Roxheim

Marktüberblick: Teurer als die Nachbarn, mit niedrigerer Rendite

Roxheim ist eine 5,93 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach, die zur Verbandsgemeinde Rüdesheim gehört und im Naturpark Soonwald-Nahe liegt. Mit rund 2.800 Einwohnern auf engem Raum entsteht eine Bevölkerungsdichte von 474 Einwohnern je Quadratkilometer, die deutlich über dem ländlichen Durchschnitt liegt.

Der Immobilienmarkt positioniert sich über dem regionalen und landesweiten Mittel. Die Angebotsmiete liegt bei 9,87 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro sowie den rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro um jeweils mehr als 20 Prozent. Auch der Angebotskaufpreis von 2.763 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreiswert von 2.017 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,29 Prozent liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils über 5,1 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,33 Jahre entspricht einem noch höheren Wert als der Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 21 Jahren. Die Kaufpreis-CAGR von 5,55 Prozent liegt deutlich über der Miet-CAGR von 2,08 Prozent — die Preise sind also schneller gestiegen als die Mieten, was die Rendite unter das regionale Niveau drückt.

Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarorten liegt Roxheim bei der Miete mit 9,87 Euro nur knapp unter Rüdesheim (9,89 Euro) und deutlich über allen anderen Orten. Der Kaufpreis von 2.763 Euro liegt ebenfalls im oberen Segment, übertroffen nur von Rüdesheim mit 3.018 Euro. Die Rendite von 4,29 Prozent bewegt sich im Mittelfeld der Nachbarn und liegt über den Werten von Rüdesheim (3,93 %) und Gutenberg (4,08 %), unter denen von Wallhausen (4,98 %) und Hargesheim (4,52 %).

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit extremen Ausreißern

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen einen Immobilienmarkt mit erheblichen Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 6,99 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 und einem aktuellen Wert von 9,87 Euro. Der langfristige jährliche Anstieg (CAGR) liegt bei 2,08 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Der Kaufpreis verzeichnete einen ähnlichen Verlauf mit stärkerer Amplitude: Nach einem Anstieg von 2.152 Euro im Jahr 2018 auf über 3.000 Euro in den Jahren 2019 und 2020 folgte ein Rückgang auf 2.692 Euro im Jahr 2023. Der Wert von 1.315 Euro im Jahr 2024 stellt einen extremen Ausreißer dar und liegt bei weniger als der Hälfte des Vorjahreswerts. Die Werte von 3.204 Euro (2025) und 3.316 Euro (2026) liegen damit wieder deutlich über dem Niveau von 2019 und 2020. Der durchschnittliche jährliche Anstieg über den gesamten Zeitraum beträgt 5,55 Prozent.

Die starken Schwankungen in beiden Reihen – insbesondere der Ausreißer 2024 beim Kaufpreis und das Miete-Tief 2023 – deuten auf einen Markt hin, der anfällig für volatile Angebotsdaten ist. Die CAGR-Werte verdecken diese Volatilität, da sie den gesamten Zeitraum mitteln. Die aktuellen Werte liegen sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis über dem Niveau der Vor-Corona-Jahre 2018 und 2019.

Bevölkerung und Demografie: Starkes Wachstum, jetzt stabil

Die Bevölkerung von Roxheim ist seit 2015 um 15,2 Prozent gewachsen – von 2.438 auf 2.808 Einwohner. Besonders stark fiel der Zuzug in den Jahren 2017 bis 2018 aus, als die Einwohnerzahl um 135 Personen stieg. Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 2.808.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 50 Promille, was 5,0 Prozent entspricht. Sie entwickelte sich von 5,1 Prozent im Jahr 2015 zunächst auf ein Tief von 3,6 Prozent im Jahr 2019, stieg dann wieder auf 5,1 Prozent in den Jahren 2021 und 2022 und liegt 2023 bei 5,0 Prozent. Die Quote bewegt sich damit in einem engen Band und zeigt keine strukturelle Verschlechterung.

Das Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre geht einher mit dem gestiegenen Immobilienbedarf. Die aktuelle Stagnation seit 2023 signalisiert eine gewisse Beruhigung.

Standortfaktoren: Stabile Basis, aber schwache Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kreuznach, zu dem Roxheim gehört, auf Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 257 das beste Ergebnis des Landkreises. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt bei Rang 279. Der Arbeitsmarkt-Index erreicht Rang 292, der Dynamik-Index Rang 302 und der Demografie-Index mit Rang 306 das schwächste Ergebnis. Diese Rangfolge deutet auf einen Kreis hin, der zwar über eine solide soziale Basis verfügt, aber in dynamischen und demografischen Kennzahlen Rückstand auf andere Regionen hat.

Roxheim selbst weist keine Hochschulen auf. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und eine Kindertagesstätte. Der schwache Demografie-Index des Landkreises auf Rang 306 entspricht dem Muster kleinerer Gemeinden in ländlichen Regionen, die mit alternder Bevölkerung und rückläufiger Jugendbevölkerung konfrontiert sind.