Schwall
Schwall (PLZ 56281) liegt im Rhein-Hunsrück-Kreis in Rheinland-Pfalz. Der Ort zählt 307 Einwohner auf 1,8 km², das entspricht 172 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,94 € pro m², der Kaufpreis bei 2.162 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,96 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,2 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwall über dem Renditeniveau von 55 % der Orte in Rheinland-Pfalz.
Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2020 um 4,1 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Hunsrück-Kreis Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 109, Stärkerang 175). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Emmelshausen, Thörlingen und Leiningen an.
Immobilienpreise in Schwall im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Rheinland-Pfalz.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Schwall
Bericht für Schwall (Rhein-Hunsrück-Kreis): Kleine Ortsgemeinde mit 307 Einwohnern, Angebotsmiete von 8,94 €/m² (höchste im Umkreis), Kaufpreis 2.162 €/m², Bruttomietrendite 4,96 %. Bevölkerungsrückgang von 4 %, aber niedrige Arbeitslosigkeit (2,59 %). Kaufpreisanstieg von 30 % in vier Jahren (geschätzt). Prognos-Rang 161/400 im Kreis, besonders stark bei Wohlstand (Rang 40).
Marktüberblick
Schwall ist eine 1,78 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis, die südlich von Emmelshausen auf der Hunsrückhochfläche liegt. Mit rund 307 Einwohnern handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Hunsrück-Mittelrhein und wurde erstmals 1300 urkundlich erwähnt.
Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein besonderes Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,94 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), während der Angebotskaufpreis von 2.162 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,96 Prozent und liegt damit unter allen verfügbaren Vergleichswerten – unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), dem Landesdurchschnitt in Rheinland-Pfalz (5,25 %) und dem Kreisdurchschnitt (5,07 %). Der Kaufpreisfaktor von 20,15 liegt ebenfalls unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 21,2 sowie unter dem Kreiswert von 21,4.
Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor führt zu einer der niedrigsten Renditen im Vergleich. Im Bundesland liegt Schwall im Perzentilrang von 55,15, also im oberen Mittelfeld aller 2.300 erfassten Orte.
Preis- und Marktentwicklung
Die verfügbaren Zeitreihen zeigen unterschiedliche Datenqualität und -tiefe. Für die Miete liegt nur ein einzelner Wert für 2026 vor (9,92 Euro pro Quadratmeter, nicht geschätzt), der deutlich über dem aktuellen Angebotswert von 8,94 Euro liegt. Dieser Unterschied von rund 1 Euro pro Quadratmeter zwischen Jahreswert und aktuellem Angebotswert ist ohne weitere Aufschlüsselung nicht genau zu erklären.
Für den Kaufpreis liegt eine fünfjährige Reihe von 2021 bis 2025 vor, die jedoch als geschätzt gekennzeichnet ist. Danach stieg der Kaufpreis von 1.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.950 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg von 30 Prozent in vier Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,8 Prozent entspricht. Dieser Anstieg geht einher mit einem Bevölkerungsrückgang, was auf strukturelle Veränderungen des Marktes hindeutet.
Die Arbeitslosenquote zeigt einen V-förmigen Verlauf: Sie sank von 2,59 Prozent im Jahr 2019 auf ein Tief von 1,50 Prozent im Jahr 2020, stieg dann wieder an und lag 2023 bei 2,59 Prozent – wieder auf dem Niveau von 2019. Mit fünf Arbeitslosen ist die absolute Zahl gering, die Quote liegt jedoch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Schwalls ist seit 2020 rückläufig: Von 320 Einwohnern im Jahr 2020 auf 307 im Jahr 2024, ein Rückgang von 4,06 Prozent. Historisch betrachtet war die Entwicklung jedoch unterschiedlich: Lag die Einwohnerzahl 1961 noch bei 134, stieg sie bis 2011 auf 351 an und ist seitdem wieder gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 172 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,59 Prozent (2023) entspricht dem Niveau von 2018 und 2019 und deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin. Mit nur fünf Arbeitslosen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Hunsrück-Kreis, zu dem Schwall gehört, mit Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 40, während er bei Demografie (Rang 212), Wettbewerb und Innovation (Rang 216) und Stärke (Rang 175) schwächer dasteht. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 109 im oberen Drittel.
Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich zeigt Schwall ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,94 Euro pro Quadratmeter liegt über allen acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 3 Kilometer – Emmelshausen (8,73 Euro), Thörlingen (7,80 Euro), Leiningen (8,54 Euro), Niedert (7,30 Euro), Mühlpfad (8,34 Euro), Dörth (7,30 Euro), Bickenbach (8,57 Euro) und Norath (8,82 Euro). Gleichzeitig liegt der Kaufpreis von 2.162 Euro pro Quadratmeter über dem von Emmelshausen (1.675 Euro) und Bickenbach (1.900 Euro), aber unter dem von Thörlingen (2.420 Euro), Leiningen (2.308 Euro), Niedert (2.474 Euro), Mühlpfad (2.200 Euro), Dörth (2.169 Euro) und Norath (2.206 Euro).
Die Bruttomietrendite von 4,96 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn: Sie ist höher als die von Thörlingen (3,87 %), Leiningen (4,44 %), Niedert (3,54 %) und Dörth (4,04 %), höher als die von Norath (4,80 %), aber niedriger als die von Emmelshausen (6,25 %) und Bickenbach (5,41 %). Emmelshausen als nächstgelegene Stadt (1,2 km) bietet mit der niedrigsten Miete und dem niedrigsten Kaufpreis die mit Abstand höchste Rendite von 6,25 Prozent.
Schwall positioniert sich damit als Ort mit den höchsten Mieten im unmittelbaren Umland, aber nicht den höchsten Kaufpreisen. Dies führt zu einer im Vergleich zu den Nachbarn durchschnittlichen Rendite, während die absoluten Mietwerte herausragen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwall entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwall
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2026 | 9,92 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Schwall
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.500 €/m² |
| 2022 | 1.650 €/m² |
| 2023 | 1.750 €/m² |
| 2024 | 1.850 €/m² |
| 2025 | 1.950 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwall
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2020 | 320 Einwohner |
| 2021 | 315 Einwohner |
| 2022 | 311 Einwohner |
| 2023 | 307 Einwohner |
| 2024 | 307 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwall
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,56 % |
| 2019 | 2,59 % |
| 2020 | 1,50 % |
| 2021 | 1,53 % |
| 2022 | 2,07 % |
| 2023 | 2,59 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 161 Rang |
| Dynamik | 109 Rang |
| Stärke | 175 Rang |
| Demografie | 212 Rang |
| Arbeitsmarkt | 196 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 216 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 40,00 Rang |
Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
Anzahl Orte je Renditeband — Schwall liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Rheinland-Pfalz
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 4,00 Orte |
| 2–3 | 91,00 Orte |
| 3–4 | 433 Orte |
| 4–5 | 748 Orte |
| 5–6 | 452 Orte |
| 6–7 | 259 Orte |
| 7–8 | 110 Orte |
| 8–9 | 79,00 Orte |
| 9–10 | 46,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 20,00 Orte |
| 12+ | 28,00 Orte |
Wie schneidet Schwall im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwall ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwall ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwall
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Schwall | 8,94 €/m² |
| Norath | 8,82 €/m² |
| Emmelshausen | 8,73 €/m² |
| Bickenbach | 8,57 €/m² |
| Leiningen | 8,54 €/m² |
| Mühlpfad | 8,34 €/m² |
| Thörlingen | 7,80 €/m² |
| Niedert | 7,30 €/m² |
| Dörth | 7,30 €/m² |
| Hungenroth | 7,08 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwall ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwall
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Emmelshausen | 6,25 % |
| Bickenbach | 5,41 % |
| Schwall | 4,96 % |
| Norath | 4,80 % |
| Mühlpfad | 4,55 % |
| Leiningen | 4,44 % |
| Hungenroth | 4,36 % |
| Dörth | 4,04 % |
| Thörlingen | 3,87 % |
| Niedert | 3,54 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Emmelshausen, Stadt | 1,2 km | 56281 | 8,73 € | 1.675 € | 6,25 % |
| Thörlingen | 1,9 km | 56291 | 7,80 € | 2.420 € | 3,87 % |
| Leiningen | 1,9 km | 56291 | 8,54 € | 2.308 € | 4,44 % |
| Niedert | 2,2 km | 56291 | 7,30 € | 2.474 € | 3,54 % |
| Mühlpfad | 2,6 km | 56291 | 8,34 € | 2.200 € | 4,55 % |
| Dörth | 2,6 km | 56281 | 7,30 € | 2.169 € | 4,04 % |
| Bickenbach | 2,8 km | 56291 | 8,57 € | 1.900 € | 5,41 % |
| Norath | 2,9 km | 56291 | 8,82 € | 2.206 € | 4,80 % |
| Hungenroth | 3,5 km | 56281 | 7,08 € | 1.950 € | 4,36 % |
Wo liegt Schwall?
