Hargesheim

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Hargesheim liegt als Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach knapp fünf Kilometer von der Kreisstadt entfernt an der Grenze zwischen Rheinhessen und dem Hunsrück. Mit 2.923 Einwohnern auf 2,58 km² ist die Gemeinde mit 1.133 Einwohnern pro Quadratkilometer deutlich dichter besiedelt als viele ländliche Nachbargemeinden. Ein großer Teil der Fläche ist bereits bebaut; der Rest wird landwirtschaftlich und für den Weinbau genutzt. Hargesheim ist die größte Gemeinde der Verbandsgemeinde Rüdesheim und verfügt über eine Grundschule sowie die Alfred-Delp-Schule als kooperative Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,84 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (8,17 Euro) und dem Landesdurchschnitt Rheinland-Pfalz (8,08 Euro), aber auch über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.611 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über allen drei Vergleichswerten – deutlich über dem Kreis- und Landesmittel von rund 2.020 Euro und auch über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 4,52 Prozent liegt unter allen drei Durchschnitten (Kreis 5,14 %, Land 5,25 %, Bund 5,10 %), der Kaufpreisfaktor von 22,11 liegt über dem Kreis- (21,03) und Landeswert (21,16). Das bedeutet: Die Preise sind im regionalen und nationalen Vergleich hoch, was die Rendite drückt.

Preisentwicklung: Unruhige Verläufe mit Aufwärtstrend

Die Zeitreihe der letzten neun Jahre zeigt einen unruhigen Marktverlauf. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,80 Euro (2019) und 10,95 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 1.667 Euro (2019) und 3.671 Euro (2022). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein Muster ist erkennbar: Nach einem Tiefpunkt 2019 stiegen Miete und Kaufpreis bis 2022 stark an – die Miete legte von 6,80 auf 7,90 Euro zu, der Kaufpreis verdoppelte sich fast von 1.667 auf 3.671 Euro. Anschließend folgte ein Rückgang bis 2025, bevor die Werte 2026 wieder stark anziehen. Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 5,66 Prozent für die Miete und 6,12 Prozent für den Kaufpreis.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in diesem Zeitraum stabil: Von 2.857 Einwohnern (2015) auf 2.923 (2024) entspricht das einem Zuwachs von 2,31 Prozent. Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 5,2 und 6,3 Prozent ohne klaren Trend.

Regionale Einordnung: Zwischen Stadt und Umland

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu fünf Kilometern zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Miete von 9,84 Euro liegt nahe an Roxheim (9,87 Euro) und Rüdesheim (9,89 Euro), deutlich über Gutenberg (9,02 Euro), Guldental (8,47 Euro), Mandel (8,27 Euro) und Traisen (8,98 Euro). Nur Bad Kreuznach als Stadt liegt mit 10,51 Euro darüber. Bei den Kaufpreisen liegt Hargesheim mit 2.611 Euro unter Roxheim (2.763), Rüdesheim (3.018), Gutenberg (2.652) und Bad Kreuznach (3.057), aber über allen anderen Nachbarorten.

Die Bruttomietrendite von 4,52 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten außer Traisen (5,69 Prozent). Das bedeutet: Im Vergleich zu den teureren Nachbarn Roxheim, Rüdesheim und Bad Kreuznach bietet Hargesheim bei vergleichbarer Miete eine bessere Rendite. Traisen fällt mit 5,69 Prozent und einem Kaufpreis von nur 1.892 Euro pro Quadratmeter aus dem Muster – hier liegen Miete und Kaufpreis deutlich unter dem Ortsniveau.

Auf Kreisebene liegt Hargesheim bei der Miete über dem Mittel (8,17 Euro), bei den Kaufpreisen ebenfalls darüber (2.017 Euro). Die Rendite liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was die höhere Preisstufe bestätigt.

Standortfaktoren: Lageattraktivität bei mittlerer Zukunftsperspektive

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bad Kreuznach auf Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 257 am besten, während Demografie (Rang 306) und Dynamik (Rang 302) schwächer abschneiden. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 292 im unteren Mittelfeld, Wettbewerb und Innovation mit Rang 279 leicht darüber.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren stabil mit einem leichten Zuwachs von 2,31 Prozent seit 2015. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,1 Prozent und schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 5,2 und 6,3 Prozent ohne klaren Trend.

Die Kombination aus hoher Bevölkerungsdichte (1.133 Einwohner pro km²), der Nähe zur Kreisstadt Bad Kreuznach und der Ausstattung mit einer Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe spricht für eine gewisse Lageattraktivität. Die hohen Immobilienpreise im Vergleich zum Umland deuten auf diese Lageattraktivität hin, während die niedrige Rendite die Investitionsattraktivität im Vergleich zu ländlicheren Orten einschränkt.