Emmelshausen, Stadt

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrigen Kaufpreis

Emmelshausen ist eine kleine Stadt im vorderen Hunsrück mit 4.951 Einwohnern auf 8,05 km². Sie ist staatlich anerkannter Luftkurort und gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Die Stadt entwickelte sich ab 1935 aus einer Bahnhofssiedlung und erhielt 2010 offiziell das Stadtrecht. Ihre verkehrsgünstige Lage an der A 61 und die Anbindung an die Hunsrückbahn machen sie zum Dienstleistungszentrum für den vorderen Hunsrück.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 8,73 € je m² über dem Durchschnitt des Rhein-Hunsrück-Kreises (7,66 €) und des Landes Rheinland-Pfalz (8,08 €), während der Angebotskaufpreis mit 1.675 € je m² deutlich unter dem Kreis- (1.905 €) und Landesdurchschnitt (2.030 €) liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,25 %, die über allen Nachbarorten und dem Landesdurchschnitt von 5,25 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 16 ist der niedrigste im gesamten Vergleich.

Die hohe Rendite ist also keine Folge niedriger Mieten, sondern des relativ niedrigen Kaufpreises. Emmelshausen ist damit einer der renditestärksten Orte im Bundesland — das Perzentil von 78,97 % bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei etwa 79 % der 2.300 untersuchten Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung und Demografie: Stabile Bevölkerung, steigende Miete

Die Zeitreihe für 2026 zeigt eine Angebotsmiete von 9,23 € je m² und einen Angebotskaufpreis von 1.623 € je m². Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Miete liegt damit 2026 um rund 20 % über dem Kreis- und um 14 % über dem Landesdurchschnitt. Der Kaufpreis bleibt jedoch deutlich unter beiden Vergleichswerten — mit 1.623 € je m² liegt er rund 15 % unter dem Kreis- und 20 % unter dem Landesdurchschnitt. Diese Entwicklung verstärkt den aktuellen Trend: Die Miete steigt, der Kaufpreis sinkt leicht, was die Rendite weiter erhöht.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2020 weitgehend stabil. Von 4.967 Einwohnern (2020) über 4.980 (2021) ging die Zahl auf 4.948 (2022) zurück und liegt 2024 bei 4.951. Der Rückgang seit Serienbeginn beträgt 0,32 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 81 Promille (8,1 %) und war damit deutlich niedriger als der Höhepunkt von 117 Promille (11,7 %) im Jahr 2020.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Nachbarvergleich

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,5 km fällt auf, dass Emmelshausen ein Marktausreißer ist. Die Angebotsmiete von 8,73 € je m² liegt nur knapp unter Schwall (8,94 €) und Halsenbach (8,83 €) und deutlich über allen anderen Nachbarorten, die zwischen 7,30 € und 8,54 € liegen.

Der Kaufpreis von 1.675 € je m² ist jedoch der niedrigste aller Nachbarorte. Der nächstgelegene Vergleichswert ist Ney mit 1.688 € je m² — der Unterschied ist marginal. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.162 € (Schwall) und 2.568 € (Kratzenburg) je m² deutlich höher. Dieser Preisunterschied erklärt die überdurchschnittliche Rendite: Emmelshausen bietet vergleichsweise hohe Mieten bei vergleichsweise niedrigem Kaufpreis.

Der Rhein-Hunsrück-Kreis insgesamt zeigt ein anderes Muster: Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.905 € je m² und einer durchschnittlichen Rendite von 5,07 % liegt er über Emmelshausen in den Preisen und unter ihm in der Rendite. Emmelshausen hebt sich also nicht nur von seinen Nachbarn, sondern auch vom übergeordneten Kreisdurchschnitt ab.

Die Bevölkerungsdichte von 615 Einwohnern je km² ist für eine Stadt dieser Größe relativ hoch und entspricht dem Muster einer kompakten Siedlungsstruktur, wie sie für ein Grundzentrum typisch ist.

Standortfaktoren: Verkehr, Kultur und strukturelle Rahmenbedingungen

Emmelshausen profitiert von einer verkehrsgünstigen Lage an der A 61 (Anschlussstelle 42) und der Anbindung an die Hunsrückbahn (RB 37), die stündlich nach Boppard verkehrt. Die Bundesstraße 327 (Hunsrückhöhenstraße) wird um den Ort herumgeführt, was die Lebensqualität im Ortskern erhöht.

Als staatlich anerkannter Luftkurort und Grundzentrum erfüllt Emmelshausen eine zentrale Funktion für den vorderen Hunsrück. Das Kulturzentrum am Park (ZaP) verzeichnet jährlich mehr als 20.000 Besucher, und der Kulturkreis Region Emmelshausen hat über 2.500 Mitglieder — Indikatoren für eine aktive Gemeindestruktur, die die Attraktivität des Ortes stützt.

Auf Ebene des Rhein-Hunsrück-Kreises zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein gemischtes Bild. Der Kreis rangiert mit Platz 40 von rund 400 Kreisen in der Kategorie Wohlstand und soziale Lage sehr gut, während er in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Platz 216), Demografie (Platz 212) und Arbeitsmarkt (Platz 196) eher im unteren Drittel liegt. Die Dynamik (Platz 109) liegt im Mittelfeld. Diese Struktur entspricht dem Muster einer ländlichen Region mit stabiler sozialer Lage, aber begrenzter wirtschaftlicher Dynamik.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Grundzentralität, guter Verkehrsanbindung und relativ niedrigen Immobilienpreisen macht Emmelshausen zu einem Ort, der sowohl für Pendler als auch für lokale Investoren interessant sein kann — wobei die niedrige wirtschaftliche Dynamik des Kreises als strukturelle Einschränkung zu berücksichtigen ist.