Irmenach

Marktüberblick

Irmenach zählt zu den preisgünstigsten Orten im Landkreis Berncastel-Wittlich. Die Angebotsmiete liegt mit 5,39 €/m² rund 30 % unter dem Kreisdurchschnitt von 7,67 €/m² und rund 33 % unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 €/m². Auch der Angebotskaufpreis von 1.329 €/m² liegt deutlich unter dem Kreiswert von 1.851 €/m² und rund 35 % unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m².

Die Bruttomietrendite beträgt 4,86 %. Sie liegt damit sowohl unter dem Kreisdurchschnitt (5,56 %) als auch unter dem Landesmittel (5,25 %). Der Kaufpreisfaktor von 20,56 entspricht in etwa dem Kreiswert (20,38) und liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt (21,16). Niedrige Rendite bei niedrigen Preisen bedeutet: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen schwächer als in anderen Teilen des Landes – ein typisches Muster für ländliche Räume mit geringem Mietnachfragedruck.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Irmenach liegt mit der Miete von 5,39 €/m² unter allen aufgeführten Nachbarn – Lötzbeuren (6,03 €), Kleinich (7,45 €), Raversbeuren (6,17 €) und Starkenburg (8,50 €) liegen alle darüber. Beim Kaufpreis ist Irmenach mit 1.329 €/m² günstiger als die meisten Nachbarn, liegt aber über Starkenburg (816 €/m²) und Lötzbeuren (1.054 €/m²). Die Rendite von 4,86 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn, deutlich unter Starkenburg (12,5 %) und Lötzbeuren (6,87 %), aber über Raversbeuren (3,7 %).

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen eine erhebliche Volatilität, die bei einer so kleinen Gemeinde mit wenigen transaktionsaktiven Objekten nicht ungewöhnlich ist.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,11 €/m² (2021) über 4,17 €/m² (2024) auf 5,42 €/m² (2025). Der Rückgang zwischen 2021 und 2024 beträgt rund 32 %, die Erholung bis 2025 liegt bei knapp 30 %. Diese Schwankungen sind auf den geringen Bestand an vermieteten Objekten zurückzuführen – bereits wenige neue Inserate können den Durchschnittswert deutlich nach oben oder unten ziehen.

Die Kaufpreiszeitreihe ist noch kürzer und zeigt einen extremen Verlauf: Von 3.078,71 €/m² (2021) fiel der Wert auf 1.191,59 €/m² (2022), was einem Rückgang von rund 61 % entspricht. Dieser massive Einbruch ist wahrscheinlich auf einzelne hohe oder niedrige Transaktionen in den jeweiligen Jahren verzerrt, da bei einer Gemeindegröße von 645 Einwohnern die Anzahl der Verkäufe pro Jahr sehr gering ist. Die aktuelle Angebotskennzahl von 1.329 €/m² liegt nahe am 2022-Wert, was auf eine Stabilisierung auf dem niedrigeren Niveau hindeutet.

Die CAGR-Werte von -2,95 % (Miete) und -61,30 % (Kaufpreis) sind über die kurzen Zeiträume hinweg nicht repräsentativ für eine strukturelle Marktentwicklung, sondern spiegeln die hohe Sensibilität der Datenlage wider.

Demografie und Arbeitsmarkt

Irmenach hat 645 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 16,38 km², was einer Bevölkerungsdichte von 39 Einwohnern pro km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 4,4 % von 675 auf 645 gesunken. Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 645, was auf ein Auskommen von Zuzug und Fortzug hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,22 %, was acht Arbeitslosen entspricht. Im Vergleich zu 2015 (1,81 %) ist die Quote leicht gestiegen, erreicht aber weiterhin ein sehr niedriges Niveau. Die geringe absolute Zahl der Arbeitslosen bedeutet, dass bereits wenige Personen die Quote merklich beeinflussen können.

Die demografische Entwicklung ist für ländliche Gemeinden im Hunsrück typisch: Ein langsamer Rückgang über mehrere Jahre, gefolgt von einer Stabilisierung. Die niedrige Bevölkerungsdichte und die geringe Zahl der Einwohner begrenzen die lokale Nachfrage nach Wohnraum strukturell.

Standortfaktoren

Der Landkreis Berncastel-Wittlich erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 341 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Wohlstand- und soziale Lage-Index erreicht mit Rang 187 die beste Platzierung, während der Arbeitsmarkt mit Rang 385 und die Dynamik mit Rang 322 schwächer abschneiden. Der Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 317 ebenfalls im unteren Bereich.

In Irmenach selbst sind keine Hochschulen angesiedelt, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im kleineren Format einschränkt. Die Gemeinde ist historisch landwirtschaftlich geprägt – Irmenach und Beuren galten lange als reichste Bauerndörfer des Hunsrücks. Seit den 1980er Jahren ist die Zahl der landwirtschaftlichen Betriebe jedoch auf eine Handvoll geschrumpft. Historisch war auch der Schieferbergbau bedeutend; die letzte Grube schloss Ende der 1960er Jahre.

Als bedeutender Wirtschaftsfaktor der Region wirkt der Flughafen Hahn. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Traben-Trarbach, die Verwaltungsaufgaben zentralisiert. Die Entfernung zu Traben-Trarbach als nächster größerer Ort beträgt rund 6 km, die nächstgelegenen Nachbarorte liegen innerhalb von 5 km.

Fazit

Irmenach ist eine kleine, ländliche Gemeinde im Hunsrück mit deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegenden Immobilienpreisen. Die niedrigen Mieten und Kaufpreise gehen einher mit einer niedrigen Bruttomietrendite von 4,86 %, was auf ein schwaches Mietnachfrageangebot im Verhältnis zu den Kaufpreisen hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt hohe Volatilität, die bei der geringen Gemeindegröße und der damit verbundenen kleinen Datenbasis zu erwarten ist. Die beiden verfügbaren Kaufpreispunkte (2021 und 2022) liegen weit auseinander, die Mietwerte schwanken ebenfalls stark. Diese Entwicklungen sind nicht als struktureller Trend zu deuten, sondern als Artefakt der kleinen Datenbasis.

Die demografische Stabilisierung bei rund 645 Einwohnern und die niedrige Arbeitslosenquote von 2,22 % deuten auf eine ruhige, aber auch begrenzte lokale Entwicklung hin. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Landkreis im unteren Drittel ein, was die strukturellen Herausforderungen des ländlichen Raums widerspiegelt.