Nonnweiler

Marktüberblick

Nonnweiler, die nördlichste Gemeinde des Saarlandes, präsentiert sich als ein Immobilienmarkt mit ungewöhnlicher Kennzahlenkonstellation: Die Angebotsmiete liegt mit 7,50 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, der Angebotskaufpreis von 1.373 Euro pro Quadratmeter ebenfalls. Gleichzeitig weist der Markt mit 6,56 Prozent Bruttomietrendite und einem Kaufpreisfaktor von 15,26 die attraktivsten Renditekennzahlen im gesamten Saarland auf — Nonnweiler liegt im 86. Perzentil des Bundeslandes bei der Mietrendite.

Diese Kombination aus unterdurchschnittlichen Preisen und überdurchschnittlicher Rendite entsteht durch ein unterschiedliches Preisniveau von Miete und Kaufpreis: Der Kaufpreis liegt mit dem 0,76-Fachen des Kreisdurchschnitts (1.798 Euro/m²) stärker unter dem regionalen Mittel als die Miete mit dem 0,93-Fachen (8,05 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 15,26 ist damit deutlich niedriger als im Kreisdurchschnitt von 18,52 und im Saarland von 19,26.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten neun Jahre zeigt eine deutliche Polarisierung zwischen Miet- und Kaufpreisen. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,71 Euro/m² (2018) auf 7,31 Euro/m² (2026) mit einer jährlichen Wachstumsrate von 1,08 Prozent. Der Verlauf war dabei volatil: Ein Tief von 5,34 Euro/m² im Jahr 2020 folgte einem Anstieg auf 7,87 Euro/m² 2022, einem Einbruch auf 3,57 Euro/m² 2024 und einem erneuten Anstieg auf 8,18 Euro/m² 2025.

Der Kaufpreis veränderte sich dramatischer: Von 535,90 Euro/m² (2018) stieg er auf 1.581,92 Euro/m² (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 14,49 Prozent entspricht. Der Anstieg verlief nicht linear — ein Plateau bei 1.000 Euro/m² in den Jahren 2019 und 2020 folgte einem starken Anstieg auf 1.563,30 Euro/m² 2023, einem Rücksetzer auf 1.239,26 Euro/m² 2024 und einem weiteren Anstieg auf 1.690,82 Euro/m² 2025.

Die unterschiedliche Dynamik führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verändert hat: Steigende Kaufpreise bei moderat steigenden Mieten drücken die Rendite. Der aktuelle Wert von 6,56 Prozent steht damit im Kontrast zu den niedrigeren Werten im Kreis (5,54 Prozent) und im Saarland (5,38 Prozent).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Nonnweilers ist seit 2015 um 2,69 Prozent von 8.724 auf 8.489 Einwohner (2024) gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 127 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 66,83 Quadratkilometern. Der Rückgang verlief bis 2019 kontinuierlich (von 8.724 auf 8.416), seither stabilisiert sich die Zahl mit leichten Schwankungen um den Stand von etwa 8.490 Einwohnern.

Die Arbeitslosenzahl stieg von 100 im Jahr 2018 auf 174 im Jahr 2023 — ein Anstieg um 74 Prozent. Die absolute Zahl lässt sich nicht direkt als Quote umrechnen, da die Datenbasis nicht als Prozentwert vorliegt. Der Anstieg korreliert mit der allgemeinen Entwicklung im Saarland, wo strukturelle Arbeitslosigkeit traditionell über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Die Gemeinde gliedert sich in acht Ortsteile: Bierfeld, Braunshausen (mit Mariahütte), Kastel, Nonnweiler, Otzenhausen, Primstal, Schwarzenbach und Sitzerath. Primstal ist mit über 2.000 Einwohnern der größte Ortsteil, Otzenhausen folgt mit rund 1.700 Einwohnern.

Standortfaktoren

Der Landkreis St. Wendel, zu dem Nonnweiler gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 258 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 374, während der Arbeitsmarkt mit Rang 184 und der Wohlstand mit Rang 199 relativ besser abschneiden. Die Demografie liegt mit Rang 374 am unteren Ende — ein Muster, das für viele ländliche Regionen im Osten und Süden Deutschlands typisch ist.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird jedoch durch zwei große Arbeitgeber geprägt: Die Nestlé Wagner GmbH, einer der größten Hersteller für Tiefkühlpizzen in Europa, beschäftigt rund 1.800 Mitarbeiter (Stand 2018). Diehl Defence betreibt zwei Werke in Nonnweiler (Maasberg in Bierfeld und Mariahütte in Braunshausen). Diese industriellen Standorte wirken der Abwanderung entgegen und schaffen Nachfrage nach Wohnraum.

Die Verkehrsanbindung über die BAB 1 (Saarbrücken–Trier) und die BAB 62 (Nonnweiler–Pirmasens) mit dem Autobahndreieck Nonnweiler als Knotenpunkt ist ein signifikanter Standortvorteil. Die Gemeinde liegt rund 30 Kilometer südöstlich von Trier und etwa 45 Kilometer nördlich von Saarbrücken. Nonnweiler ist zudem Heilklimatischer Kurort und Nationalparkgemeinde im Nationalpark Hunsrück-Hochwald.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbarorten zeigt Nonnweiler ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,50 Euro/m² liegt über den Werten in Gusenburg (6,13 Euro/m²), Meckenbach (6,11 Euro/m²) und Grimburg (6,41 Euro/m²), aber unter denen in Hermeskeil (7,68 Euro/m²) und Züsch (7,64 Euro/m²). Sie liegt leicht über Damflos (7,34 Euro/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Nonnweiler mit 1.373 Euro/m² deutlich unter Hermeskeil (1.827 Euro/m²) und Damflos (1.880 Euro/m²), aber über Gusenburg (1.119 Euro/m²) und Achtelsbach (1.015 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 6,56 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Achtelsbach weist mit 8,78 Prozent die höchste Rendite auf, während Meckenbach (4,56 Prozent) und Damflos (4,69 Prozent) deutlich niedrigere Werte erreichen. Nonnweiler liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 5,54 Prozent, was auf das günstige Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im Vergleich zum regionalen Durchschnitt zurückzuführen ist.

Das Muster zeigt: Nonnweiler gehört zu den preisgünstigeren Orten im Umland, ohne zu den absoluten Billigstandorten zu gehören. Der Kaufpreisfaktor von 15,26 ist der niedrigste unter den vergleichbaren Nachbarorten und unterstreicht die relative Attraktivität für Kapitalanleger.