Müllenbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Müllenbach ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Cochem-Zell in Rheinland-Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Kaisersesch. Die Gemeinde liegt auf 470 m ü. NHN in der Osteifel, umfasst eine Fläche von 4,27 km² und hat 661 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 155 Einwohner je km² – deutlich höher als die des Landkreises Cochem-Zell, der mit 89 Einwohnern je km² zu den dünn besiedelten Regionen Deutschlands zählt. Die erste urkundliche Erwähnung des Ortes geht auf das Jahr 1333 zurück; seit 1969 gehört Müllenbach zum Landkreis Cochem-Zell und zur Verbandsgemeinde Kaisersesch.

Der Immobilienmarkt in Müllenbach ist durch niedrige absolute Preise geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.378 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,29 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter den Durchschnitten des Landkreises, des Bundeslandes und Deutschlands. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,76 – das heißt, der Kaufpreis entspricht dem 15,76-fachen der Jahresnettkaltmiete. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 20,25, der Landesdurchschnitt bei 21,16 und der Bundesdurchschnitt bei rund 22,5. Die Bruttomietrendite beträgt 6,35 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (5,56 %), dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Perzentilrang der rheinland-pfälzischen Orte belegt Müllenbach mit 80,4 % einen Platz im oberen Viertel – 80 Prozent der Orte im Bundesland weisen eine niedrigere Rendite auf.

Preis- und Mietentwicklung: Sprunghafter Anstieg

Die Mietpreise in Müllenbach haben zwischen 2023 und 2024 einen sprunghaften Anstieg von 6,49 auf 8,09 Euro je Quadratmeter verzeichnet – das entspricht einer Steigerung von 24,7 Prozent in nur einem Jahr. Diese Dynamik ist außergewöhnlich und übertrifft die typischen jährlichen Mietentwicklungsraten in deutschen Mittel- und Kleinstädten deutlich. Der Kaufpreis liegt für das Jahr 2025 mit 1.378,53 Euro je Quadratmeter vor. Eine längere Kaufpreis-Zeitreihe steht nicht zur Verfügung.

Die Kombination aus stark steigender Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu der hohen Bruttomietrendite von 6,35 %. Während in vielen Teilen Deutschlands die steigenden Kaufpreise die Renditen unter den 5-Prozent-Schwellenwert drücken, bleibt Müllenbach hier deutlich darüber. Allerdings sind die vorliegenden Werte Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt – mit Ausnahme der Rendite

Im regionalen Vergleich zeigt Müllenbach ein klares Muster: Niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten. Der Angebotskaufpreis von 1.378 Euro je Quadratmeter liegt 18,6 % unter dem Kreisdurchschnitt von 1.694 Euro, während die Angebotsmiete von 7,29 Euro je Quadratmeter nur 2,7 % über dem Kreisdurchschnitt von 7,10 Euro liegt. Diese Asymmetrie – der Kaufpreis ist relativ stärker unter dem Mittel als die Miete – ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Im Landes- und Bundeslandvergleich ist die Abweichung noch deutlicher. Mit 1.378 Euro je Quadratmeter liegt der Kaufpreis 32,1 % unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 2.030 Euro und 42,8 % unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Miete von 7,29 Euro liegt 9,8 % unter dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und 18,3 % unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Im unmittelbaren Umkreis (bis 5 km) zeigt sich eine große Preisspanne. Die Nachbarorte Laubach (1.282 €/m²), Lirstal (1.185 €/m²) und Hauroth (1.095 €/m²) liegen preislich unter Müllenbach, während Leienkaul (1.410 €/m²) und Masburg (1.510 €/m²) darüber liegen. Der Ausreißer in Richtung oben ist Kaperich mit 2.200 Euro je Quadratmeter – bei einer Miete von nur 4,94 Euro je Quadratmeter ergibt sich daraus eine extrem niedrige Rendite von 2,69 %. Müllenbach positioniert sich damit preislich im unteren bis mittleren Segment der Nachbargemeinden.

Bevölkerung und Standortfaktoren: Zuzug trotz ländlicher Lage

Die Bevölkerung von Müllenbach ist seit 2015 um 8,0 Prozent von 612 auf 661 Einwohner gewachsen – ein deutlicher Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe. Der höchste Wert wurde 2022 mit 665 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl bei 661. Im Landesdurchschnitt ist in ländlichen Regionen eher ein Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,8 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie ist seit 2015 von 2,41 Prozent auf 2,80 Prozent leicht gestiegen, schwankte aber in diesem Zeitraum zwischen 2,41 und 3,69 Prozent (Höchstwert 2020). Mit 12 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Einklang mit dem Prognos-Index zur sozialen Lage und zum Wohlstand, in dem der Landkreis Cochem-Zell auf Platz 135 von 400 Kreisen liegt – im oberen Drittel.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Cochem-Zell insgesamt Platz 186 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Platz 104 aus – der Kreis liegt damit im oberen Drittel der deutschen Kreise. Schwächer positioniert ist der Kreis im Demografie-Index (Platz 261), was auf die alternde Bevölkerung und den allgemeinen ländlichen Strukturwandel hinweist. Der Stärke-Index (Platz 199) und der Arbeitsmarkt-Index (Platz 195) liegen im unteren Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen.