Beltheim

Marktüberblick

Beltheim ist eine Ortsgemeinde im rheinland-pfälzischen Rhein-Hunsrück-Kreis mit rund 1.963 Einwohnern auf einer Fläche von 24,85 Quadratkilometern. Die Gemeinde erstreckt sich über sechs Ortsbezirke – Beltheim, Frankweiler, Heyweiler, Mannebach, Schnellbach und Sevenich – und liegt etwa fünf Kilometer nordöstlich der Stadt Kastellaun in der Mittelgebirgslandschaft des Hunsrücks auf 440 Metern Höhe. Die Bevölkerungsdichte beträgt 79 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Beltheim ist durch deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,84 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.376 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unterhalb des Kreis- und Landesdurchschnitts, was die periphere Lage der Gemeinde im Hunsrück widerspiegelt.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete in Beltheim liegt mit 6,84 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Rhein-Hunsrück-Kreises (7,66 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Im bundesweiten Vergleich von 8,92 Euro pro Quadratmeter rangiert Beltheim im unteren Drittel.

Der Angebotskaufpreis von 1.376 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (1.905 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,76 – damit ist er niedriger als der des Kreises (21,43) und des Landes (21,16). Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete günstiger ist als im regionalen Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 5,97 Prozent liegt über dem Kreis- (5,07 %) und Landesdurchschnitt (5,25 %) und befindet sich im 75. Perzentil aller Orte in Rheinland-Pfalz. Das bedeutet, dass 75 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen. Diese höhere Rendite ist eine direkte Folge der niedrigeren Kaufpreise im Vergleich zu den Mietniveaus.

Preisentwicklung und Bevölkerung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,87 Euro (2020) und 8,09 Euro (2023). Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.217 Euro (2023) und 2.069 Euro (2021). Diese Volatilität entspricht dem Muster kleinerer Märkte, wo einzelne Inserate das Angebot stark beeinflussen können.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei der Miete bei 1,56 Prozent und beim Kaufpreis bei 2,52 Prozent. Beide Entwicklungsraten liegen unter dem, was in größeren Städten zu beobachten ist, und korrespondieren mit der stabilen, aber modesten Bevölkerungsentwicklung.

Die Bevölkerung Beltheims entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 1.950 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.963 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von rund 0,67 Prozent. Der Höchstwert von 2.001 Einwohnern wurde 2022 erreicht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein deutliches Gefälle. Die Nachbarorte Roth (2,2 km) und Gödenroth (2,8 km) weisen Angebotsmieten von 7,80 bzw. 8,07 Euro pro Quadratmeter auf – damit liegen sie deutlich über Beltheim. Der nächstgelegene größere Ort, Kastellaun (4,1 km), liegt mit 9,42 Euro pro Quadratmeter noch einmal deutlich höher. Der Kaufpreis in Kastellaun beträgt 2.496 Euro pro Quadratmeter, mehr als das Doppelte von Beltheim.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,1 Kilometern hat Beltheim die niedrigste Angebotsmiete und den zweithöchsten Kaufpreis. Die Bruttomietrendite von 5,97 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Roth (4,8 %) und Gödenroth (4,81 %), aber niedriger als in Uhler (6,6 %) und Braunshorn (6,51 %).

Diese Preisstruktur entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im Hunsrück: Die Preise steigen mit der Entfernung zu den größeren Zentren wie Kastellaun oder Simmern.

Standortfaktoren

Der Rhein-Hunsrück-Kreis, zu dem Beltheim gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 161 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 40 in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage – ein Indikator für die wirtschaftliche Stabilität der Region. Schwächer ausgeprägt sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 216) sowie bei der Demografie (Rang 212).

Die Arbeitslosenquote Beltheims lag 2023 bei 3,7 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie entwickelte sich zwischen 2015 (3,68 %) und 2023 relativ stabil, mit einem Tiefpunkt von 2,91 Prozent im Jahr 2019 und einem Anstieg während der Pandemie auf 4,25 Prozent im Jahr 2020. Die niedrige und stabile Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem hohen Prognos-Rang in der sozialen Lage.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler einschränkt. Die Bevölkerungsentwicklung ohne nennenswerten Zuzug unterstreicht diese Struktur. Beltheim ist primär eine Wohngemeinde für Pendler in die näheren Zentren.