,97 Euro, fiel 2022 auf 7,50 Euro und erholte sich 2023 leicht auf 7,70 Euro. Dann folgte ein sprunghafter Anstieg auf 13,64 Euro im Jahr 2024, ehe er 2025 auf 8,12 Euro und 2026 auf 9,46 Euro zurückging. Dieser extrem hohe Wert von 13,64 Euro im Jahr 2024 steht in keinem Verhältnis zu den Werten der umliegenden Jahre und der Nachbarorte und deutet auf eine statistische Verzerrung oder einen Ausreißer in den Inseratedaten hin.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Muster: Nach einem Tiefpunkt von 1.410 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 stieg der Wert 2024 auf 2.576 Euro und erreicht 2026 einen Wert von 4.299 Euro. Der Anstieg von 2023 auf 2026 entspricht einem Faktor von fast 3. Dieser Wert liegt deutlich über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.652 Euro und ist im Kontext der Nachbarorte nicht plausibel – der nächstgelegene Vergleichswert bei Roxheim liegt bei 2.763 Euro. Die Kaufpreiszeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Werte sind jedoch mit erheblicher Unsicherheit behaftet.

Die CAGR-Werte der Tools (Miete: 4,60 %, Kaufpreis: 7,53 %) überdecken diese Volatilität und geben einen irreführenden Eindruck von stetigem Wachstum.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Gutenberg bei der Angebotsmiete (9,02 Euro) über dem Kreisdurchschnitt (8,17 Euro) und dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro). Der Kaufpreis von 2.652 Euro liegt ebenfalls über dem Kreiswert (2.017 Euro) und dem Landeswert (2.030 Euro).

Bei den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,5 Kilometern belegt Gutenberg bei der Miete mit 9,02 Euro den vierten von neun Plätzen. Höher liegen nur Roxheim (9,87 Euro), Hargesheim (9,84 Euro) und Windesheim (9,55 Euro). Beim Kaufpreis liegt Gutenberg mit 2.652 Euro knapp hinter Roxheim (2.763 Euro) und Windesheim (2.643 Euro) auf Platz drei. Die Bruttomietrendite von 4,08 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher ist sie in Wallhausen (4,98 %), Mandel (4,48 %), Windesheim (4,34 %), Hargesheim (4,52 %), Roxheim (4,29 %) und Guldental (4,11 %). Die niedrigsten Renditen weisen Sankt Katharinen (3,33 %) und Sommerloch (3,17 %) auf, deren Mieten deutlich unter denen von Gutenberg liegen.

Der Perzentilrang von 26,7 im Bundesland Rheinland-Pfalz bedeutet, dass 26,7 Prozent der 2.300 Orte des Landes niedrigere Werte bei den betrachteten Kennzahlen aufweisen – Gutenberg liegt damit im unteren Drittel der rheinland-pfälzischen Immobilienmärkte, gemessen an der Kombination aus Miete, Kaufpreis und Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Gutenberg ist seit 2015 um 8,3 Prozent gewachsen – von 959 auf 1.039 Einwohner. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 969 auf 1.022 stieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 249 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe moderat ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,76 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu 2015 (2,3 %) ist sie zwar leicht gestiegen, liegt aber weit unter dem deutschen Durchschnitt. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 lediglich 17 Personen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kreuznach insgesamt auf Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Arbeitsmarkt (Rang 292), Wettbewerb und Innovation (279), Wohlstand und soziale Lage (257), Demografie (306) und Dynamik (302). Der Landkreis liegt damit im unteren Drittel der deutschen Kreise, wobei die demografische Entwicklung und die Dynamik die schwächsten Bereiche sind. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Gutenberg.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist eine reine Wohngemeinde ohne überregionale wirtschaftliche Strahlkraft.