Lehmen

Marktüberblick

Lehmen ist eine Ortsgemeinde an der Terrassenmosel im Landkreis Mayen-Koblenz mit rund 1.273 Einwohnern auf einer Fläche von 10,25 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Rhein-Mosel und liegt am linken Moselufer, etwa 19 Kilometer von Koblenz entfernt. Lehmen ist eine traditionelle Weinbaugemeinde mit 22 Hektar Rebfläche und fünf Weinbaubetrieben im Bereich Burg Cochem. Daneben prägen 18 landwirtschaftliche Betriebe das Bild. Am Ort bestehen ein Haltepunkt an der Moselstrecke, die Bundesstraße 416 und das Landesausbildungszentrum des DLRG-Landesverbandes Rheinland-Pfalz.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,05 Euro pro Quadratmeter, knapp unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.771 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 17 % unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro sowie 26 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.136 Euro. Der niedrige Kaufpreis bei gleichzeitig annähernd durchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 5,45 %, die über dem Kreisdurchschnitt von 4,87 %, dem Landesdurchschnitt von 5,25 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 18,34 ist der niedrigste unter allen acht untersuchten Nachbarorten und deutlich unter dem Kreiswert von 22,26.

Preisentwicklung

Die Mietpreisentwicklung seit 2018 zeigt keine klare Trendrichtung, sondern starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 5,94 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 und einem Ausreißer von 11,82 Euro im Jahr 2021. In den Folgejahren pendelte sie zwischen 6,93 und 7,65 Euro. Der Jahresdurchschnitt 2026 liegt mit 7,65 Euro knapp über dem Wert von 2018 (6,89 Euro), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 1,32 % entspricht.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Der Preis pro Quadratmeter stieg von 878 Euro im Jahr 2018 auf 1.918 Euro im Jahr 2020, fiel 2021 auf 1.745 und 2022 auf 1.195 Euro, bevor er 2023 wieder auf 1.781 und 2025 auf 2.260 Euro anstieg. Die durchschnittliche jährliche Steigerung beträgt 14,47 %, was jedoch durch die extremen Ausschläge verzerrt ist. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die hohe Volatilität in beiden Reihen – insbesondere der Sprung der Miete von 5,94 auf 11,82 Euro zwischen 2020 und 2021 und der Rückgang des Kaufpreises von 1.918 auf 1.195 Euro zwischen 2020 und 2022 – deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Lehmen bei den Mietpreisen durchschnittlich ab. Mit 8,05 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 8,07 Euro. Bei den Kaufpreisen liegt Lehmen mit 1.771 Euro pro Quadratmeter über dem niedrigsten Nachbarort Niederfell (1.655 Euro, 1,2 km entfernt), aber unter den sieben anderen untersuchten Orten. Kobern-Gondorf (2,8 km) weist mit 2.400 Euro den höchsten Preis auf, gefolgt von Alken (2.366 Euro) und Dieblich (2.319 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 18,34 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten.

Bei der Bruttomietrendite liegt Lehmen mit 5,45 % knapp unter Niederfell (5,78 %), das den niedrigsten Kaufpreis aller Nachbarorte aufweist. Alle anderen Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 3,95 % (Kobern-Gondorf) und 4,87 % (Kalt) unter dem Lehmener Wert. Dies bestätigt, dass der niedrige Kaufpreis der bestimmende Faktor für die attraktive Rendite ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mayen-Koblenz mit dem Gesamtrang 197 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Arbeitsmarktrang (173) liegt im oberen Drittel, während der Demografieberreich (228), der Wettbewerb und Innovation (218) sowie Wohlstand und soziale Lage (221) im unteren Mittelfeld liegen. Der Dynamikrang von 245 deutet auf geringe wirtschaftliche Impulse hin. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Lehmens ist seit 2015 um 6,05 % von 1.355 auf 1.273 Einwohner gesunken. Der Rückgang war dabei nicht linear: Nach einem kontinuierlichen Rückgang von 2015 bis 2019 (von 1.355 auf 1.293) erholte sich die Zahl 2020 kurzzeitig auf 1.336, bevor sie ab 2021 erneut fiel und sich 2023 und 2024 bei 1.273 einpendelte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 124 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,9 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 2,42 % (2022) und 3,32 % (2020) und zeigt keine systematische Entwicklung in eine Richtung.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und eine Kindertagesstätte. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedrigem Prognos-Dynamikrang des Kreises und fehlenden Hochschulstandorten spricht für einen eher ruhigen, wenig dynamischen lokalen Wohnungsmarkt. Die niedrigen Kaufpreise und die hohe Rendite könnten diesem Muster entsprechen: Ein Markt ohne starke Nachfrageimpulse, in dem Preise stabil auf einem niedrigeren Niveau verharren.