Obertiefenbach

Marktüberblick: Unterdurchschnittliche Preise bei durchschnittlichem Preis-Miete-Verhältnis

Obertiefenbach liegt im westlichen Hintertaunus im Rhein-Lahn-Kreis und bietet ein Immobilienangebot, das in absoluten Werten deutlich unter den Durchschnitten von Kreis, Bundesland und Deutschland liegt. Die Angebotsmiete beträgt 6,78 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 8,4 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 7,41 Euro, 16,0 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und 24,0 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.723 Euro pro Quadratmeter folgt dem gleichen Muster: 8,4 Prozent unter dem Kreiswert von 1.881 Euro, 15,2 Prozent unter dem Landeswert von 2.030 Euro und 28,5 Prozent unter dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 21,18 liegt jedoch nahezu exakt auf dem Bundes- und Landesdurchschnitt (jeweils 21,16). Das bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete im Obertiefenbach typisch für den bundesweiten Durchschnitt ist: Trotz der niedrigeren absoluten Werte verhält sich Kaufpreis zu Miete wie im deutschlandweiten Mittel. Die Bruttomietrendite von 4,72 Prozent liegt damit unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreiswert von 5,14 Prozent, dem Landeswert von 5,25 Prozent und dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Dieser Befund ergibt sich mathematisch aus dem Kaufpreisfaktor: Bei einem Faktor von 21,18 beträgt die theoretische Rendite 100 geteilt durch 21,18, also 4,72 Prozent. Die niedrige Rendite ist also keine eigenständige Markteigenschaft, sondern eine direkte Folge des Preis-Miete-Verhältnisses.

Im Perzentilrang der 2.300 Orte in Rheinland-Pfalz liegt Obertiefenbach bei 48,47 Prozent – knapp unter dem Median. Das bedeutet, dass die Mietrendite des Orts leicht unter derjenigen der Hälfte aller rheinland-pfälzischen Orte liegt.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, steigende Kaufpreise

Die Zeitreihe der Angebotsmieten in Obertiefenbach zeigt eine ausgeprägte Volatilität, die auf einen kleinen lokalen Markt hindeuten könnte. Zwischen 2018 und 2026 schwankte die Miete zwischen 3,46 Euro (2018) und 8,70 Euro (2026). Der Wert von 3,46 Euro im Jahr 2018 liegt weniger als der Hälfte des aktuellen Werts von 6,78 Euro. Der CAGR von 12,22 Prozent über diesen Zeitraum ist hoch, wird aber durch die geringe Basis und die kleinen absoluten Werte verzerrt.

Die Kaufpreiszeitreihe ist kürzer und verläuft kontinuierlich steigend: Von 1.517 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 über 1.692 Euro im Jahr 2022 auf 2.097 Euro im Jahr 2025. Der CAGR von 8,43 Prozent über diesen Zeitraum ist deutlich moderater als der Miet-CAGR, spiegelt aber einen strukturellen Aufwärtstrend wider. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.723 Euro liegt zwischen dem 2022- und dem 2025-Wert der Zeitreihe, was auf eine gewisse Stabilisierung oder einen leichten Rückgang gegenüber dem 2025-Hoch von 2.097 Euro hindeuten könnte.

Die Volatilität der Mietwerte und die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis machen deutlich, dass der lokale Immobilienmarkt in Obertiefenbach von wenigen Transaktionen geprägt ist und dass sich Angebot und Nachfrage nicht synchron entwickeln. Die Kaufpreise steigen kontinuierlich, während die Mietwerte stark schwanken.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei sehr niedriger Arbeitslosigkeit

Obertiefenbach hat 375 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 5,77 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 65 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 5,3 Prozent gesunken – von 396 auf 375 Einwohner. Dieser Rückgang ist kontinuierlich: Nach einem kurzen Anstieg 2017 auf 396 Einwohner folgte ab 2018 ein stabiler Abwärtstrend, der 2023 und 2024 bei 375 Einwohnern einplateauierte. Die aktuelle Fortschreibung des Statistischen Landesaments Rheinland-Pfalz für Ende 2025 nennt 384 Einwohner, was einem leichten Anstieg gegenüber dem Stand von 2024 entspricht.

