Kastellaun, Stadt

Marktüberblick und regionale Einordnung

Kastellaun liegt im vorderen Hunsrück im Rhein-Hunsrück-Kreis und vereint auf nur 8,41 km² Fläche 5.759 Einwohner. Damit gehört die Stadt zu den dicht besiedelten Gemeinden des ländlichen Raums (685 Einwohner je km²). Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,42 € je m² über dem Kreis- (7,66 €) und Landesdurchschnitt (8,08 €), während der Angebotskaufpreis von 2.496 €/m² ebenfalls über beiden Mittelwerten liegt. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 4,53 % liegt damit unter dem Kreis- (5,07 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,07 entspricht dem deutschen Durchschnitt (22,07) und liegt leicht über dem Kreis- (21,43) und Landeswert (21,16). Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Kastellaun mit 42 % einen unteren Mittelplatz – die Rendite ist also im Landesvergleich eher niedrig, was primär am überdurchschnittlich hohen Kaufpreis und nicht an einer zu niedrigen Miete liegt.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten innerhalb von vier Kilometern weist Kastellaun die höchsten Angebotsmieten auf (9,42 €/m²), während der Kaufpreis im Mittelfeld liegt. Hasselbach (3,4 km) bietet mit 11,72 €/m² zwar noch höhere Mieten, aber nur 1.623 €/m² Kaufpreis – was einer Rendite von 8,66 % entspricht und damit fast doppelt so hoch ist wie in Kastellaun. Dieses Muster zeigt, dass die hohen Mieten in Kastellaun nicht durch vergleichbare Kaufpreise gestützt werden, was die Attraktivität für reine Kapitalanleger einschränkt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Kastellaun hat sich von 5,38 €/m² (2018) auf 13,85 €/m² (2026) auf das 2,6-fache erhöht. Dieser Anstieg ist außergewöhnlich und deutlich stärker als die Entwicklung des Kaufpreises, der von 2.021 €/m² (2018) auf 2.049 €/m² (2026) praktisch unverändert blieb (CAGR 0,17 %). Die Miete wuchs mit einer jährlichen Rate von 12,55 %, während der Kaufpreis nahezu stagnierte.

Betrachtet man die Jahreswerte genauer, zeigt sich ein unruhiger Verlauf: Die Miete stieg von 2018 bis 2021 von 5,38 auf 8,48 €/m², fiel 2022 auf 7,87 €, erholte sich 2023 auf 8,73 €, sank dann 2024 und 2025 leicht auf 8,12 € – bevor sie 2026 sprunghaft auf 13,85 €/m² anstieg. Der Kaufpreis folgte einem anderen Muster: Er stieg von 2018 bis 2022 von 2.021 auf 2.764 €/m², brach 2023 auf 1.854 €/m² ein, erholte sich 2024 auf 2.553 € und stabilisierte sich 2025 bei 2.527 €/m². Der 2026-Wert von 2.049 €/m² liegt wieder deutlich darunter.

Ein wichtiger Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Inseratwerten (Miete 9,42 €/m², Kaufpreis 2.496 €/m²) und den 2026-Werten der Zeitreihe (Miete 13,85 €/m², Kaufpreis 2.049 €/m²). Die aktuellen Mieten liegen deutlich unter dem 2026-Wert der Zeitreihe, während der aktuelle Kaufpreis darüber liegt. Diese Abweichung zeigt, dass sich der Markt zwischen dem Stand der Zeitreihe und dem aktuellen Inseratangebot verschoben hat. Die aktuelle Bruttomietrendite von 4,53 % ist damit niedriger als diejenige, die sich aus den 2026-Werten ergeben würde (ca. 8,1 %).

Demografie und Nachfrage

Kastellaun verzeichnete von 2015 bis 2024 ein Bevölkerungswachstum von 9,2 % – von 5.274 auf 5.759 Einwohner. Dieser Zuwachs ist für eine kleine Gemeinde im ländlichen Hunsrück bemerkenswert und steht im Widerspruch zu den demografischen Herausforderungen, die der Prognos-Zukunftsatlas für den Rhein-Hunsrück-Kreis ausweist: Der Kreis rangiert auf Platz 212 von rund 400 Kreisen im Demografie-Index, was auf eine überdurchschnittlich ungünstige demografische Entwicklung hindeutet. Dass Kastellaun als Teil des Kreises dennoch wächst, spricht für eine lokale Nachfrage, die über den regionalen Trend hinausgeht.

Die Arbeitslosenquote des Kreises wird in den Daten mit 166 angegeben – dieser Wert kann keine Prozentzahl sein und ist als absolute Zahl der Arbeitslosen zu interpretieren. Der Prognos-Arbeitsmarkt-Index des Kreises liegt auf Rang 196, was auf eine unterdurchschnittliche Arbeitsmarktlage hindeutet. Der Wohlstands-Index mit Rang 40 ist hingegen einer der stärksten Werte des Kreises und zeigt, dass die wirtschaftliche Situation der Bevölkerung im Kreisvergleich gut ist.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Wohlstand und hoher Bevölkerungsdichte (685/Einwohner je km²) geht einher mit den überdurchschnittlichen Mieten in Kastellaun.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Kastellaun ist Sitz der Verbandsgemeindeverwaltung und verfügt über eine Integrierte Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe sowie eine Grundschule. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Anbindung an den überörtlichen Verkehr erfolgt über die Hunsrückhöhenstraße (B 327), die 2014 fertiggestellt wurde. Der Flughafen Frankfurt-Hahn befindet sich etwa 20 km südlich.

Ein besonderer Standortfaktor ist die Hunsrück-Kaserne, in der das Informationstechnikbataillon 282 des Cyber- und Informationsraums der Bundeswehr sowie ein Sanitätsversorgungszentrum stationiert sind. Als Bundeswehrstandort kann Kastellaun mit einer Nachfrage nach Wohnraum durch militärisches Personal und zivile Beschäftigte einhergehen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Hunsrück-Kreis insgesamt auf Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Dynamik mit Rang 109 ist der stärkste Teilindex, während Wettbewerb und Innovation (Rang 216) sowie Demografie (Rang 212) die schwächsten Bereiche sind. Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes und lässt sich nicht eins zu eins auf die Stadt Kastellaun übertragen. Der Vergleich mit den Nachbarorten zeigt jedoch, dass Kastellaun mit seiner hohen Bevölkerungsdichte und dem Bevölkerungswachstum eine Ausnahme innerhalb der sonst eher demografisch schwächeren Region darstellt.