Bickenbach

Marktüberblick

Bickenbach ist eine kleine Ortsgemeinde im rheinland-pfälzischen Rhein-Hunsrück-Kreis mit 370 Einwohnern auf 6,4 km². Der Ort liegt zwischen der Hunsrückhöhenstraße (B 327) und dem Baybachtal und ist über die Landesstraße 215 an die überregionale Straßeninfrastruktur angebunden. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein mit Sitz in Emmelshausen.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete von 8,57 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 1.900 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten liegt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,41 Prozent – dem höchsten Wert im direkten Vergleich mit Kreis, Bundesland und Deutschland.

Preisentwicklung

Der Kaufpreismarkt zeigt eine deutliche Hoch- und Talfahrt. Nach einem Anstieg von 1.700 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.100 Euro (2022) folgte ein kontinuierlicher Rückgang auf 1.950 Euro im Jahr 2025. Die gesamte Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 3,49 Prozent.

Die Angebotsmiete liegt bei 8,57 Euro je Quadratmeter (2026) und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Über den Kaufpreis ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 18,48 – das bedeutet, der Kaufpreis entspricht dem 18,48-fachen der Jahreskaltmiete. Dieser Wert ist ein zentraler Indikator für die Bewertung des Marktes: Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Bickenbach durch eine Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten hervor. Die Angebotsmiete von 8,57 Euro je Quadratmeter liegt 11,9 Prozent über dem Kreisdurchschnitt (7,66 Euro) und knapp 6 Prozent über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro). Der Kaufpreis von 1.900 Euro je Quadratmeter liegt jedoch knapp unter dem Kreiswert (1.905 Euro), 6,4 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro) und knapp 21 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 18,48 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 21,43 und dem Landeswert von 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreis und im Land günstiger bewertet wird als in Bickenbach.

Die Bruttomietrendite von 5,41 Prozent übertrifft alle Vergleichswerte: den Kreis (5,07 Prozent), das Bundesland (5,25 Prozent) und den Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Bickenbach damit Platz 65 – die Rendite liegt höher als bei etwa zwei Dritteln der Orte im Land.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein starkes Gefälle. Die nächstgelegenen Gemeinden Thörlingen (1 km) und Niedert (1,1 km) weisen mit 3,87 bzw. 3,54 Prozent deutlich niedrigere Renditen auf, was auf Kaufpreise von 2.420 bzw. 2.474 Euro je Quadratmeter bei gleichzeitig niedrigeren Mieten zurückzuführen ist. Emmelshausen, die nächstgrößere Stadt (3,7 km), erreicht mit 6,25 Prozent die höchste Rendite im Umkreis, verbunden mit dem niedrigsten Kaufpreis der Nachbarorte (1.675 Euro). Bickenbach liegt mit 5,41 Prozent dazwischen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bickenbach ist mit 370 Einwohnern (2024) und einer Dichte von 58 Einwohnern je Quadratkilometer sehr klein. Seit Beginn der verfügbaren Zeitreihe (2020: 354 Einwohner) ist ein Anstieg um 4,5 Prozent zu verzeichnen, wobei der größte Teil des Wachstums auf das Jahr 2023 zurückgeht (352 auf 370 Einwohner). Die Entwicklung stabilisierte sich 2024 auf dem höheren Niveau.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4 Prozent, was einem deutlichen Anstieg von 1,9 Prozent im Jahr 2019 vor der Pandemie entspricht. Der Wert von 4 Prozent ist höher als der historische Niedrigstand, bleibt aber im unteren Bereich im nationalen Vergleich.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Hunsrück-Kreis, in dem Bickenbach liegt, auf Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet der Kreis mit Rang 40 im Index für Wohlstand und soziale Lage. Schwächer sind die Werte im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 216) sowie Demografie (Rang 212). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 109 im oberen Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus stabilem bis leicht wachsendem Bevölkerungsbestand, moderater Arbeitslosigkeit und einem im Kreisvergleich starken Wohlstandsindex deutet auf eine stabile lokale Grundlage hin. Die niedrige Bevölkerungszahl und die begrenzte Größe des Ortes bedeuten jedoch, dass der Immobilienmarkt strukturell klein und wenig liquide ist.