Berschweiler bei Baumholder

Marktüberblick

Berschweiler bei Baumholder ist eine 6,66 Quadratkilometer kleine Gemeinde im südlichen Landkreis Birkenfeld mit 549 Einwohnern. Der Ort liegt in der Verbandsgemeinde Baumholder, die durch den Truppenübungsplatz Baumholder geprägt ist. Die Immobilienpreise gehören zu den niedrigsten, die in den Daten erfasst sind: Der Angebotskaufpreis liegt bei 565 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,91 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreis- und Bundesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 14,67 Prozent ist ein extremer Ausreißer nach oben. Sie liegt mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 6,17 Prozent und knapp dreimal so hoch wie der Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent. Berschweiler belegt im Bundesland den Perzentilrang 99,96 – damit gehört der Ort zu den wenigen mit einer derartig hohen Rendite. Diese hohe Rendite ist jedoch kein Indikator für Attraktivität, sondern Folge der extrem niedrigen Kaufpreise. Der Kaufpreisfaktor von 6,82 bestätigt dies: Er liegt weit unter dem Kreiswert von 17,7 und dem Bundesdurchschnitt von 21,2.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen. Von 4,76 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 7,62 Euro im Jahr 2022. Im Jahr 2023 brach der Wert auf 2,90 Euro ein – ein Rückgang um mehr als die Hälfte, der im Kontext der kleinen Gemeinde und der Angebotsdaten als Ausreißer zu werten ist. 2024 erholte sich der Wert auf 7,27 Euro, 2025 auf 4,29 Euro und 2026 auf 8,39 Euro. Die CAGR von 7,34 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt diese Volatilität wider.

Ein Kaufpreiswert ist nur für 2021 dokumentiert (565,71 Euro je Quadratmeter). Er entspricht dem aktuellen Wert von 565 Euro je Quadratmeter, was auf eine weitgehende Preisstabilität im Kaufmarkt hindeutet. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Berschweiler deutlich ab. Die Angebotsmiete von 6,91 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,20 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro. Noch deutlicher fällt der Unterschied beim Kaufpreis aus: Mit 565 Euro je Quadratmeter liegt Berschweiler weit unter dem Kreiswert von 1.503 Euro und dem Landeswert von 2.030 Euro. Der Kaufpreis beträgt knapp über ein Drittel des Kreisdurchschnitts.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Kaufpreise in den Nachbargemeinden reichen von 691 Euro (Reichweiler) bis 2.114 Euro (Freisen). Berschweiler liegt damit am unteren Ende der Skala, nur Reichweiler ist mit 691 Euro noch günstiger. Die Mietrenditen der Nachbarn liegen zwischen 4,29 Prozent (Fohren-Linden) und 12,46 Prozent (Reichweiler). Berschweilers 14,67 Prozent übertreffen alle Nachbarwerte, was erneut die extrem niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete belegt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung des Ortes ist positiv: Von 489 Einwohnern im Jahr 2015 auf 549 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 12,3 Prozent. Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,69 Prozent (Stand 2023) und damit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 82 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Birkenfeld auf Platz 346 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen Werte zwischen 206 (Demografie) und 361 (Wettbewerb und Innovation). Der Kreis zählt damit zu den Regionen mit Zukunftsrisiken.

Berschweiler liegt in unmittelbarer Nähe des Truppenübungsplatzes Baumholder, der mit 11.600 Hektar zu den größeren Übungsplätzen der Bundeswehr gehört. Der Übungsplatz wurde 1937 angelegt und war Anlass für die Umsiedlung von 14 Gemeinden mit etwa 4.000 Einwohnern. Am Ort bestehen keine Hochschulen.