Schwollen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Schwollen präsentiert sich als ein Immobilienmarkt mit einer ungewöhnlichen Struktur: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.472 Euro pro Quadratmeter über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, während die Angebotsmiete mit 6,11 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten liegt — unter dem Kreisdurchschnitt (7,20 Euro), dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 2,97 Prozent, die weit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,17 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 33,7 bedeutet, dass die Bruttomiete mehr als 33 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken — ein Wert, der selbst im lokalen Vergleich außergewöhnlich hoch ist.

Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und niedriger Miete ist kein flächendeckendes Phänomen des Landkreises Birkenfeld, sondern kennzeichnet Schwollen als lokalen Ausreißer. Der Kreisdurchschnittskaufpreis liegt bei 1.503 Euro pro Quadratmeter, also rund 40 Prozent unter dem Schwollener Wert. Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Preis lässt auf eine nachfragegetriebene Preisbildung schließen, bei der Kaufinteresse (vermutlich aus Erholungsnutzung oder Zweitwohnsitznachfrage) die Mietnachfrage überlagert.

Preisentwicklung: Volatilität im Kaufmarkt, stabile Miete

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine deutliche Volatilität. Zwischen 2022 und 2023 verdoppelte sich der Angebotskaufpreis von 1.600 auf 3.666 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2024 korrigierte er sich auf 2.209 Euro pro Quadratmeter zurück — ein Rückgang von rund 40 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert, aber immer noch 38 Prozent über dem Niveau von 2022.

Im Gegensatz dazu verlief die Mietentwicklung deutlich ruhiger. Von 2019 bis 2023 stieg die Angebotsmiete von 5,69 auf 6,39 Euro pro Quadratmeter, was einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 3 Prozent entspricht. Diese stabile Entwicklung steht in starkem Kontrast zur Kaufpreisdynamik und unterstreicht, dass die Preisbildung am Kaufmarkt von anderen Faktoren getrieben wird als am Mietmarkt.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf aktuellen Inseraten. Sie spiegeln Angebotswerte wider und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung: Schwollen als lokaler Ausreißer

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 5 Kilometern weist Schwollen den höchsten Angebotskaufpreis auf — mit 2.472 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem nächsthöheren Wert von Elchweiler (1.800 Euro) und Gollenberg (1.780 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete von 6,11 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn. Die höchste Miete erzielen Gollenberg (7,60 Euro) und Oberhambach (7,13 Euro), die niedrigsten Wilzenberg-Hußweiler (5,95 Euro) und Schwollen selbst.

Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 2,97 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Mit einem Faktor von mehr als vier liegt sie unter der Rendite von Hattgenstein (12,53 Prozent), die bei einem Kaufpreis von nur 614 Euro pro Quadratmeter eine besonders attraktive Miete erzielt. Selbst Leisel, nur 2,2 Kilometer entfernt, erzielt mit 6,47 Prozent mehr als doppelt so hohe Rendite bei einem Kaufpreis von 1.141 Euro.

Schwollen folgt damit keinem regionalen Muster des Landkreises Birkenfeld, sondern stellt eine eigene Kategorie dar: ein Ort, in dem der Kaufpreis die regionale Norm deutlich sprengt, während die Mieten im lokalen Rahmen bleiben.

Standortfaktoren: Erholungsort im strukturschwachen Kreis

Schwollen ist eine Ortsgemeinde mit 449 Einwohnern auf 8,82 Quadratkilometern (51 Einwohner pro Quadratkilometer). Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: nach einem leichten Rückgang von 437 auf 427 Einwohnern zwischen 2015 und 2021 stieg sie wieder auf 449. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,1 Prozent (2024) unter dem Niveau von 2015 (3,19 Prozent) und deutet auf eine stabile lokale Beschäftigungssituation hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Birkenfeld, zu dem Schwollen gehört, mit dem Gesamt-Rang 346 von rund 400 deutschen Kreisen als strukturschwach. Die Teilindizes liegen ebenfalls im unteren Bereich: Demografie (Rang 206), Arbeitsmarkt (327), Wettbewerb und Innovation (361) sowie Wohlstand und soziale Lage (310). Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes und lässt sich nicht eins zu eins auf die einzelne Gemeinde übertragen.

Schwollen selbst verfügt über keine Hochschulen. Als staatlich anerkannter Erholungsort am Rand des Schwarzwälder Hochwalds ist der Ort durch seine Mineralquellen geprägt — zwei Sprudelfirmen (Hochwald Sprudel und Schwollener Sprudel) betreiben Brunnen im Ort. 63 Prozent der Gemarkungsfläche sind bewaldet, und Schwollen ist Nationalparkgemeinde im Nationalpark Hunsrück-Hochwald. Die B 269 verläuft im Westen des Orts, der nächste Bahnhof befindet sich in Kronweiler, etwa 9 Kilometer entfernt. Diese Infrastruktur verleiht dem Ort eine gewisse Erholungsfunktion, die den Kaufpreis möglicherweise über das lokale Mietniveau hinaus treibt.