Der Bevölkerungsrückgang stellt eine strukturelle Herausforderung für den lokalen Immobilienmarkt dar: Weniger Einwohner bedeuten potenziell weniger Nachfrager nach Wohnraum. Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote mit 1,32 Prozent (Stand 2023, drei Arbeitslose) sehr niedrig und liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Diese Kombination aus schrumpfender Bevölkerung bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine stabilisierende, aber kleine lokale Wirtschaft hin, die die verbleibende Bevölkerung beschäftigt, aber keinen Zuzug anzieht.

Die niedrige Arbeitslosenquote steht im Kontrast zum Prognos-Zukunftsatlas, der den Rhein-Lahn-Kreis im Arbeitsmarkt-Index mit Rang 298 von rund 400 Kreisen einordnet. Dieser scheinbare Widerspruch lässt sich dadurch erklären, dass die Arbeitslosenquote eine Momentaufnahme ist, während der Prognos-Index strukturelle Faktoren wie Beschäftigungsentwicklung, Qualifikation und Arbeitsmarktdynamik über einen längeren Zeitraum bewertet.

Regionale Einordnung: Große Unterschiede zu den Nachbargemeinden

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,7 Kilometern zeigt Obertiefenbach ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 6,78 Euro pro Quadratmeter liegt über der von Niedertiefenbach (4,80 Euro, 1,4 km entfernt) und Bettendorf (5,79 Euro, 1,8 km), aber unter der von Pohl (9,58 Euro), Roth (8,96 Euro), Holzhausen an der Haide (8,10 Euro), Rettert (6,47 Euro) und Hunzel (6,50 Euro). Der Kaufpreis von 1.723 Euro liegt über dem von Bettendorf (811 Euro) und Lollschied (1.150 Euro), aber unter dem von Pohl (1.946 Euro), Holzhausen an der Haide (2.382 Euro), Rettert (1.950 Euro) und Hunzel (1.737 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,72 Prozent liegt deutlich unter der von Bettendorf (8,57 Prozent) und Roth (7,41 Prozent), aber über der von Niedertiefenbach (3,29 Prozent), Holzhausen an der Haide (4,08 Prozent), Rettert (3,98 Prozent) und Hunzel (4,49 Prozent). Der größte Unterschied zeigt sich bei Bettendorf: Mit einem Kaufpreis von nur 811 Euro pro Quadratmeter und einer Miete von 5,79 Euro ergibt sich eine Rendite von 8,57 Prozent – fast doppelt so hoch wie in Obertiefenbach. Dieser Unterschied erklärt sich ausschließlich aus dem extrem niedrigen Kaufpreis in Bettendorf.

Die große Spannbreite der Werte in den Nachbargemeinden – von 4,80 bis 9,58 Euro Miete und von 811 bis 2.382 Euro Kaufpreis – zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist und dass selbst sehr nahe gelegene Orte unterschiedliche Marktbedingungen aufweisen. Obertiefenbach liegt mit seinen Werten im mittleren bis unteren Bereich der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren: Schwache wirtschaftliche Dynamik, stabile soziale Lage

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rhein-Lahn-Kreis, zu dem Obertiefenbach gehört, insgesamt mit Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Einordnung im unteren Drittel wird maßgeblich durch den Teilindex Wettbewerb und Innovation getragen, der mit Rang 326 den schwächsten Wert aller Indizes aufweist. Auch der Demografie-Index (Rang 302) und der Stärke-Index (Rang 302) liegen im unteren Bereich.

Stärkster Index ist mit Rang 190 die Wohlstand und soziale Lage. Dieser Wert steht im Einklang mit der sehr niedrigen Arbeitslosenquote von 1,32 Prozent und deutet auf eine stabile, wenn auch kleine lokale Wirtschaft hin. Der Dynamik-Index mit Rang 257 liegt im mittleren Drittel und spiegelt möglicherweise die kontinuierliche Kaufpreisentwicklung wider.

Obertiefenbach selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Nastätten, deren Verwaltungszentrum als nächster größerer Ort mit öffentlicher Infrastruktur dient. Die Lage im westlichen Hintertaunus in der Landschaft Einrich mit einer Höhe von 350 Metern ü. NHN kennzeichnet Obertiefenbach als ländliche Gemeinde in einer strukturschwachen Region, die jedoch von der relativen sozialen Stabilität des Rhein-Lahn-Kreises profitiert.