Roes

Marktüberblick

Roes ist eine 6,74 km² große Ortsgemeinde in der Vorder-Eifel im Landkreis Cochem-Zell. Mit 478 Einwohnern (2024) und 71 Einwohnern je km² liegt die Bevölkerungsdichte deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Der Ort gehört seit 2014 zur Verbandsgemeinde Kaisersesch und liegt zwischen Treis-Karden an der Mosel und der A 48. Zur Gemeinde zählen neben der Ortschaft Roes die Burg Pyrmont, die Pyrmonter Mühle mit dem Wasserfall der Elz, die Schwanenkirche und die Pyrmonter Höfe.

Der Immobilienmarkt in Roes ist durch eine ungewöhnliche Kombination aus unterdurchschnittlichen Mieten und überdurchschnittlichen Kaufpreisen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,94 Euro je Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 7,10 Euro liegt und deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro. Gleichzeitig beträgt der Angebotskaufpreis 2.042 Euro je Quadratmeter und übersteigt damit den Kreisdurchschnitt von 1.694 Euro sowie den Landesdurchschnitt von 2.030 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau schlägt sich in der Bruttomietrendite von 4,08 Prozent nieder, die unter allen verfügbaren Vergleichswerten liegt: dem Kreisdurchschnitt (5,56 Prozent), dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der Gemeinden in Rheinland-Pfalz belegt Roes mit 26,7 einen Platz im unteren Drittel – nur etwa ein Viertel der Orte im Land weist eine niedrigere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 24,52 liegt über dem Kreiswert von 20,25 und dem Landeswert von 21,16, was die hohe Investitionssumme im Verhältnis zur jährlichen Miete bestätigt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Roes zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Von 6,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg die Angebotsmiete auf 7,60 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 5,22 Prozent entspricht. Diese Entwicklung ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet und muss entsprechend gewertet werden.

Ein aktueller Kaufpreiswert für die Zeitreihe liegt nicht vor; der Wert von 2.042 Euro je Quadratmeter bezieht sich auf den aktuellen Angebotskaufpreis und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen leicht rückläufig. Von 492 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Einwohnerzahl auf 478 im Jahr 2024 zurück, einem Verlust von 2,85 Prozent über neun Jahre. Der Rückgang ist nicht linear: Nach einem leichten Anstieg auf 496 Einwohner im Jahr 2016 folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2022 auf 474 Einwohner, wonach die Zahl 2023 und 2024 bei 478 stagnierte.

Die Arbeitslosenquote bewegte sich in den letzten Jahren in einem sehr niedrigen Bereich. Mit 1,81 Prozent im Jahr 2023 (entsprechend 6 arbeitslosen Personen) lag sie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die höchste Quote des Beobachtungszeitraums betrug 2,42 Prozent im Jahr 2022, die niedrigste 0,94 Prozent im Jahr 2016.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 6,94 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,10 Euro, aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 3,9 Kilometern weist Roes die vierthöchste Angebotsmiete auf. Kollig (2,6 km, 8,69 Euro), Gering (3,3 km, 7,58 Euro) und Brohl (3,0 km, 6,98 Euro) liegen darüber. Kaifenheim (2,2 km, 5,00 Euro) und Dünfus (3,3 km, 4,88 Euro) weisen deutlich niedrigere Mieten aus.

Bei den Kaufpreisen liegt Roes mit 2.042 Euro je Quadratmeter auf Platz 3 der Nachbarorte. Nur Kollig (2.462 Euro) und Forst (Eifel) (2.233 Euro) liegen darüber. Brohl (1.101 Euro) und Pillig (1.082 Euro) weisen hingegen deutlich niedrigere Kaufpreise aus.

Die Bruttomietrendite von 4,08 Prozent liegt mit Platz 6 von 8 im unteren Bereich der Nachbarorte. Brohl weist mit 7,61 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Pillig (6,65 Prozent) und Gering (5,22 Prozent). Kaifenheim (3,97 Prozent) und Forst (Eifel) (3,67 Prozent) liegen unter Roes. Die niedrige Rendite in Roes resultiert aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zum Mietniveau: Der Kaufpreis liegt über dem Kreisdurchschnitt, die Miete darunter.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Cochem-Zell auf Rang 186 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Diese Position im unteren Mittelfeld wird vor allem durch den Demografie-Rang auf Platz 261 belastet, was den beobachteten Bevölkerungsrückgang in Roes und im Kreis widerspiegelt. Der Arbeitsmarktrang (195) und der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (186) liegen ebenfalls im unteren Bereich. Positiv hebt sich der Wohlstands- und soziale Lage-Rang auf Platz 135 ab, was auf ein überdurchschnittliches Wohlstandsniveau im Kreis hindeutet. Der Dynamik-Rang auf Platz 104 ist der beste Teilindex und deutet auf positive Entwicklungsimpulse hin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Landkreis Cochem-Zell ist mit 692 km² Fläche und 61.380 Einwohnern (2025) der zweitkleinste Landkreis in Rheinland-Pfalz und der sechstkleinste in Deutschland. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 89 Einwohnern je km². Etwa die Hälfte der Kreisfläche ist von Wald bedeckt, und Teile des Landkreises gehören zum UNESCO Geopark Vulkaneifel. Im Kreisgebiet an der Mosel wird Weinbau betrieben.

Die Kombination aus niedrigem Mietniveau, hohem Kaufpreis und rückläufiger Bevölkerung bei gleichzeitig sehr niedriger Arbeitslosigkeit zeichnet Roes als Ort mit stabiler, aber demografisch herausgeforderter Struktur aus. Die niedrige Bruttomietrendite von 4,08 Prozent macht den Ort aus investorischer Perspektive weniger attraktiv als viele Nachbarorte.