Bell (Hunsrück)

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hoher Faktor

Bell (Hunsrück) liegt im Rhein-Hunsrück-Kreis in Rheinland-Pfalz und hat 1.463 Einwohner auf einer Fläche von 23,58 km². Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Angebotsmieten bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor geprägt.

Die Angebotsmiete von 6,91 € je m² liegt etwa 10 % unter dem Kreisdurchschnitt (7,66 €), 14 % unter dem Landesdurchschnitt (8,08 €) und 23 % unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €). Der Angebotskaufpreis von 1.951 € je m² liegt knapp über dem Kreiswert (1.905 €) und leicht unter dem Landesdurchschnitt (2.030 €).

Der Kaufpreisfaktor von 23,53 ist der Kennzahl, die das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete abbildet. Er liegt über dem Kreisdurchschnitt (21,43), dem Landesdurchschnitt (21,16) und dem Bundesdurchschnitt (21,16). Das bedeutet, dass man für den Kauf einer Immobilie in Bell mehr Jahre an Jahresmiete aufbringen muss als im regionalen oder bundesweiten Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,25 % liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis 5,07 %, Bundesland 5,25 %, Deutschland 5,10 %. Bell belegt im Bundesland den 33. Perzentilrang bei der Rendite – von 100 vergleichbaren Orten liegt Bell also etwa auf Platz 33.

Die Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreisfaktor führt zu einer niedrigen Rendite. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Miete in Bell mit 6,91 € je m² am niedrigsten. Mastershausen fällt mit einem Kaufpreis von nur 984 € je m² auf und weist die mit Abstand höchste Rendite von 9,09 % auf. Bell liegt bei der Rendite (4,25 %) damit im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung: Volatil und unstetig

Die Mietentwicklung in Bell zeigt eine außergewöhnliche Volatilität. Zwischen 2020 mit 5,00 € je m² und 2024 mit 8,64 € je m² bewegt sich die Spanne um 73 %. Der CAGR von 1,86 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen.

Die Kaufpreisreihe ist noch unstetiger: Von 2.740 € je m² (2022) fiel der Preis auf 2.445 € (2023), dann auf 1.225 € (2025) – ein Rückgang von 55 % in drei Jahren. 2026 zeigt mit 2.052 € je m² einen deutlichen Anstieg. Der CAGR von -6,97 % über den kurzen Zeitraum spiegelt den allgemeinen Abwärtstrend wider, wird aber durch den Anstieg 2026 teilweise ausgeglichen.

Die starken Schwankungen in beiden Reihen deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf tatsächliche Marktdaten hindeutet. Die Volatilität macht jedoch eine langfristige Trendaussage schwierig.

Im Vergleich dazu zeigt die Bevölkerungsentwicklung eine deutlich stabilere Entwicklung.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität ohne Wachstum

Bell hat 1.463 Einwohner (Stand 2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 62 je km². Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 verläuft flach: Nach einem Rückgang von 1.450 auf 1.414 Einwohnern zwischen 2015 und 2018 stabilisierte sich die Zahl und stieg bis 2023 auf 1.463. Seitdem bleibt die Zahl konstant. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 bei +0,9 %.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,34 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich zu den Vorjahren mit Werten zwischen 1,94 % (2021) und 3,89 % (2015) zeigt sich eine leichte Erhöhung, die aber immer noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. 2023 waren 29 Personen arbeitslos gemeldet.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine grundlegende Stabilität des Ortes, auch wenn kein starkes Wachstum erkennbar ist.

Standortfaktoren: Wohlstand, aber schwache Dynamik

Der Rhein-Hunsrück-Kreis, zu dem Bell gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 40 sehr hoch, während die Indizes für Demografie (212), Arbeitsmarkt (196) und Wettbewerb und Innovation (216) im unteren Mittelfeld liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 109 gehört zu den besseren Werten des Kreises.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das entspricht der Struktur einer kleinen Gemeinde im ländlichen Raum.

Die hohe Bewertung im Wohlstands-Index steht im Kontrast zu den schwächeren Werten bei Wettbewerb und Innovation sowie Demografie. Das Muster entspricht dem typischen Profil ländlicher Gemeinden in Rheinland-Pfalz: relativ hoher Lebensstandard bei begrenzter wirtschaftlicher Dynamik.