Brodenbach

Marktüberblick

Brodenbach liegt an der Terrassenmosel im Landkreis Mayen-Koblenz und ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,99 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 2.903 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Mittel aller Vergleichsräume liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 3,31 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 30,26 — beide Werte liegen weit unter dem Durchschnitt von Kreis, Bundesland und Deutschland.

Der Perzentilrang von 7,55 im Bundesland bedeutet, dass Brodenbach bei der Mietrendite zu den untersten 8 Prozent aller 2.300 bewerteten Orte in Rheinland-Pfalz gehört. Das entspricht einem Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete besonders hoch sind.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine starke Volatilität, die auf den kleinen Markt mit begrenzter Inseratenzahl zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete stieg von 4,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,25 Euro im Jahr 2024 — ein Anstieg um 89 Prozent. Im Jahr 2025 fiel sie auf 7,50 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 8,79 Euro anstieg.

Noch ausgeprägter ist die Schwankung beim Kaufpreis: Von 1.226 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 verdoppelte er sich 2019 auf 2.608 Euro, erreichte 2023 mit 3.855 Euro einen Höhepunkt und fiel dann auf 2.678 Euro (2024) und 1.051 Euro (2025). Der aktuelle Wert von 2.903 Euro liegt damit in etwa auf dem Niveau von 2019/2022. Zwischen 2019 und 2022 fehlen Kaufpreisdaten in der Zeitreihe, was die Lücke auf wenige Transaktionen hindeutet. Die CAGR-Werte von 7,61 Prozent für die Miete und 9,73 Prozent für den Kaufpreis geben nur den groben Trend wieder und verdecken die starken jährlichen Ausschläge.

Die Volatilität ist ein typisches Merkmal kleiner Märkte mit wenigen Inseraten. Einzelne Angebote können den Durchschnitt stark nach oben oder unten ziehen.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 Kilometern weist Brodenbach den höchsten Angebotskaufpreis auf (2.903 Euro pro Quadratmeter). Der nächsthöhere Wert liegt bei Alken mit 2.366 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmiete von 7,99 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn — höher als in Löf (7,73), Hatzenport (7,05) und Morshausen (6,80), aber niedriger als in Nörtershausen (8,51), Burgen (8,68) und Alken (8,08).

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und mittlerer Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,31 Prozent, die unter allen Nachbarorten liegt. Die höchste Rendite weist Burgen mit 11,15 Prozent auf (bei einem Kaufpreis von nur 934 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Nörtershausen mit 6,88 Prozent. Brodenbach liegt damit am unteren Ende der regionalen Spannbreite.

Brodenbach folgt damit keinem regionalen Muster, sondern hebt sich als Ausnahmeort ab: Die Kaufpreise liegen deutlich über dem Niveau der Nachbarn, während die Mieten sich im regionalen Rahmen bewegen. Das spricht für eine besondere Nachfrage nach Immobilien in Brodenbach, die sich nicht in entsprechend höheren Mieten niederschlägt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Brodenbach ist im Beobachtungszeitraum von 615 Einwohnern (2015) auf 688 (2024) gewachsen, was einer Zunahme von 11,87 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 71 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde gliedert sich in den alten Ortskern entlang der Mosel und ein südlich anschließendes, seit den 1970er Jahren wachsendes Neubaugebiet. Ein weiterer Ortsteil liegt im Ehrbachtal unterhalb der Ehrenburg.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,41 Prozent im Jahr 2015 auf 4,37 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist signifikant, liegt aber im absoluten Rahmen: Im Jahr 2023 waren 18 Personen arbeitslos gemeldet.

Der Kreis Mayen-Koblenz erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Bewertung: Der Arbeitsmarkt-Rang liegt mit 173 noch im oberen Mittelfeld, während die Indizes für Demografie (228), Wettbewerb und Innovation (218) sowie Wohlstand und soziale Lage (221) unter dem Median liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 245 gehört zu den schwächeren Bereichen. Keine Hochschule ist am Ort angesiedelt.

Brodenbach ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Der Weinbau hat Tradition; aktuell betreiben noch drei Winzerfamilien den Anbau, vorwiegend mit Riesling. Die Gemeinde liegt an der B 49 und ist in den Verkehrsverbund Rhein-Mosel eingebunden.