Ney

Der Ort Ney im Überblick

Ney ist eine 5,6 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis in Rheinland-Pfalz mit 361 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 64 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort liegt zwischen dem Ehrbachtal im Westen und der Hunsrückhöhenstraße (B327) im Osten, in der Nähe der Bundesautobahn 61. Zur Gemeinde gehören die Ortsteile Dieler, Schönecker Mühle und Hierenmühle im Ehrbachtal. Ney gehört der Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein an, die zum 1. Januar 2020 aus der Fusion der Verbandsgemeinden Emmelshausen und St. Goar-Oberwesel entstand und 33 Gemeinden mit insgesamt rund 24.200 Einwohnern umfasst. Die nächste größere Stadt ist Boppard.

Die Lage im nordöstlichen Hunsrück prägt den Charakter des Ortes als ländliche Gemeinde ohne eigene Hochschule oder größeren Arbeitgeber. Die Anbindung an die A61 und die B327 bietet eine gewisse Erreichbarkeit, der Ort bleibt jedoch eine typische Hunsrückgemeinde mit begrenzter wirtschaftlicher Diversifizierung.

Aktueller Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.688 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,39 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,03, die Bruttomietrendite 5,25 Prozent.

Diese Werte sind deutlich unter dem Bundesdurchschnitt: Der deutsche Angebotskaufpreis liegt bei 2.409 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,92 Euro. In Rheinland-Pfalz beträgt der Kaufpreis 2.030 Euro, die Miete 8,08 Euro. Im Rhein-Hunsrück-Kreis als Ganzem liegt der Kaufpreis bei 1.905 Euro, die Miete bei 7,66 Euro.

Der niedrige Kaufpreis in Ney erklärt die überdurchschnittliche Rendite: Mit 5,25 Prozent liegt die Bruttomietrendite auf dem Niveau des rheinland-pfälzischen Durchschnitts (5,25 %), obwohl die Miete in Ney unter dem Landesmittel liegt. Der Grund ist der noch niedrigere Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor von 19,03 liegt unter dem Kreiswert von 21,43 und dem Landeswert von 21,16, was auf das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete zurückzuführen ist.

Die Rendite von 5,25 % platziert Ney auf dem 62. Perzentil im Bundesland – das bedeutet, dass die Rendite in 62 Prozent der Orte Rheinland-Pfalzs gleich hoch oder niedriger ist. Im regionalen Vergleich zeigt sich ein deutliches Gefälle: Während Ney und die Nachbargemeinden Emmelshausen (6,25 %) und Mermuth (5,2 %) moderate Renditen aufweisen, liegen Kratzenburg (3,59 %), Gondershausen (3,74 %) und Thörlingen (3,87 %) deutlich darunter. Der Unterschied entsteht durch die Kaufpreise: Kratzenburg verlangt 2.568 Euro je Quadratmeter bei einer Miete von 7,68 Euro, was die Rendite drückt.

Die Angebotsmiete in Ney (7,39 Euro) liegt im unteren Drittel der Nachbarorte. Nur Dörth (7,30 Euro) und Gondershausen (7,33 Euro) sind niedriger. Dies korrespondiert mit dem niedrigen Kaufpreis: Ney hat den zweittiefsten Kaufpreis der Nachbarn (nach Emmelshausen mit 1.675 Euro). Die Kombination aus niedriger Miete und niedrigem Kaufpreis führt zu einer im Vergleich zu benachbarten Gemeinden überdurchschnittlichen Rendite.

Die Zeitreihe enthält für die Miete nur einen Wert für 2026 (7,63 Euro, nicht geschätzt), der über dem aktuellen Marktwert von 7,39 Euro liegt. Eine historische Mietentwicklung ist nicht abgebildet.

Preisentwicklung und demografischer Kontext

Die Kaufpreisentwicklung in Ney zeigt eine deutliche Dynamik in den Jahren 2021 bis 2025. Der Kaufpreis stieg von 1.480 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.720 Euro (2022), fiel dann 2023 auf 1.640 Euro und erholte sich 2024 auf 1.700 und 2025 auf 1.780 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 4,72 Prozent über diesen Zeitraum. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Der Anstieg 2021–2022 entspricht dem bundesweiten Trend steigender Immobilienpreise in der Niedrigzinsphase. Der Rückgang 2023 korreliert mit dem Einsetzen der Zinswende und der damit verbundenen Korrektur auf dem Immobilienmarkt. Der Anstieg 2024–2025 entspricht einer partiellen Erholung nach dem Rückgang 2023.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft leicht rückläufig: Von 366 Einwohnern (2020) stieg die Zahl 2021 auf 370, fiel dann 2022 auf 355 und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 361. Die Gesamtentwicklung seit Serienstart beträgt minus 1,37 Prozent. Der leichte Bevölkerungsrückgang steht im Kontext der demografischen Schwäche des Rhein-Hunsrück-Kreises, der im Prognos-Zukunftsatlas im Teilindex Demografie den Rang 212 von rund 400 deutschen Kreisen einnimmt.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,33 Prozent (2022 und 2023) auf sehr niedrigem Niveau. Sie schwankte zwischen 1,72 Prozent (2020) und 2,33 Prozent und zeigt damit eine stabile, geringe Arbeitslosigkeit.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Rhein-Hunsrück-Kreis, dem Ney angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen ab – ein mittelmäßiges Ergebnis. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Im Bereich Wohlstand und soziale Lage belegt der Kreis Rang 40 und gehört damit zu den stärksten Kreisen Deutschlands. Dieser Wert steht im Kontrast zu den schwächeren Bewertungen in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 216), Demografie (Rang 212) und Arbeitsmarkt (Rang 196). Die Dynamik liegt mit Rang 109 im oberen Mittelfeld.

Diese Struktur – starker Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Innovationsdynamik und demografischem Druck – beschreibt ein Muster ländlicher Räume im westlichen Deutschland: bestehende Wohlstandsvorsprünge aus der Vergangenheit werden gehalten, während zukunftsträchtige Entwicklungsimpulse fehlen. Der Kreis hat keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, qualifizierte Zuzüger einschränkt.

Für den Immobilienmarkt in Ney hat dies folgende Bedeutung: Der niedrige Kaufpreis und die moderate Rendite spiegeln die begrenzte Nachfrage durch Zuzügler wider. Gleichzeitig sorgt der gute Wohlstandsindex dafür, dass die Preise nicht weiter sinken – bestehende Eigentümer und lokale Nachfrager halten das Niveau. Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,33 Prozent unterstreicht diese Stabilität.

Die Lage Ney an der Hunsrückhöhenstraße und in Nähe der A61 schafft eine gewisse relative Aufwertung gegenüber abgelegeneren Gemeinden des Kreises. Die Entfernung zu Boppard am Mittelrhein und die Anbindung an die A61 (Verbindung nach Koblenz und Mannheim) können eine gewisse Pendlerattraktivität bieten, auch wenn keine konkreten Pendlerzahlen vorliegen.