Hirschfeld (Hunsrück)

Marktüberblick

Hirschfeld (Hunsrück) ist eine kleine Ortsgemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis mit rund 284 Einwohnern auf 5,09 km². Der Immobilienmarkt weist niedrige Angebotsmieten und moderate Kaufpreise auf. Die Bruttomietrendite von 4,43 % liegt unter dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, was strukturell mit dem überdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 22,57 zusammenhängt: Der Faktor gibt an, wie viele Jahre der Jahresmiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Bei 22,57 liegt er über dem Kreisdurchschnitt von 21,43, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind als im regionalen Durchschnitt.

Die Angebotsmiete beträgt 7,11 €/m² und liegt damit unter dem Rhein-Hunsrück-Kreis-Durchschnitt von 7,66 €/m² sowie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.926 €/m² liegt knapp über dem Kreiswert von 1.905 €/m², aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 €/m².

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen divergierende Entwicklungen bei Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete stieg von 4,33 €/m² (2022) auf 8,46 €/m² (2024) — ein Anstieg von 95,6 %. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 7,11 €/m² liegt unter dem Zeitreihenwert von 8,46 €/m² für 2024. Diese Differenz entsteht, weil die Zeitreihe und die aktuellen Marktdaten unterschiedliche Erhebungszeitpunkte und -methoden abbilden.

Der Kaufpreis entwickelte sich dagegen rückläufig: Von 2.068 €/m² (2021) auf 1.855 €/m² (2024) entspricht einem Rückgang von 10,3 %. Der aktuelle Wert von 1.926 €/m² liegt leicht über dem Zeitreihenwert von 1.855 €/m², was auf eine leichte Stabilisierung hindeuten könnte. Die Kombination aus gestiegenen Mieten und fallenden Kaufpreisen in der Zeitreihe lässt die Bruttomietrendite rechnerisch steigen, was sich in der positiven Miet-CAGR von 10,7 % p.a. und der negativen Kaufpreis-CAGR von -3,6 % p.a. widerspiegelt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Hirschfeld mit 7,11 €/m² Angebotsmiete unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber auf ähnlichem Niveau wie einige Nachbarorte. Wahlenau (1 km) liegt mit 7,19 €/m² nahezu gleichauf, Krummenau (2,3 km) mit 5,56 €/m² deutlich darunter. Horbruch (0,9 km) fällt mit 10,58 €/m² deutlich auf und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt. Bei den Kaufpreisen liegt Hirschfeld mit 1.926 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn. Hochscheid (3 km) weist mit 585 €/m² einen extrem niedrigen Wert auf, was auf eine andere Bausubstanz oder Lage hindeuten könnte.

Die Bruttomietrendite von 4,43 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,07 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Hirschfeld bei 39,5 %, was bedeutet, dass etwa 60 % der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Dies korrespondiert mit dem überdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 22,57 im Vergleich zum Kreiswert von 21,43.

Standortfaktoren

Hirschfeld ist eine sehr kleine Gemeinde mit 284 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 56 Einwohnern je km². Die Bevölkerung ist seit 2015 leicht rückläufig (von 286 auf 284, -0,7 %). Besonders auffällig ist der Einbruch auf 261 Einwohner im Jahr 2021, gefolgt von einer Erholung auf 283 (2022) und 284 (2023/2024). Bei einer Gemeinde dieser Größe können einzelne Züge oder Fortzüge die Statistik stark beeinflussen.

Die Arbeitslosenquote schwankte in den letzten Jahren zwischen 0,62 % (2017) und 2,30 % (2022/2023). Mit 2,3 % liegt sie 2023 auf dem höchsten Wert der Reihe, ist aber im absoluten Vergleich niedrig. Die Gemeinde gehört zur Verbandsgemeinde Kirchberg (Hunsrück) und liegt an der Hunsrückquerbahn, nahe der B 327 und B 50. Der Flughafen Frankfurt-Hahn befindet sich wenige Kilometer nordöstlich.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Rhein-Hunsrück-Kreis auf Rang 161 von 400 Kreisen ein (Gesamtrang). Besonders gut abschneidet der Kreis beim Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 40, während die Indizes Demografie (212), Arbeitsmarkt (196) und Wettbewerb und Innovation (216) deutlich schwächer sind. Dies spiegelt die strukturelle Schwäche ländlicher Räume im Hunsrück wider. Am Ort bestehen keine Hochschulen.