Spabrücken

Marktüberblick: Niedrige Miete, hoher Kaufpreis

Spabrücken liegt im Norden des Landkreises Bad Kreuznach im Hunsrück und gehört zur Verbandsgemeinde Rüdesheim. Mit 16,61 km² Fläche und rund 1.176 Einwohnern ist die Gemeinde eine der kleineren im Kreis. 63,3 Prozent der Gemarkungsfläche sind bewaldet, der Ort ist südöstlich des Soonwald-Hauptkamms gelegen und staatlich anerkannter Erholungsort.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für eine ländliche Gemeinde im Hunsrück: Die Angebotsmiete liegt mit 7,32 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Bad Kreuznach (8,17 Euro) und des Landes Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.078 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 2.020 Euro). Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis drückt sich in der Bruttomietrendite von 4,23 Prozent aus, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,14 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,66 liegt ebenfalls über dem Kreis- (21,03) und Landesdurchschnitt (21,16). Spabrücken belegt im Bundesland mit einem Perzentilrang von 32,1 bei der Rendite eine Position im unteren Drittel.

Preisentwicklung: Volatile Miete, stabiler Kaufpreis

Die Mietentwicklung in Spabrücken war in den letzten Jahren ungewöhnlich volatil. Von 7,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 fiel die Angebotsmiete bis 2021 auf 6,15 Euro, stieg 2022 stark auf 7,99 Euro an, brach 2023 auf 5,60 Euro ein und legte 2024 auf 9,15 Euro zu. Der aktuelle Wert von 8,42 Euro (2026) liegt damit wieder etwas niedriger. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,67 Prozent.

Im Gegensatz dazu verlief die Kaufpreisentwicklung deutlich ruhiger. Von 1.971,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 sank der Wert bis 2025 auf 1.925,24 Euro. Der CAGR von -0,79 Prozent zeigt einen leichten Abwärtstrend, der dem allgemeinen Korrekturverhalten des deutschen Immobilienmarkts entspricht. Die stabile Kaufpreisentwicklung bei gleichzeitig schwankender Mietentwicklung deutet auf einen Markt hin, in dem das Angebot an Immobilienkäufen und -mietwohnungen unterschiedlich stark auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Spabrücken durchlief in den letzten Jahren einen deutlichen Wandel. Von 1.156 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2019 auf 1.113, was einem Rückgang von etwa 3,7 Prozent entspricht. Ab 2020 erholte sich die Einwohnerzahl wieder und lag 2023 und 2024 bei 1.176. Insgesamt zeigt die Entwicklung seit Serienbeginn (2015) ein leichtes Wachstum von 1,73 Prozent.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 71 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Die Arbeitslosenquote, die 2015 mit 1,02 Prozent noch sehr niedrig war, stieg bis 2021 auf 2,92 Prozent an und stabilisierte sich 2022 und 2023 bei 2,32 Prozent. Mit 17 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering, die relative Entwicklung spiegelt jedoch den allgemeinen wirtschaftlichen Wandel wider.

Standortfaktoren

Die Standortattraktivität von Spabrücken wird durch den Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Bad Kreuznach bewertet. Der Kreis belegt insgesamt den Rang 291 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Dynamik Rang 302, Stärke Rang 282, Demografie Rang 306, Arbeitsmarkt Rang 292, Wettbewerb und Innovation Rang 279, Wohlstand und soziale Lage Rang 257. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Spabrücken selbst verfügt über keine Hochschule. Der Ort ist jedoch staatlich anerkannter Erholungsort und durch die Wallfahrtskirche Mariä Himmelfahrt (erbaut 1359) mit einem seit über 650 Jahren belegten Wallfahrtsbrauch bekannt. Die bewaldete Umgebung (63,3 Prozent der Gemarkung) und die Lage im Soonwald-Gebiet prägen das Ortsbild und die Lebensqualität.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarn im Umkreis bis 4,3 Kilometern zeigt Spabrücken ein eindeutiges Profil. Mit 7,32 Euro pro Quadratmeter liegt die Angebotsmiete im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Nur Sommerloch (6,26 Euro), Dalberg (6,81 Euro), Spall (7,04 Euro) und Münchwald (7,24 Euro) haben niedrigere Mieten. Argenschwang (8,79 Euro), Hergenfeld (8,63 Euro) und Wallhausen (8,38 Euro) liegen deutlich darüber.

Der Kaufpreis von 2.078 Euro pro Quadratmeter liegt im mittleren Bereich der Nachbarn. Spall (1.896 Euro), Argenschwang (1.945 Euro), Wallhausen (2.017 Euro), Münchwald (2.022 Euro) und Hergenfeld (2.054 Euro) liegen in einer ähnlichen oder niedrigeren Größenordnung. Schöneberg (2.472 Euro), Sommerloch (2.366 Euro) und Dalberg (3.462 Euro) sind deutlich teurer.

Die Bruttomietrendite von 4,23 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Argenschwang (5,42 Prozent), Spall (4,46 Prozent) und Münchwald (4,30 Prozent) bieten höhere Renditen, während Dalberg (2,36 Prozent), Sommerloch (3,17 Prozent) und Schöneberg (3,83 Prozent) darunter liegen. Das Muster zeigt: Orte mit niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten bieten höhere Renditen, während der hohe Kaufpreis in Dalberg die Rendite stark drückt.