Brohl

Marktüberblick

Brohl ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Cochem-Zell in Rheinland-Pfalz, gehört zur Verbandsgemeinde Kaisersesch und liegt auf 240 m ü. NHN im Tal des Brohlbachs, der bei Treis-Karden in die Mosel mündet. Mit einer Fläche von 5,89 km² und 349 Einwohnern (2024) ist der Ort eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt Brohls ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.101 Euro pro Quadratmeter und damit rund 35 % unter dem Kreisdurchschnitt von 1.694 Euro/m². Auch im Vergleich zu Rheinland-Pfalz (2.030 €/m²) und Deutschland (2.409 €/m²) ist der Markt schwach bewertet. Die Angebotsmiete von 6,98 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreiswert (7,10 €/m²), dem Landeswert (8,08 €/m²) und dem Bundeswert (8,92 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 7,61 % ist die höchste aller Vergleichsebenen und liegt im Perzentil 89,9 von rund 2.300 Orten in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,15, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,15-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 20,25 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Die niedrige Rendite in anderen Orten resultiert dort aus deutlich höheren Kaufpreisen, die die Mieten überproportional übertreffen.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen zeigen eine extreme Volatilität, die für einen kleinen ländlichen Markt typisch sein kann, wenn nur wenige Inserate den Durchschnitt bestimmen. Die Angebotsmiete stieg von 4,46 €/m² (2019) auf 10,91 €/m² (2022) – ein Anstieg um 144 % in drei Jahren. Anschließend fiel sie auf 5,33 €/m² (2026), was einem Rückgang von 51 % vom Höchstwert entspricht.

Der Kaufpreis entwickelte sich ebenfalls volatil: Von 1.690 €/m² (2020) fiel er auf 990 €/m² (2021) und stabilisierte sich bei 980 €/m² (2023). Der aktuelle Wert von 1.101 €/m² liegt damit über dem Tiefststand von 2023, aber deutlich unter dem Niveau von 2020.

Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die extreme Volatilität bei gleichzeitig kleinen Marktvolumina (349 Einwohner) bedeutet, dass einzelne Inserate die Durchschnittswerte überproportional beeinflussen können. Der aktuelle Mietenwert von 6,98 €/m² liegt zwischen dem Tiefstwert von 5,33 €/m² (2026) und dem Höchstwert von 10,91 €/m² (2022) – er spiegelt damit eine mittlere Position innerhalb der beobachteten Bandbreite wider.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Brohls ist seit 2015 um 5,7 % von 370 auf 349 Einwohner gesunken. Der Rückgang war kontinuierlich von 2015 bis 2020 (von 370 auf 336), bevor er sich 2021 kurz um 12 Einwohner erholte und seither stabil bei 349 liegt.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,4 % (2015) auf 3,76 % (2022) und liegt 2023 bei 2,82 %. Absolute sechs Arbeitslose sind ein sehr kleiner Wert, der bereits durch einzelne Fälle stark schwanken kann. Die Quote liegt damit immer noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, zeigt aber einen klaren Aufwärtstrend.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Cochem-Zell im Bereich Demografie auf Rang 261 von 400 ein (schlechter als der Median), im Arbeitsmarkt auf Rang 195. Positiv fällt der Wohlstand-Index mit Rang 135 aus. Die Dynamik liegt mit Rang 104 im oberen Drittel, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet, die aber die demografischen Probleme nicht vollständig kompensieren.

Der Bevölkerungsrückgang und die demografische Schwäche des Kreises gehen einher mit dem geringen Immobilienpreisdruck in Brohl.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Brohl bei den Kaufpreisen nahe am unteren Ende der Nachbarn. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,7 km Entfernung ist nur Pillig (1.082 €/m²) noch günstiger. Alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 1.339 €/m² (Dünfus) und 2.398 €/m² (Brieden). Brohl liegt damit knapp über dem lokalen Minimum.

Die Angebotsmiete Brohls (6,98 €/m²) liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Höhere Mieten finden sich in Möntenich (7,94 €/m²) und Brieden (7,79 €/m²), niedrigere in Binningen (4,83 €/m²) und Dünfus (4,88 €/m²).

Die hohe Bruttomietrendite von 7,61 % resultiert direkt aus dem niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete. In den Nachbarorten liegt die Rendite zwischen 2,97 % (Binningen) und 6,65 % (Pillig). Das Muster zeigt: Brohl ist ein Markt, in dem die Kaufpreise die Mieten nicht überproportional übertreffen – anders als in den meisten anderen Orten der Region, wo die Kaufpreisfaktoren deutlich höher liegen.

Brohl liegt damit strukturell am unteren Ende der preismäßigen Skala der Region. Die niedrigen Preise entsprechen dem Muster kleiner, rückläufiger Eifelgemeinden ohne nennenswerte Wirtschaftsimpulse.