Hunzel

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau, aber hoher Kaufpreisfaktor

Hunzel ist eine Ortsgemeinde im westlichen Hintertaunus mit 267 Einwohnern auf 4,02 km². Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Nastätten und liegt im Naturpark Nassau. Das Angebot an Wohnimmobilien liegt mit 6,50 €/m² Angebotsmiete und 1.737 €/m² Angebotskaufpreis deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,49 %, der Kaufpreisfaktor 22,28. Da es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt, liegen die tatsächlichen Transaktionswerte systematisch niedriger.

Der Kaufpreisfaktor von 22,28 ist höher als der Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 21,2 bis 21,7. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen – die Kapitalbindung pro Euro Mieteinnahme ist in Hunzel überdurchschnittlich groß. Gleichzeitig ist die absolute Miete mit 6,50 €/m² die zweinniedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,4 km – nur Lollschied (5,53 €/m²) liegt darunter. Die niedrige Miete treibt die Rendite nach unten, obwohl die Kaufpreise im regionalen Vergleich moderat sind.

Preis- und Mietentwicklung: Stabile Bevölkerung, volatile Preise

Die Mietentwicklung in Hunzel zeigt einen deutlichen Anstieg von 5,09 €/m² (2023) auf 6,36 €/m² (2024), was einer Steigerung von rund 25 % entspricht. Der langjährige Trend war jedoch rückläufig: 2018 lag die Miete bei 5,76 €/m², 2019 bei 5,45 €/m² und 2023 bei einem Tief von 5,09 €/m². Der starke Anstieg 2024 könnte eine Korrektur nach Jahren des Verfalls darstellen oder auf eine veränderte Angebotsstruktur hindeuten.

Die Kaufpreisentwicklung verlief gegenläufig: Von 1.902,57 €/m² (2023) auf 1.655,56 €/m² (2024) fiel der Preis um rund 13 %. Die verfügbaren Kaufpreisdaten umfassen nur die Jahre 2023 und 2024, sodass sich keine langfristige Kaufpreisentwicklung ableiten lässt. Die verfügbare Mietzeitreihe (2018–2024) zeigt dagegen eine durchschnittliche jährliche Steigerung von 1,67 %.

Die Bevölkerungszahl ist mit 267 Einwohnern (2024) nahezu stabil: Seit 2015 (264) beträgt die Zunahme nur 1,1 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,98 %, was fünf arbeitslosen Personen entspricht. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,22 % (2019) und 3,66 % (2016), bleibt aber auf einem niedrigen Niveau.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber mit Ausreißern

Hunzel liegt im unteren Preisdrittel der Nachbargemeinden. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,4 km hat nur Lollschied (5,53 €/m²) eine niedrigere Angebotsmiete. Die Kaufpreise der Nachbarn variieren extrem: Marienfels weist mit 900 €/m² den niedrigsten Preis aus, Berg mit 2.776 €/m² den höchsten. Hunzels 1.737 €/m² liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn.

Die Bruttomietrendite von 4,49 % ist die zweinniedrigste unter allen Nachbarorten – nur Berg (3,34 %) liegt darunter. Der Grund liegt in der Kombination aus moderatem Kaufpreis und sehr niedriger Miete. Marienfels erreicht mit 11,97 % Rendite den höchsten Wert, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis bei gleichzeitig hoher Miete zurückzuführen ist. Bettendorf (8,57 %) und Lollschied (5,77 %) liegen ebenfalls deutlich über Hunzel.

Im Kreisvergleich liegt Hunzel bei der Angebotsmiete (6,50 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt von 7,41 €/m² und beim Kaufpreis (1.737 €/m²) unter 1.881 €/m². Die Rendite von 4,49 % liegt unter dem Kreiswert von 5,14 %. Im Landesvergleich ist die Abweichung noch größer: Rheinland-Pfalz weist 8,08 €/m² Miete und 2.030 €/m² Kaufpreis aus. Hunzels Rendite-Rang im Bundesland liegt im unteren Mittel (Perzentil 41 von 100).

Standortfaktoren: Strukturschwaches Umland, stabile Basis

Der Rhein-Lahn-Kreis, zu dem Hunzel gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 304. Der Kreis ist damit strukturschwach aufgestellt. Die stärkste Kategorie ist Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 190 – hier schneidet der Kreis relativ gut ab. Am schwächsten ist der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 326, gefolgt von Demografie (302) und Stärke (302). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 257 leicht über dem Mittel.

Hunzel selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im kleineren Segment einschränkt. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil, aber das Wachstumspotenzial gering. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 66 Einwohnern je km² und die Fläche von nur 4,02 km² begrenzen das Angebot an Bauland und damit auch die Entwicklungsmöglichkeiten des Ortes.

Die Kombination aus niedrigem Mietniveau, moderatem Kaufpreis und schwacher Standortdynamik des Umlands führt zu einem Markt, der für Eigennutzer attraktiv sein kann, für Investoren jedoch begrenzte Renditechancen bietet. Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,98 % ist ein positiver Faktor, der die lokale Nachfrage stützt.