Oberbrombach

Standort und Struktur

Oberbrombach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Birkenfeld in Rheinland-Pfalz. Mit 6,57 km² Fläche und rund 386 Einwohnern (Stand 2024) handelt es sich um eine kleine ländliche Gemeinde im Hunsrück. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner pro Quadratkilometer. Oberbrombach gehört der Verbandsgemeinde Birkenfeld an und liegt an der Bundesstraße 41. Der nächste Bahnhof befindet sich in Idar-Oberstein, rund 4 Kilometer entfernt. Der Ort wurde erstmals 1324 urkundlich erwähnt. Heute sind die Erwerbstätigen so gut wie ausschließlich außerhalb Oberbrombachs tätig; von ehemals mehr als 40 landwirtschaftlichen Betrieben sind nur noch zwei vorhanden. Der Ort verfügt über keine Hochschulen.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 893 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,84 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Birkenfeld (1.503 €/m²), unter dem von Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Auch die Angebotsmiete liegt unter allen Vergleichswerten: Der Kreis liegt bei 7,20 €/m², Rheinland-Pfalz bei 8,08 €/m² und der Bundesdurchschnitt bei 8,92 €/m².

Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,88 und liegt damit deutlich unter dem des Kreises (17,7) und des Landes (21,2). Die Bruttomietrendite von 9,19 % gehört mit einem Perzentilrang von 95,5 im Bundesland zu den höchsten in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet: Von allen 2.300 gemessenen Orten im Land liegen 95,5 % unter dieser Rendite. Die hohe Rendite ergibt sich aus der Kombination niedriger Kaufpreise und moderater Mieten – der Kaufpreis liegt im Verhältnis zur Miete besonders niedrig.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Nachbargemeinde Niederbrombach (1,6 km entfernt) weist mit 637 €/m² einen noch niedrigeren Kaufpreis und mit 12,46 % eine noch höhere Rendite auf. Mackenrodt (3 km) liegt mit 2.202 €/m² Kaufpreis und 4,41 % Rendite auf der anderen Seite. Idar-Oberstein als nächstgrößere Stadt (4,1 km) liegt mit 1.544 €/m² und 5,96 % Rendite zwischen diesen Extremen. Oberbrombach bewegt sich damit im unteren bis mittleren Preissegment seiner Nachbarschaft.

Preisentwicklung

Die Mietpreise stiegen von 4,39 €/m² im Jahr 2018 auf 9,29 €/m² im Jahr 2024 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 13,3 %. Der Kaufpreis stieg von 304,95 €/m² im Jahr 2021 auf 1.461,37 €/m² im Jahr 2023 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 118,9 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreiserhöhung ist außergewöhnlich stark und übertrifft bei weitem das Mietwachstum. Während sich der Kaufpreis in zwei Jahren verfünffachte, stieg die Miete im betrachteten Zeitraum sechsfach – jedoch über einen längeren Zeitraum (sechs Jahre).

Zeitreihen- und aktuelle Angebotswerte weichen erheblich voneinander ab: Die Zeitreihen-Miete liegt bei 9,29 €/m² (2024), der aktuelle Angebotsmietwert bei 6,84 €/m². Der Zeitreihen-Kaufpreis liegt bei 1.461 €/m² (2023), der aktuelle Angebotskaufpreis bei 893 €/m². Diese Diskrepanz zeigt, dass Zeitreihen und aktuelle Angebotswerte unterschiedlichen Erhebungsgrundlagen folgen. Die Zeitreihenwerte sind möglicherweise Durchschnittswerte über das gesamte Jahr oder beruhen auf anderen Methoden als den aktuellen Inseratwerten.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Oberbrombachs ist seit 2015 kontinuierlich rückläufig: Von 431 Einwohnern im Jahr 2015 auf 386 im Jahr 2024, ein Verlust von 10,4 %. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2017 und 2019 deutlich, als die Einwohnerzahl von 429 auf 394 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 386.

Die Arbeitslosenquote lag 2019 mit 1,62 % sehr niedrig, stieg 2020 auf 4,05 % und bewegte sich 2023 bei 3,02 %. Der Wert von 3,02 % ist ohne Vergleichswerte für den Kreis oder das Land nur begrenzt einzuordnen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Birkenfeld auf Platz 346 von rund 400 Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes liegen ebenfalls im unteren bis mittleren Bereich: Demografie (206), Arbeitsmarkt (327), Wohlstand und soziale Lage (310), Wettbewerb und Innovation (361). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 345 ebenfalls im unteren Drittel. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Hinweise auf die strukturelle Einordnung der Region.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Zukunftsatlas-Bewertung des Kreises und der Abhängigkeit von Erwerbstätigkeit außerhalb des Ortes charakterisiert Oberbrombach als ländliche Gemeinde mit strukturellen Herausforderungen, die sich in einem preislich moderaten Immobilienmarkt niederschlägt.