Berg

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei moderater Miete

Berg ist eine 3,32 km² große Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis, die zur Verbandsgemeinde Nastätten gehört und im westlichen Hintertaunus liegt. Mit rund 250 Einwohnern handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Immobilienmarkt ist durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Miete geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.776 Euro pro Quadratmeter deutlich über allen Vergleichswerten für den Kreis, das Bundesland und die Nachbarorte, während die Angebotsmiete von 7,73 Euro pro Quadratmeter nur leicht über dem Kreis- und unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Diese Konstellation führt zu einer Bruttomietrendite von 3,34 Prozent, die unter allen aufgeführten Nachbarorten liegt (außer Dornholzhausen mit 2,94 Prozent) und im Bundesland auf dem 8. Perzentil rangiert – Berg gehört damit zu den teuersten Orten in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 29,93 ist um etwa 38 Prozent höher als der Durchschnitt des Rhein-Lahn-Kreises (21,71) und um 41 Prozent höher als der Landesdurchschnitt (21,16).

Preisentwicklung: Geschätzte Werte mit deutlicher Diskrepanz zum aktuellen Angebot

Die verfügbare Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt für die Jahre 2021 bis 2025 folgende Werte: 1.700 Euro (2021), 1.900 Euro (2022), 1.850 Euro (2023), 1.800 Euro (2024) und 1.880 Euro (2025). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.776 Euro pro Quadratmeter liegt damit fast 1.000 Euro über dem geschätzten Jahresdurchschnittswert für 2025.

Dieser Unterschied lässt sich damit erklären, dass die Zeitreihe geschätzte Jahresdurchschnittswerte abbildet, während der Angebotskaufpreis ein aktueller Inseratwert ist. Inseratwerte liegen systematisch über der tatsächlichen Transaktionspreisniveau. Die Zeitreihe selbst zeigt einen Anstieg von 2021 auf 2022, gefolgt von einem leichten Rückgang bis 2024 und einem marginalen Anstieg 2025. Die Mietzeitreihe liegt nur für 2023 vor (7,73 Euro pro Quadratmeter) und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Teuerster Ort im Umkreis, aber keine höheren Mieten

Im regionalen Vergleich sticht Berg als der Ort mit dem höchsten Angebotskaufpreis hervor. Mit 2.776 Euro pro Quadratmeter liegt Berg deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.881 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,2 Kilometern ist nur Dornholzhausen (2.697 Euro) annähernd vergleichbar, während die anderen Orte zwischen 900 Euro (Marienfels) und 2.050 Euro (Ehr) liegen.

Die Angebotsmiete von 7,73 Euro liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (7,41 Euro), aber unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Marienfels weist mit 8,97 Euro die höchste Miete auf, obwohl der Kaufpreis dort mit 900 Euro der niedrigste ist – was zu einer Bruttomietrendite von 11,97 Prozent führt, der höchsten aller Nachbarorte.

Der Kaufpreis von Berg ist also nicht durch eine entsprechend hohe Miete gerechtfertigt, sondern durch ein überproportional hohes Preisniveau beim Kauf. Das Perzentil von 7,9 im Bundesland bestätigt, dass Berg im landesweiten Vergleich zu den teuersten Orten gehört.

Demografie und Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung bei schwachem Kreisranking

Die Bevölkerung Bergs ist seit 2015 stabil bei rund 250 Einwohnern. Von 247 Einwohnern im Jahr 2015 auf 250 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 1,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,3 Prozent, was zwei Arbeitslosen entspricht – ein sehr niedriger Wert.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Rhein-Lahn-Kreis einen Gesamtrang von 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt auf Platz 257, der Stärke-Index auf Platz 302. Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Platz 190 das beste Ergebnis des Kreises. Berg selbst hat keine Hochschulen. Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit und schwachem Zukunftsatlas-Rang des Kreises deutet auf eine lokale Wirtschaft hin, die für die Bewohner Beschäftigung bietet, aber strukturell nicht zu den dynamischsten Regionen zählt.