Dalberg

Marktüberblick

Dalberg weist einen der höchsten Angebotskaufpreise im Kreis Bad Kreuznach auf: 3.462 Euro pro Quadratmeter liegen rund 72 % über dem Kreisdurchschnitt von 2.017 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 6,81 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,17 Euro. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 2,36 %, die im bundeslandweiten Vergleich auf dem untersten Perzentilrang liegt — Dalberg gehört damit zu den Orten mit der niedrigsten Rendite in Rheinland-Pfalz.

Der Kaufpreisfaktor von 42,38 ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 21. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 42,4-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, während er im Kreis Bad Kreuznach durchschnittlich nur das 21-Fache beträgt. Dieser Wert spiegelt die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete wider.

Die Angebotsmiete ist seit 2019 um 21,2 % gestiegen (von 5,62 auf 6,81 Euro), was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,6 % entspricht. Der Kaufpreis liegt aktuell bei 3.462 Euro, wobei nur der Wert für 2022 vorliegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4 Kilometern liegt Dalbergs Angebotskaufpreis mit 3.462 Euro pro Quadratmeter deutlich über allen anderen Orten. Der nächstgelegene Nachbarort Spabrücken (1,5 km) weist einen Kaufpreis von 2.078 Euro auf, Hergenfeld (2,4 km) 2.054 Euro. Selbst die teureren Nachbarorte wie Braunweiler (2.571 Euro) und Schöneberg (2.472 Euro) liegen unter dem Dalberger Niveau.

Die Angebotsmiete in Dalberg (6,81 Euro) liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Argenschwang weist mit 8,79 Euro die höchste Miete auf, Hergenfeld mit 8,63 Euro. Nur Sommerloch (6,26 Euro) liegt unter Dalberg.

Die Bruttomietrendite in Dalberg beträgt 2,36 % und ist damit die niedrigste unter allen Nachbarorten. Argenschwang erreicht mit 5,42 % mehr als das Doppelte, Hergenfeld 5,04 %. Nur Sommerloch (3,17 %) und Schöneberg (3,83 %) liegen ebenfalls unter 4 %.

Diese Daten deuten auf einen lokalen Markt hin, in dem die Kaufpreise überproportional stark gestiegen sind, während die Mieten im regionalen Vergleich zurückbleiben. Der Effekt verstärkt sich in der Renditeberechnung, da hier Kaufpreis und Miete ins Verhältnis gesetzt werden.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Dalbergs ist seit 2015 um 8,5 % auf 216 Einwohner (2024) gesunken. Der Tiefststand wurde 2023 und 2024 mit 216 Einwohnern erreicht. Vorher gab es 2020 und 2021 einen leichten Anstieg auf 223 bzw. 229 Einwohner.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,74 %, was unter dem Bundesdurchschnitt liegt. In den Vorjahren schwankte die Quote zwischen 2,05 % (2022) und 3,09 % (2015).

Der Bevölkerungsrückgang steht im Widerspruch zu den steigenden Immobilienpreisen. In der Regel würde ein schrumpfender Markt mit sinkender Nachfrage und damit niedrigeren Preisen einhergehen. Die Tatsache, dass die Preise trotz Bevölkerungsrückgang steigen, geht einher mit einer veränderten Nachfragestruktur — möglicherweise durch Zweitwohnsitze oder den Zuzug von Personen, die nicht in der lokalen Statistik erfasst werden.

Standortfaktoren

Der Kreis Bad Kreuznach, dem Dalberg angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Demografie (Platz 306), Arbeitsmarkt (292), Wohlstand und soziale Lage (257), Wettbewerb und Innovation (279), Dynamik (302), Stärke (282).

In Dalberg bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang, Bevölkerungsrückgang und fehlenden Hochschulen steht im Kontrast zu den hohen Immobilienpreisen. Dies entspricht dem Muster von Orten, in denen die Preisentwicklung nicht primär von der lokalen Wirtschaftskraft oder der Bevölkerungsentwicklung getrieben wird, sondern von anderen Faktoren — etwa der Lage in einem bekannten Weinanbaugebiet oder der Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage.