Spessart

Marktüberblick

Spessart ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Ahrweiler, die zur Verbandsgemeinde Brohltal gehört. Die Gemeinde erstreckt sich auf 8,72 km² und umfasst die Ortsteile Spessart, Hannebach, Wollscheid und Heulingshof. Mit einer Bevölkerungsdichte von 99 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde im Norden von Rheinland-Pfalz. Die Gemeinde liegt auf einer Höhe von 500 m ü. NHN im Talbereich des Brohlbachs, der im Ortsteil Hannebach entspringt und über das Brohltal in den Rhein mündet.

Der Immobilienmarkt in Spessart zeigt eine besondere Struktur: Die aktuelle Angebotsmiete liegt mit 7,82 € je m² knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,70 €/m², aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.060 €/m² liegt unter dem Kreiswert von 2.119 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,95 und liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die Bruttomietrendite von 4,56 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Diese Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor und unterdurchschnittlicher Rendite beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Markt ist durch relativ hohe Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten geprägt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Spessart ist außergewöhnlich volatil. Die Zeitreihe zeigt Werte zwischen 4,45 €/m² (2024) und 13,46 €/m² (2026). Dieser Schwankungsbreite von mehr als dem Dreifachen entspricht ein Miet-CAGR von 11,51 %, der jedoch aufgrund der starken Schwankungen der einzelnen Jahreswerte wenig aussagekräftig ist. Die Kaufpreisentwicklung ist stabiler, aber als geschätzt gekennzeichnet. Sie stieg von 2.000 €/m² (2021) auf 2.580 €/m² (2025), was einem jährlichen Wachstum von durchschnittlich 6,57 % entspricht. Der Kaufpreis-CAGR liegt deutlich unter dem Miet-CAGR, was die unterschiedliche Dynamik der beiden Märkte widerspiegelt.

Im regionalen Vergleich liegt die aktuelle Miete von 7,82 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (7,70 €/m²), aber unter den Werten benachbarter Gemeinden wie Kempenich (9,21 €/m²) oder Brenk (10,00 €/m²). Der Kaufpreis von 2.060 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (2.119 €/m²) und deutlich unter dem Wert in Kempenich (2.287 €/m²). Die Nachbargemeinde Oberdürenbach zeigt mit 6,39 €/m² Miete und 1.170 €/m² Kaufpreis deutlich niedrigere Werte, erreicht aber mit 6,56 % Bruttomietrendite den höchsten Wert aller Nachbarorte — ein Hinweis darauf, dass niedrige Kaufpreise in diesem Markt mit höheren Renditen einhergehen können.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Spessart ist ein deutlicher Aufwärtstrend. Seit 2015 wuchs die Einwohnerzahl von 761 auf 860, was einem Anstieg von 13 % entspricht. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2020 bis 2022, als die Bevölkerung von 809 auf 858 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 860 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,15 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu lag sie 2015 noch bei 2,37 % und erreichte 2022 mit 3,22 % ihren Höhepunkt.

Das Bevölkerungswachstum und die niedrige Arbeitslosigkeit stehen in einem spannungsvollen Verhältnis zur Lage im Prognos-Zukunftsatlas. Der Landkreis Ahrweiler rangiert dort mit Platz 204 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Mittelfeld. Besonders der Demografie-Index liegt mit Rang 283 weit unter dem Durchschnitt, während der Arbeitsmarkt mit Rang 157 zu den stärkeren Indizes gehört. Die positive Bevölkerungsentwicklung in Spessart geht einher mit einem allgemeinen demografischen Trend des Kreises, der durch den schwachen Demografie-Index gekennzeichnet ist — ein scheinbarer Widerspruch, der auf lokale Zuzugsdynamiken hindeuten könnte.

Standortfaktoren

Spessart liegt im Brohltal, einer ländlichen Region im Norden Rheinland-Pfalz. Die Gemeinde ist Teil der Verbandsgemeinde Brohltal mit Sitz in Niederzissen. Die Lage im Talbereich des Brohlbachs und die umgebende Wald- und Wiesenlandschaft prägen das Ortsbild.

Die Standortfaktoren des Landkreises Ahrweiler zeigen ein gemischtes Bild. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 platziert den Kreis auf Rang 204 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 157 gehört zu den stärkeren Bereichen, während der Wettbewerb- und Innovationsindex mit Rang 253 und der Demografie-Index mit Rang 283 zu den schwächeren Indizes zählen. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 162 im oberen Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nachbargemeinden zeigen unterschiedliche Immobilienwerte innerhalb weniger Kilometer: Kempenich (2,4 km) liegt mit 9,21 €/m² Miete und 2.287 €/m² Kaufpreis über dem Spessarter Niveau, während Oberdürenbach (4,6 km) mit 6,39 €/m² Miete und 1.170 €/m² Kaufpreis deutlich niedrigere Werte aufweist. Diese Unterschiede innerhalb weniger Kilometer unterstreichen die lokale Fragmentierung des Immobilienmarkts im ländlichen Raum.

Für Spessart liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für kleine ländliche Gemeinden typisch ist, da hier regelmäßig keine offiziellen Bodenrichtwertzonen ausgewiesen werden.