Oberfell

Marktüberblick

Oberfell ist eine kleine Ortsgemeinde an der Terrassenmosel im Landkreis Mayen-Koblenz mit rund 1.170 Einwohnern auf 5,46 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Rhein-Mosel und liegt am rechten Moselufer auf 90 m ü. NHN, etwa 21 Kilometer von Koblenz entfernt. Drei Weinbaubetriebe sind im Ort tätig, die bestockte Rebfläche beträgt einen Hektar. Oberfell wird von der B 49 durchquert, die Koblenz mit Cochem verbindet, und ist im Sommer über Ausflugsschiffe erreichbar.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.013 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,04 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,79 Prozent, der Kaufpreisfaktor 20,88. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Oberfell ist durch extreme Volatilität gekennzeichnet. Der Kaufpreis bewegte sich von 489,66 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 über 1.976 Euro im Jahr 2020, 1.752,75 Euro im Jahr 2023, 1.642,86 Euro im Jahr 2024, 2.476,16 Euro im Jahr 2025 bis auf 3.254,32 Euro im Jahr 2026. Die Angebotsmiete verläuft ebenfalls schwankungsintensiv: 5 Euro im Jahr 2018, 8,24 Euro im Jahr 2019, 6,04 Euro im Jahr 2020, 6,51 Euro im Jahr 2021, 9,87 Euro im Jahr 2022, 6,17 Euro im Jahr 2023, 6,69 Euro im Jahr 2024, 10 Euro im Jahr 2025 und 10,25 Euro im Jahr 2026.

Die wenigen Datenpunkte und die starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen dünn besetzten Markt hin, in dem bereits wenige Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die berechneten CAGR-Werte von 26,71 Prozent beim Kaufpreis und 9,39 Prozent bei der Miete sind durch den niedrigen Ausgangswert von 2018 verzerrt und eignen sich nicht als verlässliche Trendindikatoren.

Regionale Einordnung

Oberfell liegt bei der Angebotsmiete mit 8,04 Euro je Quadratmeter unter dem deutschen Mittelwert von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.013 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Bundesdurchschnitt von 2.408,80 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,79 Prozent ist jedoch niedriger als der Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, was auf ein überproportional hohes Preisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Auf Landesebene bewegt sich Oberfell nahe am rheinland-pfälzischen Durchschnitt: Die Miete liegt mit 8,04 Euro knapp unter dem Landesmittel von 8,08 Euro, der Kaufpreis von 2.013 Euro leicht unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Rendite von 4,79 Prozent liegt unter dem Landesmittel von 5,25 Prozent. Der Perzentilrang von 50,74 im Bundesland bedeutet, dass Oberfell bei der Mietrendite etwa auf der Mittellinie aller 2.300 erfassten Orte in Rheinland-Pfalz liegt.

Im Kreis Mayen-Koblenz liegt Oberfell mit 8,04 Euro Miete leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 8,07 Euro, mit 2.013 Euro Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt von 2.135,93 Euro. Die Rendite von 4,79 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,87 Prozent, der Kaufpreisfaktor von 20,88 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 22,26.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein unterschiedliches Bild: Alken (1 km) weist mit 2.366 Euro je Quadratmeter einen höheren Kaufpreis und mit 4,1 Prozent eine niedrigere Rendite auf. Löf (2,6 km) liegt mit 1.588 Euro deutlich unter dem Kaufpreis von Oberfell und bietet mit 5,84 Prozent eine höhere Rendite. Niederfell (3,9 km) liegt mit 1.655 Euro ebenfalls unter dem Kaufpreis von Oberfell bei 5,78 Prozent Rendite. Brodenbach (3,4 km) weist mit 2.903 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbarn auf und mit 3,31 Prozent die niedrigste Rendite.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Oberfell wuchs von 1.090 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.168 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 7,16 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 214 Einwohner je Quadratkilometer. Der Anstieg beschleunigte sich in den letzten Jahren: Von 2021 auf 2022 wuchs die Bevölkerung um 37 Einwohner, von 2022 auf 2023 um 7 Einwohner, und 2024 blieb der Wert stabil bei 1.168.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,21 Prozent und damit bei 21 arbeitslosen Personen. Im Zeitverlauf stieg die Quote von 1,91 Prozent im Jahr 2015 auf 3,21 Prozent im Jahr 2023, mit einem Zwischenhoch von 2,98 Prozent im Jahr 2020. Die Entwicklung entspricht einem leichten Aufwärtstrend, bleibt aber im unteren bis mittleren Bereich.

Die Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosigkeit deuten auf eine stabile bis leicht wachsende Gemeinde hin, die als Wohnstandort attraktiv ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mayen-Koblenz belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 245, im Index Stärke auf Rang 188. Die Teilindizes für Demografie (Rang 228), Arbeitsmarkt (Rang 173), Wettbewerb und Innovation (Rang 218) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 221) zeigen ein gemischtes Bild: Der Arbeitsmarkt ist relativ stark positioniert, während Demografie, Wohlstand und Innovation schwächer abschneiden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule, eine Kindertagesstätte und eine Musikschule. Die Anbindung an die B 49 und die Busverbindung nach Koblenz bieten eine grundlegende Infrastruktur. Im Sommer ist Oberfell über die Ausflugsschifffahrt erreichbar und Teil der Wasserwanderroute Mosel.