Kempfeld

Marktüberblick

Kempfeld ist eine Ortsgemeinde im südlichen Hunsrück im Landkreis Birkenfeld, Verbandsgemeinde Herrstein-Rhaunen. Der Ort liegt auf 522 m ü. NHN, umfasst 9,72 km² und hat 764 Einwohner (2024). Er ist staatlich anerkannter Erholungsort im Nationalpark Hunsrück-Hochwald und liegt an der Deutschen Edelsteinstraße. Die Bevölkerungsdichte beträgt 79 Einwohner je km².

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge aus: Die Angebotsmiete von 8,70 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 1.144 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Niveau von Kreis, Bundesland und Bundesdurchschnitt liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 9,13 %, die im bundeslandweiten Vergleich zu den höchsten Werten gehört (Perzentilrang 95,3 % in Rheinland-Pfalz). Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,96, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Zehnfachen der Jahreskaltmiete entspricht — ein Wert, der im bundesweiten Vergleich sehr niedrig ist.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Zeitreihe des Lagefaktor-Tools weist für 2026 einen etwas niedrigeren Mietwert von 8 Euro und einen Kaufpreis von 1.278 Euro aus — ein Unterschied zu den aktuellen Marktdaten, der auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden hindeuten kann.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zeigt sich, dass Kempfeld im Kreis Birkenfeld eine Ausnahme darstellt. Der Kreisdurchschnitt liegt bei einer Angebotsmiete von 7,20 Euro je Quadratmeter und einem Kaufpreis von 1.503 Euro je Quadratmeter. Kempfelds Miete liegt damit rund 21 % über dem Kreismittel, der Kaufpreis jedoch rund 24 % darunter. Im Landesvergleich Rheinland-Pfalz liegt Kempfelds Miete mit 8,70 Euro knapp über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro, der Kaufpreis von 1.144 Euro liegt hingegen rund 44 % unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Gegenüber den Nachbarorten fällt die Preisdifferenz besonders auf. Sensweiler (3,7 km), Hellertshausen (4,1 km) und Weiden (4,5 km) weisen Kaufpreise von 1.950 bis 2.050 Euro je Quadratmeter auf — also das 1,7- bis 1,8-fache von Kempfeld — bei gleichzeitig niedrigeren oder vergleichbaren Mieten. Die daraus resultierenden Bruttomietrenditen liegen dort bei 4,16 bis 4,68 %, was etwa der Hälfte bis etwas mehr als der Hälfte von Kempfelds 9,13 % entspricht. Kempfeld liegt mit seinem Kaufpreis von 1.144 Euro je Quadratmeter nahe an Bruchweiler (1.250 Euro) und Asbach (1.352 Euro), die ähnliche Mietniveaus aufweisen und ebenfalls Renditen von über 8 % erzielen.

Der niedrige Kaufpreis in Kempfeld entspricht dem Muster des Landkreises Birkenfeld, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 346 von rund 400 deutschen Kreisen rangiert, mit den schwächsten Werten im Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 361) und Dynamik (Platz 345). Dieser strukturelle Standortnachteil des Kreises geht einher mit den niedrigen Kaufpreisen in Kempfeld, während die Mieten durch den Erholungsort-Status relativ stabil bleiben.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Kempfelds ist seit 2020 leicht rückläufig: Von 778 Einwohnern im Jahr 2020 auf 764 im Jahr 2024, einem Rückgang von rund 1,8 %. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt dabei ein leichtes Muster: Nach einem Rückgang von 778 (2020) auf 774 (2021) erholte sich die Zahl kurzzeitig auf 777 (2022), bevor sie 2023 und 2024 wieder auf 764 sank.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,34 %, was 16 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich zu 2019 (2,87 %) ist die Quote leicht gestiegen, liegt aber deutlich unter dem Peak von 4,34 % im Jahr 2020 während der Pandemie. Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit folgt damit dem allgemeinen Muster ländlicher Gemeinden im ländlichen Raum, mit einer Erholung nach der Pandemie, aber ohne Rückkehr auf das Vor-Pandemie-Niveau.

Der leichte Bevölkerungsrückgang und die mittelmäßige Arbeitslosenquote stehen im Einklang mit der schwachen Zukunftsatlas-Einordnung des Landkreises Birkenfeld. Gleichzeitig wirkt der Status als staatlich anerkannter Erholungsort im Nationalpark Hunsrück-Hochwald als stabilisierender Faktor für den Ort.

Standortfaktoren

Kempfeld verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die nächstgelegenen Bildungs- und Wirtschaftszentren liegen in Idar-Oberstein und Herrstein (Sitz der Verbandsgemeinde). Der Ort ist Endpunkt einer Etappe des Fernwanderwegs Saar-Hunsrück-Steig und verfügt über ein Nationalparktor mit Wildpark an der Wildenburg, was den Tourismus als lokalen Wirtschaftsfaktor ausweist.

Die Kombination aus Erholungsort-Status, Nationalparklage und niedrigen Kaufpreisen macht Kempfeld zu einem Nischenmarkt: Die niedrigen Kaufpreise ziehen Käufer an, die den ländlichen Raum oder Ferienimmobilien suchen, während die relativ stabilen Mieten auf eine lokale Nachfrage nach Wohnraum hindeuten. Die hohe Bruttomietrendite von 9,13 % ist dabei weniger Ausdruck einer starken Mietnachfrage als vielmehr die Folge der niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten — ein strukturelles Merkmal, das sich aus der Kombination von Standortnachteilen (schlechter Zukunftsatlas-Rang des Landkreises) und Erholungsort-Charakter ergibt.