Halsenbach

Marktüberblick

Halsenbach ist eine 9,89 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis mit rund 1.287 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt weist eine Bruttomietrendite von 6,23 % auf – deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,07 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Bundesland liegt Halsenbach damit im 79. Perzentil, was die Rendite angeht.

Diese hohe Rendite ergibt sich aus einer besonderen Preiskonstellation: Die Angebotsmiete liegt mit 8,83 € je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7,66 € und auch über dem Landesdurchschnitt von 8,08 €. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.700 € je Quadratmeter unter dem Kreiswert von 1.905 € und dem Landeswert von 2.030 €. Der Kaufpreisfaktor von 16,04 liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,43. Das bedeutet: Die Mieten sind relativ hoch im Vergleich zu den Kaufpreisen – ein für diesen ländlichen Raum ungewöhnliches Verhältnis.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Kaufpreise ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen deutlichen Anstieg von 1.500 € je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.000 € im Jahr 2025. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 7,5 %. Dieser Anstieg ist stark und übertrifft die typischen Entwicklungsraten in ländlichen Gemeinden.

Für die Miete führt die Zeitreihe einen Wert von 9,66 € für 2026 auf. Der aktuelle Angebotswert liegt bei 8,83 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 16,04 ist ein Indikator dafür, wie viele Jahre der Jahresmiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – bei 16,04 liegt er deutlich unter dem Kreiswert von 21,43.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von 1.308 Einwohnern im Jahr 2022 auf 1.287 im Jahr 2024. Trotz dieses Bevölkerungsrückgangs sind die Kaufpreise gestiegen – ein Muster, das auf eine Nachfrage hindeutet, die nicht primär durch Zuzug getrieben wird.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Halsenbach durch eine besondere Kombination aus hoher Miete und niedrigem Kaufpreis hervor. Mit 8,83 €/m² liegt die Miete nahe am Höchstwert der Region – nur Schwall (8,94 €/m²) liegt darüber. Der Kaufpreis von 1.700 €/m² gehört hingegen zu den niedrigsten der Umgebung.

Emmelshausen, die nächstgrößere Stadt im 2,3 km entfernten Zentrum, weist mit 8,73 €/m² eine fast identische Miete und mit 1.675 €/m² einen ähnlichen Kaufpreis auf – die Rendite liegt dort bei 6,25 %, also praktisch identisch. Das zeigt, dass Halsenbach und Emmelshausen einen ähnlichen Marktcharakter teilen.

Kratzenburg, nur 1,2 km entfernt, zeigt ein ganz anderes Bild: Der Kaufpreis liegt bei 2.568 €/m², die Miete bei 7,68 €/m², was einer Rendite von nur 3,59 % entspricht. Dieser Unterschied von fast 900 €/m² beim Kaufpreis bei ähnlicher Entfernung zum Ortskern zeigt, dass die Preise innerhalb der Verbandsgemeinde stark variieren.

Im Rhein-Hunsrück-Kreis liegt Halsenbach mit seinem Kaufpreis von 1.700 €/m² unter dem Durchschnitt von 1.905 €/m². Die Miete liegt mit 8,83 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 7,66 €/m². Diese Kombination aus hoher Miete und niedrigem Kaufpreis ist im Kreis einzigartig und erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,22 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. In der Zeitreihe von 2018 bis 2023 schwankte sie zwischen 1,6 % und 3,39 %, ohne einen klaren Trend aufzuweisen. Die 18 arbeitslosen Personen in einer Gemeinde mit 1.287 Einwohnern deuten auf einen sehr stabilen lokalen Arbeitsmarkt hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Rhein-Hunsrück-Kreis auf Platz 161 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 109 vor dem Mittel, während der Stärke-Index mit Platz 175 hinter dem Mittel liegt. Das bedeutet: Der Kreis zeigt dynamische Entwicklungen, ist aber strukturell schwächer aufgestellt als viele andere Kreise. Der Wohlstands-Index mit Platz 40 ist der beste Teilindex – ein Hinweis auf eine stabile Wirtschaftsstruktur.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ortsteil Ehr verfügt über einen Haltepunkt der Hunsrückbahn, und die Hunsrückhöhenstraße verläuft östlich der Ortslage. In den ehemaligen Fabrikhallen des Musikinstrumentenherstellers Wersi sind mehrere Gewerbebetriebe ansässig.