Filz

Marktüberblick: Niedrige Preise, solide Rendite

Der Immobilienmarkt in Filz ist durch deutlich unter dem Landesdurchschnitt liegende Preise geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,36 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.673 Euro pro Quadratmeter.

Bei der Miete liegt Filz knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Cochem-Zell (7,10 Euro/m²), deutlich unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt (8,08 Euro/m²). Der Kaufpreis liegt mit 1.673 Euro/m² unter dem Kreiswert von 1.694 Euro/m² und unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro/m².

Die Bruttomietrendite von 5,28 Prozent liegt knapp über dem Landesmittel von 5,25 Prozent, ist aber niedriger als der Kreiswert von 5,56 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 18,94 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 20,25 und dem Landesdurchschnitt von 21,16. Unter den acht Nachbarorten ist nur Demerath mit einem Faktor von rund 15,06 niedriger. Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem günstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten anderen Orten der Region. Diese Kombination aus niedrigen Preisen und einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Rendite ist typisch für ländliche Märkte in der Eifel, wo die Nachfrage nach Immobilien begrenzt ist und die Mieten stabil bleiben.

Preisentwicklung: Schneller Mietenanstieg, moderater Kaufpreisanstieg

Die Zeitreihe zeigt eine deutliche Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,85 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 7,33 Euro im Jahr 2023 und liegt 2026 bei 8,22 Euro. Dieser Anstieg von 69,5 Prozent in vier Jahren (berechnet als CAGR von 14,10 Prozent) ist statistisch ungewöhnlich hoch und deutet auf eine sehr volatile Entwicklung in einem kleinen Markt hin, in dem bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreise zeigen einen moderateren, aber ebenfalls steigenden Trend: von 1.450 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.673 Euro im Jahr 2025. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf Modellen oder interpolierten Daten basieren und mit Vorsicht zu interpretieren sind. Der CAGR von 3,64 Prozent ist deutlich niedriger als der Mietanstieg, was die Renditeentwicklung in Filz positiv beeinflusst hat.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit der Preisentwicklung: Filz verliert seit 2015 Einwohner (von 89 auf 81), was einer Abnahme von knapp neun Prozent entspricht. Trotz des Bevölkerungsrückgangs steigen sowohl Mieten als auch Kaufpreise – ein Muster, das auf begrenzte Angebotsmengen und eine stabile Nachfrage aus externen Käufern hindeuten könnte.

Regionale Einordnung: Filz im Vergleich zu Nachbarn und größeren Gebieten

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,3 Kilometern liegt Filz bei der Angebotsmiete mit 7,36 Euro/m² im oberen Mittelfeld. Nur Demerath (8,31 Euro/m²) und Wagenhausen (7,46 Euro/m²) liegen höher. Bei den Kaufpreisen liegt Filz mit 1.673 Euro/m² unter dem Nachbarmittel und deutlich unter Gillenbeuren (2.763 Euro/m²) und Auderath (2.277 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,28 Prozent liegt im Nachbarnvergleich im oberen Mittelfeld. Demerath weist mit 6,64 Prozent die höchste Rendite auf, während Gillenbeuren mit 2,25 Prozent die niedrigste erreicht – bedingt durch den extrem hohen Kaufpreis bei vergleichsweise niedriger Miete.

Auf Ebene des Landkreises Cochem-Zell liegt Filz bei der Miete über dem Durchschnitt, bei Kaufpreis und Kaufpreisfaktor unter dem Durchschnitt. Im Landesvergleich von Rheinland-Pfalz liegt Filz bei der Mietrendite im 63. Perzentil, was bedeutet, dass rund 63 Prozent der 2.300 Orte im Bundesland eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen. Filz ist damit ein Ort mit günstigen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete, was ihn für ertragsorientierte Investoren interessant machen könnte.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur, demografischer Wandel

Filz ist eine kleine Ortsgemeinde mit 3,1 Quadratkilometern Fläche und rund 81 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 26 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort gehört der Verbandsgemeinde Ulmen an und liegt südlich von Ulmen in der Vulkaneifel auf 450 Metern über Normalnull.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Cochem-Zell mit dem Gesamtrang 186 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel der Rangliste. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index erreicht mit Rang 104 ein relativ gutes Ergebnis, während der Demografie-Index mit Rang 261 und der Stärke-Index mit Rang 195 schwächere Werte aufweisen. Der Arbeitsmarkt-Index liegt bei Rang 195, der Index für Wettbewerb und Innovation bei Rang 186. Der Wohlstands-Index mit Rang 135 ist der beste Teilindex des Kreises.

Die Arbeitslosenquote in Filz lag 2023 bei 1,89 Prozent, was einem einzelnen Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert ist niedrig, zeigt aber eine hohe Volatilität: 2020 lag die Quote bei 8,16 Prozent, 2019 bei 6,12 Prozent. Diese Schwankungen sind bei so kleinen Gemeinden statistisch bedingt und lassen keine belastbaren Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Struktur zu.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedrigem Prognos-Rang und fehlenden Bildungseinrichtungen kennzeichnet einen ländlichen Raum, der strukturell vor Herausforderungen steht, aber durch niedrige Immobilienpreise und stabile Mietrenditen attraktiv für bestimmte Anleger sein kann.