Binningen

Marktüberblick

Binningen ist eine kleine Ortsgemeinde im rheinland-pfälzischen Landkreis Cochem-Zell, gelegen in der Osteifel am Pommerbach. Mit 6,66 km² Fläche und rund 692 Einwohnern handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Der Ort gehört zur Verbandsgemeinde Kaisersesch und liegt verkehrstechnisch an der Landesstraße 108, ohne direkten Anschluss an das überregionale Schienen- oder Autobahnnetz.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 4,83 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,10 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m². Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.950 €/m² knapp über dem Kreisniveau (1.694 €/m²), aber unter dem Landesdurchschnitt (2.030 €/m²). Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen in ganz Rheinland-Pfalz: 2,97 %. Im Landesvergleich liegt Binningen damit im untersten Perzentil (3,9. Perzentil von 2.300 Orten).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Binningen war in den letzten Jahren dynamisch. Die Zeitreihe zeigt einen Anstieg der Angebotsmiete von 3,84 €/m² im Jahr 2018 auf 6,30 €/m² im Jahr 2025 – das entspricht einem jährlichen Wachstumsrate von 7,33 %. Der Kaufpreis ist in der vorliegenden Zeitreihe nur mit einem Wert für 2024 (1.951 €/m²) abgebildet.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen dem aktuellen Marktdatenwert von 4,83 €/m² und dem Zeitreihenwert von 6,30 €/m² für 2025. Dieser Unterschied von rund 23 % lässt darauf schließen, dass die Zeitreihe einen anderen Messzeitpunkt oder eine aggregierte Berechnungsmethode zugrunde legt als die aktuellen Inseratdaten. Die aktuellen Marktdaten spiegeln möglicherweise den tatsächlichen Angebotsstand zum Erhebungszeitpunkt wider, während die Zeitreihe einen Jahresdurchschnitt oder eine andere Methodik abbilden könnte. Beide Werte sind keine geschätzten Reihen.

Der Kaufpreisfaktor von 33,64 ist im regionalen Vergleich hoch: Er liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 20,25 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 33,64-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Indikator dafür, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur erzielbaren Miete hoch sind.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Binningens Position als Mietmarkt-Anomalie auf. Alle acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 4,3 km weisen höhere Angebotsmieten auf – von 5,56 €/m² (Wirfus) bis 7,79 €/m² (Brieden). Binningen hat damit die niedrigste Angebotsmiete aller bekannten Nachbarorte. Der Kaufpreis liegt mit 1.950 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite: 1.101 €/m² in Brohl bis 2.398 €/m² in Brieden).

Auf Kreisebene liegt Binningen mit seiner Angebotsmiete unter dem Durchschnitt von 7,10 €/m², während der Kaufpreis leicht darüber liegt (1.694 €/m² im Kreis). Im Landesvergleich von Rheinland-Pfalz liegt die Miete unter dem Durchschnitt (8,08 €/m²), der Kaufpreis knapp darunter (2.030 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 2,97 % ist die niedrigste im direkten Vergleich: Kein Nachbarort liegt niedriger (niedrigster Nachbar: Wirfus mit 3,18 %). Selbst Brohl, das mit 7,61 % die höchste Rendite aufweist, liegt mehr als doppelt so hoch. Diese niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor und deutet darauf hin, dass die Kaufpreise in Binningen im Verhältnis zur Miete hoch sind.

Standortfaktoren

Die demografische Lage in Binningen ist durch Stabilität bei gleichzeitigem Strukturwandel geprägt. Die Einwohnerzahl bewegte sich zwischen 2015 und 2024 zwischen 692 und 707 Personen – eine Schwankung von nur 2 % über den gesamten Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 104 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,33 % (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau. Mit nur 6 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 692 ist der lokale Arbeitsmarkt klein und überschaubar.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Cochem-Zell auf Rang 186 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang – damit im mittleren Drittel. Besonders problematisch ist der Demografie-Rang auf Platz 261, was auf eine überalterte Bevölkerung und Abwanderungstendenzen hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Rang (195) und der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (186) liegen ebenfalls im unteren Mittelfeld. Der Wohlstands-Rang (135) ist der beste Teilindex, was auf eine relativ solide soziale Lage trotz struktureller Schwächen schließen lässt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde ist eine reine Wohn- und Landwirtschaftsgemeinde ohne nennenswerte industrielle oder dienstleistungsstarke Arbeitgeberstruktur.