Freisen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Freisen liegt im nordöstlichen Saarland im Landkreis St. Wendel und umfasst acht Ortsteile auf 48 Quadratkilometern. Der lokale Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Der Angebotskaufpreis von 2.114 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt (1.798 Euro) und dem Landesdurchschnitt des Saarlands (2.010 Euro), während die Angebotsmiete mit 7,90 Euro pro Quadratmeter unter allen drei Bezugsgrößen liegt — unter dem Kreis (8,05 Euro), dem Saarland (8,61 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Diese Kombination aus relativ hohen Kaufpreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 4,48 Prozent. Damit liegt Freisen im unteren Viertel der saarländischen Orte (Perzentilrang 23,1 von 52 Standorten). Der Kaufpreisfaktor von 22,31 liegt über dem Kreiswert (18,52) und dem Landesmittel (19,26), was denselben Sachverhalt aus einer anderen Perspektive beschreibt: Der Preis pro Quadratmeter entspricht dem 22,3-fachen der monatlichen Kaltmiete.

Im bundesweiten Vergleich liegt der Kaufpreisfaktor von Freisen mit 22,31 deutlich unter dem rechnerischen Bundesdurchschnitt von rund 27,0 (2.409 Euro Kaufpreis geteilt durch 8,92 Euro Miete). Die niedrige Rendite ist also ein regionales Phänomen, das sich im Saarland und im Kreis St. Wendel in ähnlicher Form findet, während der Preis-Miete-Abstand im Bundesvergleich eher moderat ausfällt.

Preisentwicklung: Extreme Volatilität deutet auf dünnen Markt hin

Die Preisentwicklung in Freisen ist durch außergewöhnliche Schwankungen gekennzeichnet, die auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hindeuten könnten.

Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein Muster, das sich kaum mit einer klassischen Marktentwicklung erklären lässt: 2018 lag der Preis bei 1.182 Euro pro Quadratmeter, stieg bis 2020 auf 2.777 Euro, fiel 2022 auf 1.048 Euro und lag 2024 wieder bei 2.156 Euro. Die Spanne zwischen Tiefst- und Höchstwert beträgt mehr als das Doppelte. Auch die Mietpreise zeigen große Ausschläge — von 5,10 Euro (2020) über 8,05 Euro (2022) bis 9,13 Euro (2026). Die CAGR-Werte von 9,97 Prozent bei den Kaufpreisen und 6,64 Prozent bei den Mieten sind statistisch kaum aussagekräftig, da sie von einzelnen Ausreißern überproportional beeinflusst werden.

Diese Volatilität ist typisch für Märkte mit geringer Transaktionsdichte, bei denen einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark nach oben oder unten ziehen. Im Vergleich dazu zeigen die Nachbarorte ein ähnliches Bild: Eckersweiler (3,1 km) weist mit 944 Euro pro Quadratmeter einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf als Freisen, während Fohren-Linden (4,9 km) mit 1.750 Euro näher am Freisener Niveau liegt. Die enorme Streuung zwischen den Nachbargemeinden unterstreicht, dass die Marktdaten für Freisen mit großer Vorsicht zu interpretieren sind.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Inseraten basieren — nicht auf Schätzmodellen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei moderater Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Freisen ist seit 2015 um 2,14 Prozent von 8.039 auf 7.867 Einwohner gesunken. Der Rückgang war dabei nicht linear: Nach einem kontinuierlichen Rückgang von 2015 bis 2021 (von 8.039 auf 7.789) folgte ein leichter Anstieg auf 7.887 im Jahr 2022, bevor die Zahl wieder auf 7.867 sank. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil.

Die Zeitreihe der Arbeitslosigkeit zeigt absolute Zahlen: 173 Arbeitslose im Jahr 2023, gegenüber 134 im Jahr 2018. Bezogen auf die Einwohnerzahl entspricht dies etwa 2,2 Prozent — ein Wert, der unter dem saarländischen Durchschnitt liegt. Der Trend der Arbeitslosenzahlen zeigt eine leichte Zunahme: Von 134 im Jahr 2018 auf 173 im Jahr 2023.

Die Bevölkerungsdichte von 164 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch und spiegelt die ländliche Struktur der acht Ortsteile wider. Der Hauptort Freisen (2.817 Einwohner) und der Ortsteil Oberkirchen (2.421 Einwohner) bilden die beiden Zentren der Gemeinde.

Standortfaktoren: Landkreis im Mittelfeld des Zukunftsatlas

Der Landkreis St. Wendel, dem Freisen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 258 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich »Stärke« liegt mit 211 im oberen Mittelfeld, während der Dynamik-Rang mit 374 auf die schwächste Position verweist. Im Bereich »Demografie« belegt der Kreis Rang 374 — ein Wert, der den Bevölkerungsrückgang in der Region widerspiegelt. Im Arbeitsmarkt (Rang 184) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 199) schneidet der Kreis vergleichsweise besser ab.

Am Ort Freisen bestehen keine Hochschulen, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell eher auf Familien und Pendler ausrichtet als auf einen studentischen Markt. Die Lage an der A62 bietet eine Anbindung an das überregionale Straßennetz. Im Umkreis von 50 Kilometern liegen die Großstädte Saarbrücken, Trier und Kaiserslautern, was Freisen als Pendlergemeinde für diese Zentren positioniert.

Es liegen keine Bodenrichtwerte für Freisen vor, was die Einschätzung von Grundstückspreisen erschwert.