Lage
Schwall auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwall
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,94 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.162 € |
| Bruttomietrendite | 4,96 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,2 |
| Einwohner | 307 |
| Einwohner je km² | 172 |
| Fläche (km²) | 1,8 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #161 |
| Prognos Dynamikrang | #109 |
| Prognos Stärkerang | #175 |
| Koordinaten | 50,1449, 7,5525 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwall
Was kostet eine Wohnung in Schwall?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Schwall liegt bei 8,94 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.162 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen damit über dem Durchschnitt des Rhein-Hunsrück-Kreises (7,66 Euro/m² bzw. 1.905 Euro/m²) und auch über dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (8,08 Euro/m² bzw. 2.030 Euro/m²). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwall entwickelt?
Der Angebotskaufpreis in Schwall ist von 1.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf geschätzt 1.950 Euro im Jahr 2025 gestiegen – das entspricht einem jährlichen Anstieg von rund 6,8 Prozent. Diese Kaufpreiswerte sind als Schätzung gekennzeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,94 Euro pro Quadratmeter, wobei für 2026 ein Wert von 9,92 Euro/m² angegeben wird.
Wie ist die Bruttomietrendite in Schwall im Vergleich zum Kreis und Bundesland?
Die Bruttomietrendite in Schwall beträgt 4,96 Prozent und liegt damit unter dem Durchschnitt des Rhein-Hunsrück-Kreises (5,07 Prozent) sowie unter dem Landesdurchschnitt von Rheinland-Pfalz (5,25 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,15 und liegt ebenfalls unter dem Kreis- (21,43) und Landesdurchschnitt (21,16). Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor und eine niedrigere Rendite deuten auf ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie hat sich die Bevölkerung in Schwall entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Schwall ist von 320 im Jahr 2020 auf 307 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 4 Prozent entspricht. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 307 Einwohnern stabil. Die Bevölkerungsdichte beträgt 172 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die Arbeitslosenquote in Schwall?
Die Arbeitslosenquote in Schwall lag im Jahr 2023 bei 2,59 Prozent. Damit hat sie sich nach einem Tief von 1,50 Prozent im Jahr 2020 wieder auf das Niveau von 2019 (2,59 Prozent) eingependelt. Aktuell sind fünf Personen arbeitslos gemeldet.
Wie schneidet Schwall im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Der Rhein-Hunsrück-Kreis, zu dem Schwall gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 161 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 40 ab, während die Indizes Demografie (Rang 212), Arbeitsmarkt (Rang 196) und Wettbewerb und Innovation (Rang 216) schwächer abschnitten. Schwall selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Schwall?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwall sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwall führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Schwall enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Hunsrück-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bärenbach | 55483 | 7,24 € | 632 € | 13,75 % |
| Woppenroth | 55490 | 6,50 € | 692 € | 11,27 % |
| Hahn | 56850 | 7,10 € | 928 € | 9,18 % |
| Mastershausen | 56869 | 7,45 € | 984 € | 9,09 % |
| Lahr | 56288 | 8,82 € | 1.221 € | 8,67 % |
| Hasselbach | 56288 | 11,72 € | 1.623 € | 8,66 % |
| Hecken | 55481 | 6,60 € | 923 € | 8,58 % |
| Todenroth | 55481 | 9,40 € | 1.370 € | 8,23 % |