Ailertchen

Marktüberblick

Ailertchen ist eine 5,58 km² große Ortsgemeinde im Westerwaldkreis mit rund 642 Einwohnern. Der Ort liegt sechs Kilometer nordwestlich von Westerburg an der B 255 und ist über den ICE-Halt Montabaur an der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main angebunden. Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite aus.

Die Angebotsmiete liegt bei 6,62 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.315 € je m². Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Vergleich zum Westerwaldkreis (Miete: 7,85 €/m², Kaufpreis: 1.727 €/m²), zu Rheinland-Pfalz (8,08 €/m² bzw. 2.030 €/m²) und zu Deutschland (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²) liegt Ailertchen bei beiden Kennzahlen deutlich unter dem Mittel. Der Kaufpreisfaktor von 16,56 ist rund 22 % unter dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite von 6,04 % übertrifft alle drei Vergleichswerte und erreicht im Landesvergleich das 76. Perzentil — sie ist höher als bei 76 % der Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung

Der Kaufmarkt in Ailertchen hat zwischen 2021 und 2023 einen extremen Preisverfall erlebt: Der Kaufpreis je m² fiel von 2.680 € auf 886 €, was einem Rückgang von 67 % in zwei Jahren entspricht. Der jährliche CAGR beträgt −42,5 %. Die Miete entwickelte sich anders: Sie stieg von 4,55 € (2019) auf 6,00 € (2022) und erreichte 2023 mit 8,33 € einen Höhepunkt, korrigierte dann auf 6,15 € (2024) und liegt 2026 bei 6,57 €. Der jährliche Miet-CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 5,4 %.

Die unterschiedliche Dynamik von Kauf- und Mietpreis ist auffällig: Während die Kaufpreise innerhalb von zwei Jahren um zwei Drittel einbrachen, stiegen die Mieten bis 2023 und stabilisierten sich dann auf einem Niveau, das über dem Vor-Corona-Wert von 2019 liegt, aber deutlich unter dem 2023er Spitzenwert. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 16,56 resultiert aus der Kombination der moderaten Miete mit dem deutlich gesunkenen Kaufpreis.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ailertchen mit der Angebotsmiete von 6,62 €/m² im unteren Drittel der acht untersuchten Nachbarorte. Die Mieten der Nachbarn reichen von 5,98 € (Stockum-Püschen) bis 8,46 € (Bellingen). Der Kaufpreis von 1.315 €/m² liegt im Mittelfeld — deutlich unter Halbs (2.283 €) und Hahn bei Marienberg (2.232 €), aber über Stockum-Püschen (693 €) und Bellingen (728 €).

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark: Von 3,94 % (Hahn bei Marienberg) bis 13,95 % (Bellingen). Ailertchens Wert von 6,04 % liegt damit im mittleren Bereich, unter Dreisbach (6,77 %) und Langenhahn (6,35 %), aber über Halbs (4,37 %) und Stahlhofen am Wiesensee (4,81 %). Das Muster zeigt, dass der lokale Markt keine einheitliche Preisbildung aufweist — die Nachbarn folgen keinem gemeinsamen Muster, sondern weisen teils erhebliche Unterschiede auf.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Ailertchens ist seit 2015 um 5,94 % von 606 auf 642 Einwohner gewachsen. Der Anstieg war nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 ging die Bevölkerung leicht zurück (von 606 auf 594), bevor sie von 2019 bis 2023 um 8 % auf 642 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 642.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,31 % und ist damit moderat. Sie hatte 2015 bei 5,63 % gelegen, war 2019 auf 3,32 % gesunken, stieg 2020 auf 5,38 % und hat sich seitdem leicht erholt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 115 Einwohner je km².

Der Westerwaldkreis, zu dem Ailertchen gehört, liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf dem Gesamtrang 222 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Teilindizes Dynamik (Rang 343), Demografie (311) und Arbeitsmarkt (326). Positiv fallen die Indizes Wettbewerb und Innovation (140) sowie Wohlstand und soziale Lage (127) auf. Keine dieser Kennzahlen bezieht sich auf die Gemeinde Ailertchen selbst, sondern auf den Kreis.